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某年8月世联北京建国门项目住宅定位报告(57页)

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更新时间:2018/10/28(发布于北京)

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文本描述
中信建国门项目定位报告

20051114
Q1:北京东部商务带的发展趋势?
必须明确的4个前提
1993年,国务院批复的《北京城市总体规划》,首次提出规划建设北京商务中心区—— 区域规划
东直门
建国门
朝阳门
燕莎
国贸
京广
在此之前,北京的东部商务区一直为“点式分布”;
在总体规划,首次提出在东二环—长安街—东三环—东直门外斜街围合的区域内建设北京商务中心区
1993年
1998年
国务院批复的《北京城市总体规划》,首次提出规划建设北京商务中心区
《北京市中心地区控制性详细规划》,北京商务中心区规划范围调整
2000年
首届朝阳国际商务节胜利召开,正式推出CBD概念
2001年
第一个标志性项目——北京财富中心正式开工
2002年
建外SOHO项目一期开盘销售
2004年
中央电视台新址开工、普华永道落户北京财富中心
2005年
地标性建筑国贸三期开工建设
2003年
北京电视台新址开工建设
北京CBD发展历程
蓝图阶段
炒作阶段
实施阶段
从动态指标看,CBD的强化势不可挡
2000年以来,北京写字楼的平均空置率一般在13%-15%左右,中关村的空置率在18%-21%,且逐年上涨;而CBD的空置率一直保持在5%-7%,且逐年下降;
CBD写字楼平均租金以每季度3-5%的幅度增长;
CBD高档公寓租金持续上涨,空置率持续下降;
CBD内的住宅项目价格涨幅多在2500元/平方米左右;朝阳公园片区项目涨幅在3000元/平方米以上;CBD南部区域的涨幅也在1000-2000元/平方米;
近年销售排行榜的前20名中,一般有7个左右项目在CBD 及其周边
从目前的静态指标来看,CBD聚集效应体现了“强者恒强”的必然规律
CBD发育的初级阶段,主要为功能的集聚化阶段
未来核心区
中心区
作为一个07年进入市场的项目,研究未来CBD的发展方向是必须的!
CBD在强化之后必然要外扩
城市中心功能聚集期
CBD功能升级分化期
CBD发展阶段:
巴黎拉德芳斯
东京的SUB-CBD群
更高层次的中心集中
纽约巴特利花园城
外扩的表现:
周边会出现一个或多个SUB-CBD来承担其疏散的功能或者弥补其因空间约束而不能提供的功能
典型案例:
目前,在CBD周边已经出现了不同功能的SUB-CBD
燕莎涉外商务区
东直门国门商务区
建国门金融商务区
低档商务区
以CBD为核心的东部商务带形成,并成为北京商务区的“代言人”;
由区域功能区上升为城市功能区
面向整个东部商务带,可以预见:项目未来的竞争就是区域之争!
Q1 大势:CBD的强化和外扩给项目带来大机会
Q2:竞争格局与地位?
必须明确的4个前提
北京东部商务带内的公寓市场格局——“北重南轻”,得资源者得天下
朝阳公园区
两 广 路 东 延 长 线
四惠沿线
长安街
燕莎使馆区
东直门区域
建国门区域
CBD区域内部——城市资源集中在长安街北侧246810
1213
新城国际2期
均价18000元
主力户型180-200
温莎大道
均价16000元
主力户型233-388
金地国际公寓
均价14000元
主力户型170-200
万豪国际公寓
均价14000元
主力户型160-230
CBD内已经没有住宅类公寓项目的供给量
项目销售价格和速度,明显与城市资源、区域纯粹程度成正比
CBD区域
高档公寓代表性区域、后续供给较少、价格14000-16000元、销售速度40套/月左右
朝阳公园区——城市景观资源价值明显
朝阳公园为北京市内最大的公园,有“城市绿肺”之称;
朝阳公园的价值认知经历了由北到南再到西的过程;
2008年奥运会的部分水上项目将在此举行
棕榈泉国际公寓
均价18000元
主力户型176-216
国兴观湖国际
均价15000元(毛坯)
主力户型200
公园大道
均价18000元
主力户型160-170
北京GOLF公寓
均价18000元
主力户型273
九号公寓
均价20000元
主力户型266-286
北京城市高档公寓的标杆型市场
公园南、西、北侧的开发基本完毕,未来只能向东侧四环外扩张
朝阳公园区域
豪宅区的代名词、开发基本完毕、价格18000元以上、销售速度20-30套/月
燕莎区域——第三使馆区、涉外商务配套资源聚集地2468101214
北京花园
均价20000元
主力户型260-290
北京公馆
主力户型600起
昆仑公寓
主力户型393-720
北京最早的涉外区域、第三使馆区更是锦上添花
区域内开发基本完毕,即使小体量项目也能给人足够的价格期望
燕莎区域
土地资源极度稀缺、供给稀少、价格20000元、销售速度5-7套/月
东直门区域——第二使馆区+国门商务区兑现+内城价值
机场高速西延长线接近完工,使国门商务区成为现实;
政府用地计划的公布,使二环内城的稀缺价值有所加剧
机场高速延长线
第二使馆区
MOMA
均价18000元
主力户型148、245
海晟名苑5期
均价20000元
主力户型70-100
NAGA上院
预计3000美金
主力户型300-700
内城、国门商务区、第二使馆区的综合价值无可替代
受旧城改造和拆迁政策的限制,未来供应量较少,价格仍值得期望