宜宾晶鹏项目投资建议书（2010.6.17） 目录 第一部分：宜宾整体市场分析 第二部分：项目住宅定位 第三部分：项目商业定位 第四部分：项目强排方案以及项目测算 第一部分：市场分析 一、城市概况 城市规划 城市经济发展状况 小结 二、房地产市场分析 三、区域商品房市场分析 被称为“万里长江第一城”。举世闻名的名酒五粮液，即产于这里，发达的酿酒工业使宜宾成为名副其实的“中国酒都”。 宜宾位于四川省南部，川、滇、黔三省结合部，长江零公里处。 全市地貌以中低山地和丘陵为主。 城市规划——川南重点城市 “一枢纽”——综合交通枢纽 “一城”——百万人口大城市（目前城区人口约50万） “两中心”——商贸和物流中心 “四基地”——酒类食品基地、综合能源基地、化工轻纺基地、机械制造基地 城市规划——“一城”“两中心”“四基地” 五粮液集团 天元化工 丝丽雅集团 城市规划——四川宜宾临港经济开发区 2009年12月，四川宜宾临港经济开发区举行挂牌成立大会，这是四川省至目前为止惟一以“临港”命名的省级开发区。 四川宜宾临港经济开发区位于宜宾市东部，通过长江大桥与宜宾主城区相连，宜宾港处于其中，包括白沙湾街道办事处、沙坪镇行政区域和李庄组团、盐坪坝、罗龙、阳春坝、长宁沿江工业园及港口群，规划面积193公里。 四川宜宾临港经济开发区 江北区：离心向心式向北发展 天柏：线性发展趋势 老城区：只拆不建内部调整 南岸东区：土地价值向三江口蔓延，金字塔机构已经形成 下江北区：向东北方向继续延伸 城市规划——“一区九县” 辖一区九县，即翠屏区（中心城区）、宜宾县、南溪县、江安县、长宁县、高县、筠连县、珙县、兴文县、屏山县。幅员面积13283平方公里，人口527万。中心城区人口约50万。 城市规划——中心城区板块划分 项目 城市规划——宜宾县城与中心区已融为一体 位置——宜宾县城柏溪紧邻金沙江，距宜宾市中心城区仅13公里，距中国第三大水电站---向家坝水电站12.6公里， 交通——县城柏溪与宜宾中心城区已建成有10分钟快速通道---翠柏大道相连接。 城区建设——县城老城区已建成面积4平方公里，正在建设中的铁北新区面积达10平方公里。 宜宾城区地图 宜宾县 宜宾县城柏溪区规划 柏翠大道 项目位置 城市规划——中心城区各板块功能定位 2009年GDP总量已经达到720.78亿元，居四川省第四位。 2002-2009年宜宾市GDP总量单位：亿元 城市经济——宜宾市GDP总量居四川省第四 2002-2009年宜宾市三大产业GDP占比单位：亿元 从产业结构来看，第二产业仍占主导。2009年三大产业结构的比重为17.1：55.8：27.1。城市经济发展主要由第二产业推动。 城市经济——宜宾县是市内第二大经济体 第一经济体： 翠屏区（中心区） GDP总量:283.97亿，增幅：12.1%； 第二经济体： 宜宾县 GDP总量：90.5亿 增幅：14.9% 2002-2009年宜宾全社会固定资产投资及房地产开发投资情况 单位：亿元 城市经济——房地产投资比例仅为10% 固定资产总投资呈现强势升上趋势，09年同比增幅达到41.33%。 宜宾市房地产投资占固定资产投资的比重小，约为总体投资的10%左右，低于全国平均水平（2009年约为16.1%） 城市经济——城市GDP快速增长 2004-2009年宜宾市人民生活水平相关数据 固定资产投资的快速增长，2009年增幅为41.4%。 GDP平稳快速增长，2009年增幅14.9%。 访谈纪要 2009年宜宾临港经济区建立宜宾行政及经济区开是发生重大变革，未来宜宾将形成翠屏区（现有的主城区）、临港区、宜宾县柏溪镇三大主城核心区，远期南溪也将纳入主城区范围 宜宾县柏溪片区目前的城建主要为金沙江重建、工业搬迁、翠屏新区建设。 2005年宜宾才正式进入房地产开发的时代，在此之前一直都是处于城市规划的阶段。起步时间晚，造成现阶段宜宾城市的发展相对滞后。 （2009年，宜宾市城镇化率为36.56%，与川南5市比较来看，与位居川南5市第1位的自贡比，相差4.26个百分点，与位居第4位的泸州比，也差2.23个百分点。） 未来宜宾城市的开发重点将分为三个重点方向——“三江口”规划的宜宾CBD，区域主要以旧城改造为主，现在由政府主导；“下江北”——临港经济开发区”，发展新区，未来将有大量的土地供应；“翠屏新区”主城中心重点拓展区，主要发展方向为柏溪，现在重点区域为“铁北新区”，未来将有大量的土地供应。 *翠屏新区总用地面积约4688亩，总投资约为100亿元，是以行政办公、大型商业、文化休闲、居住为主的综合功能新城区。 *三江口（CBD）：宜宾未来的城市名片，总投资约为100亿元，规划用地面积200.36公顷 ，分AB两区，以中央商务区为主。 宜宾市为川南经济强市，是一个以第二产业发展为主导的城市，约占经济总量的55%； 2009年GDP总量为四川省第四，但宜宾的城市发展严重滞后——城市建设现状不如经济欠发达的的自贡、泸州等邻近城市。 房地产开发投资额水平低，仅占固定资产投资的10%左右，低于全国平均水平。随着城市基础建设的逐步升级，区域长期压抑的房地产开发可能将得到较好的发展。 根据《宜宾市城市总体规划》 ，宜宾将向着人口超百万和中心城区建设用地超百平方公里的方向发展，重点发展区域有“三江口”“下江北——临港经济开发区”“翠屏新区——铁北新区”。到2020年的宜宾将是川南地区经济强势的特大型城市。宜宾市中心城区的人口将达到100万以上，建设用地也将达到102平方公里，将主要向西区延伸。 根据《宜宾市城市总体规划》 ，2010年~2015年，宜宾首先将推动西区、天（池）柏（溪）组团等区域的开发，区域的开发为项目的发展带来了机会。 小结