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金地地产观澜项目定位及物业发展建议报告(世联)PPT(473页).rar

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更新时间:2018/10/25(发布于北京)

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文本描述
观澜项目定位策划报告 一、项目目标 二、整体定位 1、宏观经济走势、房地产市场走势、深圳发展前景、观澜规划利好 2、豪宅市场机遇:市场表现、产品及客户趋势 3、竞争格局及竞争项目分析:观园、城建、和黄点对点分析 4、区域占位案例及项目整体定位策略、配套增值点建议 5、客户定位及客户来源 6、形象定位 7、产品定位 8、价格定位 三、物业发展建议:基于竞争市场构建项目具备比较优势的豪宅价值体系 1、产品价值 2、配套价值 3、品牌价值 4、服务价值 必须建立能区隔市场及竞争对手的自主定价体系。进而保证速度、利润的实现。 “石膏”定律 在高立意的定位指导下,打造高品质的产品和园林、提供高规格的服务,通过高精准度和影响力的营销手法、吸引高端的客户圈层。高价、高速、高利润和高口碑及回头率地拔高公司品牌的综合竞争力。 高立意的定位是关键 一、项目目标 二、整体定位 1、宏观经济走势、房地产市场走势、深圳发展前景、观澜规划利好 2、豪宅市场机遇:市场表现、产品及客户趋势 3、竞争格局及竞争项目分析:观园、城建、和黄点对点分析 4、区域占位案例及项目整体定位策略、配套增值点建议 5、客户定位及客户来源 6、形象定位 7、产品定位 8、价格定位 三、物业发展建议:基于竞争市场构建项目具备比较优势的豪宅价值体系 1、产品价值 2、配套价值 3、品牌价值 4、服务价值 中国经济回升的基础还不够牢固,内力依然不足。预计呈 “根号型”增长。 2009年中国经济的增长是强烈政策刺激下的“治标”结果,但工业生产力、就业率、出品贸易水平依然较低,未来1-2年经济走势最有可能呈现根号型增长。 2009年下半年快速反弹期 2010年后稳固增长期 政府最关心的是社会稳定和经济发展,房地产涉及的上下游产业既能推动GDP又能解决就业,政府的目标是控制房地产市场过快发展,不是希望房地产市场崩盘。 11月27日中国中共中央政治局经济工作会议称要保持宏观经济政策的连续性和稳定性: 继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策; 增加政策灵活性和可持续性; 注意管理好通胀预期; 引导信货合理增长,把握好信货投放节奏 12月5日中央经济工作会议确定“稳定仍将是大方向”,“政策紧缩信号”的预期已不存在,但是经济结构调整应成为重点。 中国中央政治局经济工作会议 10月份居民消费价格总水平(CPI)同比增长4%,已经连续6个月下滑。专家表示,CPI的连续下滑,为宽松的货币政策预留了一定空间。 最新的国十九条等政策看似严厉,无非是增加保障性住房供给等老生常谈。全国土地市场交易依旧火热。因为土地出让金以及房地产开发和交易环节的税费收入作为政府重要的经济命脉,政府不会轻易截断。 两会后房价走势预测 住建部部长两会发表声明,房价在10~20年以内仍然有很大的上涨压力; 开发商不缺钱,2010年新增7.5万亿贷款中将会有一半流入房地产领域,且排名前30位的地产公司中大都完成了上市工作,有良好的融资渠道,所以开发商不会向08年那样主动降价; 2008年很多公司尚未上市,且大量资金用来拿地,加上金融危机影响,于是造成了开发商极度缺钱,很多公司的资金链几乎快要断裂,所以才会出现房价下降的情况; 两会之后各大券商预测今年房价仍会维持5%~10%左右的上涨幅度,房价基本上不会下跌; 70个大中城市2月房价大涨10.7% ,前两月房地产投资增幅逾三成 据国家统计局10日发布的数据,今年2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%,涨幅比1月份扩大1.2个百分点;环比上涨0.9%,涨幅比1月份缩小0.4个百分点。此外国家统计局发布了1~2月全国房地产市场运行情况,称全国完成房地产开发投资3144亿元,同比增长31.1%,增幅比去年同期提高30.1个百分点;商品房销售面积7155万平方米,同比增长38.2%,增幅比去年全年回落3.9个百分点。 近期全国市场的表现 深圳2010年成交量预测:—新房可售量少,销售量受压制 尽管2009年新房新增供应只有469万㎡米,同比减少15%,但由于 2008年底全市存量住宅约365万㎡,所以2009年实际可售新房约 834万㎡。2010年新增供应虽增加,但因2009年底市场存量仅120 万㎡左右,2010年实际可售新房只有760万㎡左右,减少9%。可 售量减少,显然会对成交量产生不利影响 近期深圳市场表现 总的来说各区域市场均呈现上升态势,客户信心均有所回升,政策实际影响较预期中小 1、写字楼市场节后租赁及售价都有所上升; 解读:商业市场的繁荣是经济向好的重要表现,反过来也为房地产的发展提供了良好的宏观环境。 2、核心资源片区新品供应有限,豪宅产品稀缺性凸显,多次置业豪宅客户对于市场的认识比较冷静,客户购房信心有所回升,尤其关注有区域利好支撑的项目 客户语录:两会说要抑制房价过快上涨没有说不增长,缓慢增长也可以接受 3、宝安上门及客户质量均呈现上升的态势,投资客的比例有所上升; 解读:投资客的出现说明客户的购买信心在回升,客户基本已经消化的政策的影响。中大户型的豪宅市场:自住客户受市场政策不明显。投资型的客户看市场信息和未来前景还是会很积极买单。我司上塘道项目目前销售畅旺,投资客比例明显上升。 4、南山新盘销售集中在后海片区 解读:客户对于两会已经有较为明确的认识,不会大涨也不会大跌,有需求就会出手买。针对本项目:关内1000万以内的别墅产品绝迹,本项目在总价及产品形态上均有较大稀缺性。 纯水岸后续推出60-70㎡公寓产品 东方银座40-50㎡精装公寓 岸芷汀兰5月推出308套大户型 君汇新天将加推200㎡大户 红树湾、博海、依云半山处于尾货消化期。 二手房成交活跃,前海区域成交21套,华侨城、红树湾片区成交5套以200㎡大平面产品为主,价格900-1200万左右。 近期深圳市场表现