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2、高价：跻身区域同类项目价格第一阵营，实现项目价值最大化。
1、打造无锡房地产市场的精品，提升企业品牌价值；
2、立足深圳，剑指无锡，初步实现公司的长三角战略，实现可持续性发展。
1战略目标
我们的一切研究都以现实条件为基础，以共同的目标为导向。
项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素
项目相邻楼盘现阶段就有阳光城市花园、朗诗未来之家、世贸国际公寓、润华国际大厦、常发清扬御庭等品牌楼盘，其中阳光城市花园已经售罄，朗诗社区二期与其他楼盘都在售
项目总占地面积:43492.4万平米（约65亩）
规划容积率：A地块<4.0，公寓式酒店用地
C地块<2.6，高档居住小区用地
区域楼盘都属于无锡CBD区域的中高端楼盘，项目开发方向为高品质商住楼盘，以目前成熟的区域市场为基础，实现价值最大化
避开预计的2008年下半年与2009年上半年的淡市环境，把握好项目开发节奏，争取2009年下半年能寻找到市场良好契机，从而启动销售
所在区域市场供给量巨大
地块由两块梯形土地构成
高品质商住楼盘开发方向
把握开发周期与开发节奏，避免淡市推盘
项目所在地无锡，处在长三角经济圈的中心，地理位置和市场环境十分优越
无锡，处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在2小时车程范围内。
苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼，是上海大都市圈的有机组成部分。
发达的高速公路及轨道交通网络，使得无锡与长三角其他城市圈紧密相连。
资料来源：无锡国土规划局
区位环境
苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，在未来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性
苏锡常都市圈的区域发展目标是，在以上海为中心的沪宁杭城市群中，率先实现现代化，积极融入国际经济贸易体系和世界城市体系，实现苏锡常三市共同发展。
南京都市圈
徐州都市圈
苏锡常都市圈
资料来源：无锡国土规划局
区位环境
无锡目前城市建设的重点在于太湖广场CBD板块，而未来城市发展的主方向则是向南开发建设蠡湖新城和滨湖新城
太湖广场板块区域布局了高端的城市综合体商业项目,是政府倾力打造的城市高端服务业产业群，将建成融行政中心、商务中心、金融中心、经济中心四位为一体的无锡新城市ＣＢＤ
滨湖新城：未来城市副中心。以教育、科研、体育、旅游服务等公共服务设施和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区
蠡湖新城是近年来首先重点建设的区域，基础设施和配套齐全。
资料来源：无锡国土规划局
太湖广场CBD板块
城市规划
城市地位升级加快，功能更加完善，对周边地区的吸聚与辐射作用加强
无锡市“十一五”规划
富民和谐 四大名城五大中心
实现突破人均GDP10000美元的关口目标（按常住人口测算），较“十五”翻番
着力产业结构、建设布局、人居环境的优化
打造最适宜投资创业的工商名城、最适宜居住度假的山水名城、最适宜创新创造的设计名城、最具人文特质的文化名城
加快国际先进制造技术中心和区域性商贸物流中心、创意设计中心、旅游度假中心、职业教育培训中心的建设
“山水名城”特色强化，城市化进程加快，人均财富迅速增长
2007年长三角16市比较：
人均可支配收入方面，无锡以20898元位列第七，同比增长14.9%，列长三角地区第七位
城市走向
市场背景
2004年到2006年无锡房地产市场供需比呈现缓和趋势，但2007年市场趋热，导致供应量又急剧加大。
连年施工面积大幅增加，供应放量；销售面积增长较为平稳，05、06年的宏观调控对消费需求影响不大；成交价格持续走高。
全市总人口平稳增长，2007年城镇居民人均可支配收入跨越3000美元大关。
07年无锡各行政区域土地成交统计列表
08年土地供应计划列表
2004-2007年锡城土地成交价格不断攀升,07年土地成交均价是04年的2.6倍,说明2007年投资商对无锡房地产市场的预期是乐观的,这种乐观的判断基于无锡楼市成交量价持续攀升的利好消息。
尤其是中心区、南长区,随着时间的流逝,土地将会更加稀缺,这种价值首先反应在土地方面,06和07年崇安区高于起拍价成交的土地单位高出均价达67万元/亩。
土地供应
价格快速上涨的主要原因有:
第一、需求旺盛。无锡紧邻上海,素有小上海之称,属于长三角经济范围。近年来,无锡经济受上海经济发展的辐射力度不断增强,城市魅力不断提升,外来人口逐渐增多,加之适应新城区建设的需要,拆迁量较大, 多种原因促进了市场对房地产的需求。
第二、有效供给不足。有效供给不足的表现一:土地开发时限较长,积压量较大,造成房屋供给不足。据统计,04-07年未开发土地共有1100万,而07年土地供给只有400万;有效供给不足的表现二:投机性需求增加。由于全国房地产市场行情不错,无锡2007年初市场价格不高,升值潜力巨大,所以许多投资者开始在无锡投资炒房,这在一定程度上减少了市场的有效供给;有效供给不足的表现三:供给结构不能有效满足市场需求。07年及以前120平米以上大面积户型是无锡楼市的主力供给户型,如果按照5000元/平米的单价计算,套总价在60万以上,这在一定程度上限制了市场的刚性需求。
第三、开发成本增加。据统计,07年超过起拍价拍卖成功的土地,平均每宗超出起拍价部分是06年的6.4倍;随着建筑行业不断的规范及人们对居住要求的不断提高,房屋本身的建筑成本增加幅度较大。
第四、行业助推。07年全国楼市呈现火热的市场态势,对于无锡楼市,是一种行业带动和促进。
2007楼市
无锡楼市07全年成交可谓量价双高,年度成交量再创历史新高,较06年增加121.69万平米,增幅达25%。
成交价格较06年增长8%左右。住宅成交价格涨幅较大。年末比年初增涨约1000元/平米(不含经济适用住房)。
