康泰置业2014年7月许昌房地产市场运行月报 2014年8月1日 【市场分析】下半年许昌楼市的“高”与“低” 市住建局提供数据显示，许昌市1—6月，已办理预售合同登记备案的商品房5133套，面积为573866.48平方米，已登记备案的商品房平均价格为4321元/平方米。 7月，登记备案1086套，同比增长3.9%，环比增长2.4%;面积10.9万平方米，同比下降9.5%，环比下降1.8%;成交金额为60139.08万元，同比增长10%，环比增长3.7%;商品住房均价为4309元/平方米，同比下降1.8%，环比下降3%。 跟6月相比，7月的成交量略有提升。然而，值得注意的是，我市各大楼盘存货较为充足，下半年是否出现供过于求的状况，如何打破楼市僵局，成为各方关心的话题。 【市场分析】行业洗牌在所难免 关键词：楼盘品质、竞争白热化、强者愈强 楼盘的品质决定楼盘的销量，目前楼市已经是买方市场，如果开发商抓不住客户，要么是楼盘吸引力不够，要么是营销团队能力太弱。从数据看，尽管上半年供应量偏大，但是总成交量并没有萎缩。现在楼市面临的最大问题是竞争对手太多，购房者被分流了。 近年来，许昌经济增速加快，进城人口明显增多，在楼市屡遭调控的数年里，许昌凭借刚需购房者的强劲购买力，成为品牌房企较为偏爱的城市之一，一批大型开发商纷纷涌入，打破了许昌原有本土房企的主导开发格局。未来、空港新城、建业、恒大在许昌的市场占有率越来越高,而一些中小房企则不得已进入县区楼市寻找机会。 在竞争日趋白热化的楼市中，许昌也有本土房企抓到了发展的机会。以恒达集团、鼎鑫房产、大正地产为代表的本土房企在多年的发展中越做越大，越做越强。在业内人士看来，目前房地产市场已到了“大鱼吃小鱼”的白热化阶段，中小房企日子会越来越难过，尤其是那些之前高价拿地、销售时又遭遇楼市淡季的楼盘，亏损已是在所难免。 在市场洗牌过程中，“强者愈强”的局面即将形成。回顾去年，在“去投资化”的常态化调控市场背景下，高速周转“跑量”的房企跑赢了2013年大势。从全国性房企销售业绩表现来看，2013年万科、绿地、保利等以高速周转为主要特征的房企销售业绩情况排名居前。 【市场分析】“以价换量”有望出现 关键词：外企进驻、库存攀升、稳中有进 去年下半年，许昌楼市转暖，成交量大幅攀升。开发商在许昌不仅收获了业绩，也收获了信心，在这样的市场背景下，越来越多的外来房企想要进入许昌市场。如果不出现大的变数，未来楼市库存量还将不断创下新高。过去两年许昌土地市场成交火热，外来房企因为看重许昌市场潜力而不断出手买地。市场需求虽然强劲，但是供应量的增长速度已经超过了成交量的增速。 尽管房源库存量不断攀升，但是仍有很多业内人士看好下半年楼市。今年市场产品结构已经发生很大变化，东城区板块高端楼盘增多，价格高，推盘量比较大。从单个楼盘看，市场价格、成交量是下降的，但是楼盘多基数大，因此总体来说不会太差。 下半年，许昌楼市仍会保持不温不火、波澜不惊的态势，大起大落的情况暂时不会出现，“以价换量”的营销策略依然会在年底甚至早一点儿再次出现。下半年，东城区将有一些新项目出现，比如建业壹号城邦、公园一号等大盘，依然是许昌市的热点区域;但其他区域也有大盘即将入市，也会带来较好的成交业绩。总的来说，许昌房地产市场平衡发展，稳中有进。 【市场分析】高性价比楼盘将受欢迎 关键词：打折促销、供过于求 许昌市市各大在售楼盘均推出了不同程度的优惠，越来越多的楼盘加入到降价打折促销行列。由于部分地区的房价有了波动，开发商开始用各种优惠手段和政策吸引购房者。但是市场刚性需求依然是主要的购买力，业内人士指出，如今楼市供过于求的状态，适合全款购房者入市，如果银行房贷利率优惠能够放开，下半年有可能成为近几年来最适合入市时机。 目前市场供应充足，客户选择余地较大。而很多开发商所面临的问题便是银行贷款难，购房者申请不下来贷款，就难以购房，因此，很多楼盘给出了低首付甚至“零首付”的优惠，希望借此留住购房者。 【市场分析】楼市遇冷 OR逆势飘红 关键词：性价比、中小户型 不分地段、不分产品、不分品牌，许昌楼市近期的成交量呈现下滑趋势。一方面是受大环境影响，楼市的氛围比较“清冷”，在政策层面仍未有“说法”的时候，一些开发商不会轻举妄动;另一方面是大正·翡翠花园、建业·生态新城等新项目面世，让一部分购房者收敛起了锋芒，增添了市场的观望情绪。但是，即便在目前楼市整体销售不理想的情况下，仍有不少楼盘“逆势飘红”，显示出许昌楼市分化严重，性价比高的楼盘仍然畅销。 在楼市整体销售不理想的情况下，还是有不少楼盘“逆势而上”，比如空港新城、恒大绿洲、建业·森林半岛等。据了解建业·森林半岛7月中旬，他们就已经完成了集团公司下达的全年销售任务。可见只要适销对路，在客源争夺上就能占得先机。 之前市场上相对滞销的是户型偏大的产品，现在这一状况还没有发生改变，偏大的户型依然销售乏力。对于想换个居住环境的人群而言，中等户型、地段较好的产品更为适宜，在经济上也不会有太大的压力。 现在这个阶段买房该买什么样的房子以空港新城、恒大绿洲等楼盘为例，它们目前主推的户型面积都是90—120平方米，地段优势明显且在价格上都有可观的优惠，在这段时间内都迎来了不少的看房人，这也说明刚需群体的购买力依然旺盛。