一、故城竞争性楼盘分析 三、整合营销推广方案 二、恒隆·尚城项目分析 四、设计展示 一、故城竞争性楼盘分析 本 案 杏林名苑 龙海园 富邦花园 香湖美地 美林水岸 帝奥家园 杏林名苑 帝奥家园 龙海园 香湖美地 富邦家园 美林水岸 故城县住宅特点分析： 房地产市场火热； 2008年，衡水市委、市政府发出“一年一大步，三年大变样”的号召，为故城县房地产发展带来机遇。 市场供应量大，竞争激烈； 2010年市场在售住宅面积达到130万平，远远超出市场需求。 老百姓购房意识淡薄，市场不景气； 经济发展水平不高，镇上居民收入偏低，购房能力受到制约； 百姓购房已自主为主。 住宅项目分散，没有形成规模化的住宅区域； 物业形态单一，以多层为主，辅以少量小高层； 户型面积以100-140㎡三室为主，市场对小户型（70-90㎡）需求量较小； 多层均价在1700-1800元/平米之间，交房时多为毛坯房，除个别楼盘，其余楼盘都配有电梯； 项目大都无明显特色，形象区隔不明显，这为我们项目确立鲜明的项目形象，进行差异化竞争提供了契机； 开发公司大多为当地公司，建筑理念、居住观念相对落后。营销推广手段单一，且大多数置业顾问的业务素质偏低。 综上所述，故城县房地产发展从总体上讲尚处于初级阶段，主要表现为建筑观念、居住理念、营销推广策略相对滞后。产品形式单一雷同，缺乏鲜明清晰的项目定位。恒隆·尚城项目要想在故城目前众多房地产项目中脱颖而出，必须首先确立明确的项目定位，严格执行差异化竞争路线，方能立于不败之地！ 二、恒隆·尚城项目分析 项目一期概况 在售楼号：6#、8#、9# 总 面 积：32460㎡ 总 套 数：180套 总销售额：5669万 销售均价：1737元/㎡ 实际均价：1687元/ ㎡ 已售套数：45套 销 售 率：25% 剩余套数：135套 1# 3# 9# 8# 6# 5# 2# 7# 项目一期销售状况 从上图可以看出，3、4、5层的销售状况要好于其他三层，这三层位置较好且价格合理。而1、2层价格较高购买者较少。这在一定程度上反映了当地客户购房主要是自住为主，偏好经济实用性住房，而价格是影响其购买行为的重要因素。 6楼则因为楼层相对较高，且没有电梯而暂时滞销。 S SWOT分析 优势 1、项目位于故城县中心，毗邻主干道中华街和康宁路，位置优越，交通便利； 3、户型设计合理，南北通透，通风采光俱佳，户型面积多样，能满足更大范围 内购房客户的需求。 5、周围市政配套齐全。医院、银行、学校、购物场所一应俱全； 6、五证俱全，准现房销售； 7、性价比高，具有很大的升值潜力； 8、项目经过前期的市场导入已经积累了一定的知名度。 对于项目优势，要加以充分利用。 W 劣势： 1、无电梯； 2、项目容积率达大，景观绿化无特色且绿化面积偏小影响居住质量； 3、项目前期销售不利，在一定程度上对项目产生负面影响； 4、项目定位不清晰，缺乏规范的形象识别系统，难以给购房客户留下深刻印象； 5、项目缺乏系统的整合营销推广思路，且宣传推广手法单一； 对于项目劣势，要及时采取切实有效的改进措施。否则项目销售状况将很有可能维持原地踏步的局面而最终导致项目成为烂尾。 O 机会： 1、衡水市委、市政府提出的”三年大变样“号召为故城县房地产业 蓬勃发展提供了契机； 2、周边乡镇及郑口镇居民有改善居住条件的主观愿望； 3、县城内的拆迁户有购房自住的刚性需求； 4、整合形象和资源，加大包装推广力度，采取一些列有特色的 营销活动，完全能打开项目的热销局面。 T 劣势： 威胁： 1、县城对自建房的拆迁改建在一定程度上激化了被拆迁户对整个房地产市场的抵触情绪； 2、项目周围竞争性项目的逐渐增多，且品质也在逐渐提高（例如杏林名苑），将加剧市场竞争，尤其会对恒隆·尚城的销售带来直接影响，因此销售周期拖得越长对项目越不利。所以必须：加快销售步伐，快速实现资金回笼，充分保障开发商的利益。 目标客户群分析 目标客户在哪里？ 故城县城（郑口镇）无疑是本案的主要目标客户群来源，而故城县城市化进程的加快也使得故城县周边乡镇的高收入群体成为本案目标客户群的主要来源之一。 城市化进程总是从距离城区核心最近的区域开始的。因此，距离城区越近，成为本案业主的可能性就越大，所以根据空间特点将下属乡镇划分为A、B、C三个圈层。 故 城 县 B 其他乡镇 A 郑口镇 A圈层：郑口镇----为项目所在地，是本案最大的潜在目标客户群聚居地。 B圈层：周边乡镇----位置上距离郑口镇较近。其中的高收入群体，较热衷于到县城置业居住，为项目的二级客户群。 C圈层：较远乡镇——虽然距离城区稍微远点，但空间位置决定了县政府驻地仍是乡镇置业的首选区域，为项目的潜在客户群集中地之一。 B 周边乡镇 C 较远乡镇 在推广策略上我们遵循消化城区客户，突破A、牵引B、渗透C的策略。包括泛宣传方式我们都将以此为指导原则。 目标客户是哪些人？ 客户具有哪些共同的特征？ 从职业特征看客户： 公务员 企事业单位的中、高层领导、技术人员； 教师、医生、金融等行业的从业人员； 私营业主； 个体工商户 故城县各乡镇的富裕农民 从购买需求看客户： 拆迁户 迫切需要满足自住需求 二次置业者 想要改善居住条件，有一定的经济实力，一般会选择较大户型。注重居住品质。 购置婚房者 年轻人步入结婚年龄，需要购房作为婚房。