摘 要
物流地产的发展是推动社会进步的必然趋势，也是促进物流业创
新发展的重要形式。物流地产商为了获取更大的利润而运用有效合理
的运营模式是值得深入研究的课题，成功的物流地产商只有通过不断
的价值创新满足客户需求以实现企业利润最大化，运用合理有效的成
本控制和优化，才能推动物流地产业不断发展
本文从价值创新理论、地产投资理论与演化博弈理论的发展及应
用现状出发，分析了演化博弈理论适用于分析综合保税区的投资，在
上述理论研究的基础上阐述了综合保税区的内涵，提出投资综合保税
区与一般地产的区别。深入研究了国外物流地产商的投资模式，并对
物流地产商投资综合保税区进行了利弊分析。之后建立了物流地产商
及综合保税区入驻企业、政府之间供需双方的演化博弈模型，并以真
实的综合保税区投资为例做实证分析研究。本文创新性地将传统投资
决策与演化博弈相结合进行投资理论分析，提出投资综合保税区与住
宅地产、一般物流地产不同的独到见解，并从我国物流地产行业发展
的角度论述了物流地产商投资综合保税区的利弊
关键词：物流地产商，综合保税区，演化博弈