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成都保利地产贝森路项目定位报告(思源)PPT(76页).ppt

资料大小:3712KB(压缩后)
文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2018/10/26(发布于江苏)

类型:金牌资料
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文本描述
城市,让生活更美好! 谨呈:保利(成都)实业有限公司 【地块经济指标】 项目占地:34.7039亩 容积率≤ 3.8 总建筑面积≤ 87916平米 建筑密度≤ 30%(基地面积≤ 6940平米) 限高≤ 73.9米 (层数≤ 24层) 商业≤ 10% 楼面地价6000元/平米 【项目四至】地块东至中国电信成都枢纽中心;北至紫云金沙、香格里拉花园商品房;西至贝森休闲运动广场和二十一世纪花园;南至贝森路荷塘月色社区商业街。边界清晰,方正,道路通达性好,地块闹中取静。 东侧临中国电信成都枢纽及工人文化宫。 北侧临商品住宅小区大陆紫云金沙、香格里拉花园、金沙揽胜,具有一定居住品质。 西侧临贝森休闲运动广场和二十一世纪花园。 南侧临贝森路、荷塘月色、博瑞都市花园。有一条以餐饮为主的社区商业街。 苏坡东路 本案 贝森路 青羊大道 中国电信 成都枢纽 紫云金沙 香格里拉 金沙揽胜 文化宫 香格里拉花园 大陆紫云金沙 金沙揽胜 成都枢纽中心 成都工人文化宫 贝森休闲运动广场 二十一世纪花园 贝森路 荷塘月色 博瑞都市花园 本宗地距离金沙车站直线距离:500米; 公交线路:5、13、35、37、58、63、83、84、111、309、403、409、503、523、 545、809、904共17路。 距离规划的地铁4号线、7号线最近出口:500米 本案临路距离: 青羊大道——50米苏坡东路——200米 瑞联路——300米三环路——2000米 -1500米- -200M- -50M- -300M- 【交通状况】本案交通状况便利,驱车出行、公交出行(17条线路)、地铁出行(4、7号线)均能达到便利状况。 清水河公园 东坡体育公园 工人文化宫 金沙遗址博物馆 西南财经大学 乐宾百货 人人乐 西单商场 公园设施: 清水河公园、天鹅湖公园、东坡体育公园、摸底河公园。 文化设施: 金沙遗址博物馆、工人文化宫、西南财经大学 商业配套: 乐宾百货、人人乐、西单商场、仁和春天、醉江湖 【公共配套】 区域各项公共配套设施齐备且成熟,属高成熟度的城市稀缺地块。 地块资源综合评价 整体规模不大,3.8容积率,最大建筑面积8万余方。 满足容积率的前提下,建筑密度和限高均有上限空间。 地块周边城市配套齐全。 4大公园、3大文化设施、3大商业卖场。 道路通达性好,路网发达,驱车出行便利。 17条公交线路,两条待建地铁线路,公共交通便利 规模上 城市资源 交通资源 地块资源 地块平整,规则,呈长方形,边界清晰。 地块西南角有7亩多待征地。 【本项目可能面临的问题】 明年的政策环境怎样? 周边普通住宅项目平均价格约为7500-8500元/平米,本项目6000元/平米的楼面地价,怎么来突破此价格体系? 我们如何面对未来周边品牌开发商项目的供应,竞争策略是什么? 项目定位方向的可行性及解决方案 如何解决项目定位、快速回笼资金与销售速度的问题? 思考1 consider 明年的房产市场预期 2010年政策现状—— 政策频出,打压高房价的决心不减 2010.1 2010.9 调控力度走势 2010.3 2010年1月-2010年8月主要政策调控节点 现象2:新政后仅北京、深圳等部分城市出台细化政策,众多城市并未出台细化政 策,新政贯彻不力亦是导致本轮调控作用不持续的重要原因; 现象3:各地房地产市场供应不足,需求被压抑,也是造成市场反弹的重要因素; 现象1:4.17新政后,政策调控在5-7月份起到作用,但进入8月各地楼市的迅速反 弹,政策 影响力持续减弱; 现象盘点 目前已有三大城市出台细化政策,对其调控的城市影响较将较为严重;而目前成都市场整体稳定,不属于涨幅过高、供应紧张的城市,是否出台细化政策还有待观察,但根据目前的情况,成都出台限购政策的可能性较小,强调前期政策执行可能性较大。 中央的问责制将在一定程度上已经促使更多地方政府出台执行细则控制房价 思考2 consider 本项目竞争环境解读 交大片区 羊西片区 光华片区 武侯片区 红牌楼片区 金沙片区 光华,高品质大盘聚集区,生态环境良好,蓉城最为成熟生活区之一 光华片区——七年成就的西中心生活圈 2004年 2006年 2008年 2005年 2007年 2009年 2010年 区域开发起步期 区域开发发展期 代表项目: 成都花园、优品道、光华馨地 代表项目: 仁和世代春天、成都花园、天合凯旋城、优品道、水木光华 区域发展特性: 还在同期进行原住民拆迁,多采取就地安置形式。商业进驻仅家乐福,居民多以原住民为主。 两年初创,五年初定,七年初成 区域发展特性: 拆迁基本完成,房地产项目明显增多,以 博瑞、天合、仁和、大地地产为代表,开发了系列改善型产品,并开始引入集中商业,打造商业氛围。 区域开发成熟期 代表项目: 仁和时代产品、成都花园、天合凯旋城、优品道、水木光华 区域发展特性: 大地新光华、光华馨地、成都花园等大型社区的商业进驻,区域生活氛围成熟,但住宅供应相对不足。【此期间,城西住宅供应集中在金沙板块,成都购房注意力转向城南、东。 老产品搭台唱戏 新增供应不足