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某年黄梅县城西地块项目定位研究报告PPT(108页)

资料大小:3524KB(压缩后)
文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2018/10/28(发布于广东)

类型:金牌资料
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文本描述
至 湖北省宏威房地产发展集团有限公司 2014年4月 黄梅县城西地块项目定位报告 地块条件 1、项目位置: 本项目位于铁路以西,大胜工业园以东,黄梅大道以南,属于城西板块,是最靠近工业园区的一块宅地,周边目前无生活配套。 2、土地性质: 商住用地 3、占地面积: 占地109.1亩 4、项目四至及环境 北:紧邻黄梅大道。 东:现有农居房,在建楼盘学府雅苑,第五小学已建成。 南:C4道路。 西:大胜工业园 本案 地块基础条件 基础条件小结 地形较方正,北面紧临城市主道,作为商住地块,地块的基础条件较好。 距离城区仅600米,黄梅大道通行情况良好,至县城中心仅3分钟车程。 地块所在区域半径1公里范围内,现有人口总量少,消费力较弱,但有一个在建楼盘和一个安置小区,且两个项目均未有大商业的规划,未来将成为本项目的商业客群。 商业方面本项目需要解决的核心问题 处在四线城市的城郊板块,本项目需要多大的商业体量? 我们要做些什么?——有哪些业态可做? 每种业态要做多少?——我们要成为什么? 住宅方面本项目需要解决的核心问题 处在认可度不高的城西板块,本案适合打造怎么样的产品 户型配比做多少?——哪些人会来买? 如何实现贵销、旺销? 核心定位 城市经济 竞争市场 本案商业解读 商业现状分析 业态及面积建议 客群定位 推广建议 营销建议 产品建议 黄梅县城市规划以及未来发展 城市规划 规划采用“南拓西跨,中心疏解,远期东扩,协调发展”的空间发展战略,构建“东居西职,一心三区”的城市空间结构。 1. 东居西职 规划城区以合九铁路为分割,形成两个发展区域。铁路以东主要以居住、行政、文教功能为主,铁路以西主要以产业发展为主。 2. 一心 老城核心区,规划以商业金融、生活居住为主要功能。 3. 三区 (1)城北居住、教育区; (2)城南行政、居住区; (3)城西工业区。 1. 东居西职 规划城区以合九铁路为分割,形成两个发展区域,铁路以东主要以居住、行政、文教功能为主,铁路以西主要以产业发展为主。 2. 一心 老城核心区,规划以商业金融、生活居住为主要功能,对老城进行有机疏散,外迁工业和行政功能,改造老城面貌,建设高品质的中心商贸区,打造城区核心。 3. 三区 (1)城北居住、教育区:依托现状的教育、生态功能,建设高质量的生活居住和教育功能区。 (2)城南行政、居住区:规划依托行政中心南迁,将行政、文化娱乐、居住等功能集中在城南片区。将城南片建设成为城市的新兴功能区。 (3)城西工业区:加强大胜工业园的建设,发展城西工业区,力争城区工业的重生和发展。整合老城工业项目,引导老城区产业向城西集中,大力发展新型工业化。 重点发展产业——大胜关山工业园 大胜关山工业园位于黄梅城区西郊,北接柳界公路,南至105国道,是黄梅经济开发区“一区四园”的重要组成部分。 该园区按照建设新城区的开发思路和坚持“四高”的建设理念(规划高起点、定位高标准、建设高档次、配套高规格),并结合城市总体规划和城镇体系规划,由湖北省城市规划设计院规划设计出“五纵九横”的道路骨架。特别是主干道按一级公路标准设计,融入市政街道要求,实行雨、污分流、道板双铺。横向发展大道通往城区,纵向创业大道连接柳界公路和105国道。建设大园区,带动大发展。黄梅把园区当作城区来建,园区功能定位为提高产业关联度和聚集度,立足纺织服装、农副产品深加工、机械电子、新型建材四大产业进行功能分区,以促进产业集群发展。该园区规划面积13.6平方公里,2003年底开工建设,到2010年底,大胜关山工业园投入已近4亿元,建成了发展大道、创业大道,拉开了“三纵三横”的园区主框架,建成区面积已达5平方公里,实现了城区与园区对接。随着天鹅湖综合服务区、新农村居民小区的建设进程加快,园区主框架基本形成,正逐渐成为集工业集群、生活居住、行政办公、商业服务于一体的现代化新城区 工业园的有利因素: 大胜关山工业园的建成和投入使用带动了黄梅当地的经济发展,区域职工人口较大 大胜工业园带来的大量工作岗位将吸引周边乡镇的劳动力。作为最靠近工业园的楼盘,本案将成为他们日常消费和购房的首选。 产业小结 工业园的不利因素: 大量的厂区入驻将会对周边环境造成一定影响。 周边将不会有大量的楼盘,住宅、商业短期大氛围难以形成。 厂区工人的消费能力有限,无法支撑起高档的消费。 从目前来看,工业园区的现状对本案的不利因素略大于有利因素 城市经济数据 2012年黄梅县实现生产总值(GDP)132.7亿元,按可比价计算,同比增长11.3%。 近四年黄梅经济运行平稳,2009-2011年GDP增长速度均保持在14%以上,根据房地产发展与GDP增速之间的关系来看,黄梅城市化明显加快,房地产亦进入高速发展阶段。宏观经济对房地产发展提供了有力支撑。 单位:亿元 国民收入 2012城镇居民人均可支配收入16508元,增长15.7%。 2012年农村居民人均纯收入7161元,同比增长13.11%。 数据来源于历年黄梅县国民经济和社会发展统计公报 国民收入 黄梅县城镇以及农村收入保持良好的增长势头,为房产市场发展奠定良好基础 从2012年黄梅县三产业贡献率及拉动情况看,第一产业对经济增长的贡献率为31.9%;第二产业贡献率40.8%;第三产业贡献率为27.3%。第三产业比重小于30%,房地产市场发展缓慢,客户结构单调,市场平淡。第三产业发展慢,标志着黄梅商贸业发展存在不足,黄梅第三产业比重相对稳定,变化浮动很小,标明黄梅房地产正处于发展瓶颈阶段,亟需产业结构优化。 产业结构