研究源于数据2 研究创造价值 [table_page] 房地产中期行业投资策略报告 目录 1. 销售量回升尚待年末，投资增速或下滑至10% .......... 3 1.1 房价环比下跌，成交量持续低迷，预计年底增速将回升 ......... 3 1.2 预计全年新开工面积下跌10%左右 ........ 5 1.3 投资增速全年或回落至10%以下，棚改可能带动其提前回升6 2. 虽短期调整不可避免，但长期需求无需担忧... 8 2.1总量满足预示新开工维持高位震荡，房地产价格则未必见顶 .. 8 2.2 城镇化率的稳步提升和家庭持续快速裂变将夯实需求 . 9 2.3房屋更新也可能带来较大需求 ... 10 3. 调控思路早已转变，政策纠偏正在进行 ........ 10 3.1 分类施策取代整体调控，保障与市场分工明确 ........... 10 3.2 从供给端纠偏到需求端放松，调控放松的趋势已确立 11 4. 投资策略及重点公司推荐 ........ 13 4.1 深圳国企改革即将启动，地产是重要整合领域 ........... 13 4.2 京津冀协同发展，区域地产将受益 ...... 14 4.3 当前竞争环境下，龙头公司市占率将更高，重点推荐 ........... 14 图表目录 图表 1：2014年开始销售面积增速持续低迷 ........... 3 图表 2：36城每月日均成交套数同比增速低位徘徊 ........... 4 图表 3：一线城市同比增速仅在3月和7月回升 .... 4 图表 4：百城住宅价格指数5月环比下跌，6月跌幅加深 . 4 图表 5：70大中城市房价指数5月环比亦下跌 ....... 4 图表 6：销售面积同比增速与房价指数环比增速几乎同时见底（单位：%） .... 5 图表 7：单月新开工面积跌幅较深 ... 6 图表 8：库存替代指标持续上升，显示库存正在快速堆积6 图表 9：新开工累计增速与投资累计增速几乎同步（单位：%）6 图表 10：销售面积累计增速领先新开工面积累计增速2-3个季度 .......... 7 图表 11：城镇化率保持每年1个百分点的增速（单位：%） ...... 9 图表 12：家庭规模逐渐变小（单位：人/户） ........ 9 图表 13：1990年日本地产泡沫破裂后，新开工套数仍在高位维持了多年（单位：万套） ... 10 图表 14：越来越多的城市加入到地产政策放松的行列 .... 12 图表 15：2014年上半年TOP50排行榜企业销售金额集中度明显提高 ........... 15 研究源于数据3 研究创造价值 [table_page] 房地产中期行业投资策略报告 1. 销售量回升尚待年末，投资增速或下滑至10% 2014年上半年地产行业景气度下滑超预期。销量持续低迷， 新开工开年超过20%的跌幅也属历史罕见，投资增速单月已下滑至 10%附近。对于下半年的判断，我们认为销量回升的时间可能始于 年底，新开工增速缓慢回升但全年仍将有10%左右的跌幅，而可以 拉动地产投资的唯一要素是棚户区等保障房建设工程，若支持力度 到位，全年投资增速将于四季度在14%左右企稳。 1.1 房价环比下跌，成交量持续低迷，预计年底增速将回升 进入2014年以来按揭贷款空前紧张，往年年底才会出现的额 度紧张，今年在年初第一季度便出现。这是利率市场化的结果，但 紧张程度超预期。这造成了今年以来销量严重下滑。2014年1-5月 全国商品房成交面积同比下降7.8%，单月增速由2014年2月的下 跌0.1%，至4月下跌14.3%，5、6月份有所回升，但若就此判断销 量即将回升还为时尚早。 图表 1：2014年开始销售面积增速持续低迷 资料来源：wind，方正证券研究所 首先，我们跟踪的36个重点城市的数据显示，5月份日均销 售套数同比下滑10.4%，而6月这一数据下滑至18.1%，7月同比下 滑幅度依然较大，为13.9%。具有领先意义的一线城市5-7月同比 下降幅度分别为27%，19%和13%，7月下滑幅度减小，且环比来 看，仅在3月和6月录得正增长，但好的一点是每次下跌后成交套 数均比之前的低点要高。这可能意味着成交量即将见底，但在货币 偏紧没有发生明显改变时，出现明显回升的可能性较小。