星河温泉小镇项目
谨呈：丹彤集团
注：因对项目目前及其曾经的历程尚未了解，本次汇报只代表个人对项目的观点及未来的计划展望。如对项目理解和贵公司有偏差还请公司领导谅解。

目标理解
下面就我对项目的理解和下一步的工作方向提出建议；
1.在现有项目条件的基础上，如何解决项目面临的困境
2.在面对市场低迷和金融危机的同时，如何尽可能的降低或规避风险
3.09年2月至10年1月实现项目销售额约1.2亿
结构
第一部分、市场认识
第二部分、项目现状找出问题
第三部分、问题的解决建议
第一部分、市场认识
区域描述
寻甸县距离昆明约80公里，是昆明至曲靖及通往滇东地区的必经之路，交通可达性佳。

寻甸县是云南73个平困县之一，经济基础薄弱，项目依托本地消化能力较差。

寻甸县旅游自然丰富，小三峡、凤龙湾、牛栏江、钟灵山森林公园等，但大都知名度较低，取法政府的宣传引导。

区域经济基础薄弱，旅游资源丰富但知名度较低，项目依靠本地消化能力较差，需要开拓外销市场。

本报告是严格保密的。

昆明、曲靖与、楚雄、玉溪等地州将形成强势
经济圈
云南四州市欲打造一小时经济圈，即昆明、曲靖、玉溪、楚雄4州市之间统一车牌、取消收费站，4州市间手机不收漫游费。寻甸是将来收益的区域之一。

寻甸将依托于昆明至曲靖滇中城市经济圈，辐射滇桂川黔接合部、面向东南亚的区域强势经济圈这对寻甸将来的发展前景十分有利。

寻甸
区域城市对比
星河温泉与周边温泉的优劣势对比
旅游资源整合
云南省内温泉资源丰富，与昆明周边其他区域的温泉项目对比，星河温泉项目在自然资源方面具备优势基础，但缺乏有利宣传，必须通过自身独特硫磺温泉、完善的娱乐酒店配套优势结合项目区域公共理由资源优势，提升人气及知名度。

温泉度假区位于寻甸县南部，周围聚集众多国家级旅游景区。

昆明、曲靖与贵州、广西接壤，是出入云南省东北部的重要门户。可以对周边的贵州和广西的客户形成有效的覆盖。

就昆明市域层面而言，纵观区域发展格局，温泉度假区正位于西北及东北向发展带上，战略位置十分优越。无论是交通条件、市场机会，还是区域旅游资源共享，度假区都拥有相当优越的条件。

星河温泉可以有效吸引曲靖地区、昆明、贵州和广西临近区域的短途游客
旅游资源整合
黄金周调整和旅游规划的有利影响
政策影响分析
政策影响分析
黄金周调整
旅游小镇规划
五一黄金周的缩短，端午节、清明节等传统节日假期的增加使旅游向郊区化、短期化发展，短途、短期旅游趋势明显；为昆明周边区域的旅游创造了一个很好的空间。

温泉小镇、60个旅游小镇的开发利好，使项目所在区域的知名度提高，项目整体的规划更适合整个区域的发展。

章节小结
第二部分、项目现状找出问题
公共资源现状—
旅游资源
寻甸公共旅游资源丰富，风景优美
公共资源现状—
旅游资源
缺乏宣传，知名度低
无寻甸的名字
项目现状—
自身资源
主题基本09年中全部完成，酒店及SPA能运营
项目现状—
自身资源
项目商业存在设计的硬伤，需要通过后续业态经营及业态选择来弥补
项目商业设计过于“直冲”对购物者心里缺乏吸引
商业设计较为独立，缺乏与项目其他配套的互补

项目现状—
营销
策略多，概念多，推出的产品多
注：因无详细的营销资料，信息大多通过网络查询
什么人卖？
旅游客？投资客？
项目现状—
渠道选择
大众渠道，特殊渠道未打通
广播、报纸、楼宇电梯
旅游客——旅行社、会议经济、散客宣传
资客——投资风险、收益回报
章节小结
找出项目目前面临的问题
区域知名度低——外因
商业设计不合理——内因
营销节奏缺乏章法——内因
客户群界定不明细——内因
推广渠道未明确及广泛——内因
缺乏项目将来经验管理团队的介绍（商业）——内因
缺乏项目与外界旅游资源的联动——内因
第三部分、问题的解决建议
项目的发展模式界定
本项目界定为旅游度假休闲产品
项目自身资源特点不明显，单凭温泉资源是很难支撑项目走地产先行道路。

通过不同的成功案例我们来找出适合自己的营销模式
项目自身条件研究
背景：深圳华侨城在上世纪80年代是远离城市的沙河华侨农场，一片荒滩野岭，
目前：已成为一个闻名中外的旅游城，一个品质高雅的人文社区，成为一种生活品味和自豪的标签。

模式一：案例一【华侨城】旅游先行、反哺地产的经典模式
模式一：案例一【华侨城】旅游先行、反哺地产的经典模式
旅游
1985-1995
休闲
1996-1999
地产
2000-
锦绣中华
民俗文化村
世界之窗
欢乐谷
OCT生态广场
酒吧一条街
何香凝美术馆
华夏艺术中心
海景花园
美加广场
波托菲诺
住宅
休闲
旅游
华侨城发展思路——通过旅游带动休闲产业发展，提高片区认知度，在土地增值以后开发地产项目。

华侨城成功开发的条件分析
有充足的开发资金，对回款要求不高；
位于一线城市，消费人群较成熟；
有合理的分期开发计划；
项目定位的唯一性，形成强烈竞争力；

模式一：案例二【深圳观澜高尔夫】旅游先行、反哺地产的经典模式
地理位置优势：
位于梅观高速、莞深高速和机荷高速交汇处；
1小时车程范围覆盖着珠三角的核心城市群，深圳、珠海、惠州、东莞、广州
世界杯球场
维杰球场
费度球场
观澜湖高尔夫成功开发的条件分析
位于一线城市，消费人群较成熟；
前期投入巨大，先行培育市场；
通过高尔夫的发展，带动区域物业升值；
有合理的分期开发计划；
得天独厚的地理位置；