房地产标杆企业研究 www.gaotongchina 2 目 录 一、发展沿革、当前市场表现4 1、当前市场表现 ... 4 二、地产政策 .... 6 1、土地储备概况 ... 6 2、区域布局 ........... 6 3、09、10年新增土地储备 .......... 8 三、各项指标及资本运作 ........ 9 1、各项运营指标 ... 9 2、各项财务指标 . 11 3、近2年的资本运作 ..... 12 四、综合大盘示例——海南清水湾 . 13 1、项目收益 ......... 14 2、总体规划 ......... 14 3、开发进程 ......... 15 4、商品结构 ......... 15 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina3 图表目录 图表 1：2005-2010年公司营业收入状况 ........... 4 图表 2：2005-2010年公司总资产状况 ... 5 图表 3：2004-2010年公司资产负债率 ... 5 图表 4：2010年末土地储备（按位置类别划分） ........ 6 图表 5：雅居乐2010年末土地储备区域分布图 ........... 7 图表 6：2010年末各城市项目总建筑面积（单位：千平方米） ........ 8 图表 7：2010年新购的土地储备8 图表 8：2009年新收购的土地储备 ........ 9 图表 9：雅居乐与招保万金毛利率比较 ........... 10 图表 10：雅居乐与招保万金净利率比较 ......... 10 图表 11：雅居乐与招保万金总资产周转率比较 ......... 11 图表 12：雅居乐与招保万金资产负债率比较 . 11 图表 13 雅居乐借款结构 ........... 12 图表 14：海南清水湾项目的开发进程（单位：平方米） ..... 15 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina4 一、发展沿革、当前市场表现 1、当前市场表现 雅居乐是广州地产五虎将之一，发展19年来建立了品牌优势。公司已于2005年12月在香 港联交所主板上市。雅居乐主要从事大型综合性物业发展，同时亦广泛涉足酒店营运、物业投 资及物业管理等多个领域。公司产品以中高端住宅为主，在综合大盘开发和旅游地产开发方面 优势显著。 发展迄今，雅居乐的业务覆盖范围已扩展至全国多个区域，目前共有70个处于不同发展阶 段的项目，广泛分布于海南、上海、南京、常州、成都、西安、重庆、沈阳、天津、广州、佛 山、中山、惠州及河源等26个城市和地区。 于2011年3月16日，雅居乐土地储备的总建筑面积共计约3551万平方米（包括已取得土 地使用权证和拥有权益的土地），可供其8-10年的业务发展。 此外，雅居乐于2011年第一季度录得合同销售金额约为人民币94亿元，符合其全年销售 目标。 2010全年，雅居乐实现合同销售金额约人民币323亿元，合同销售建筑面积约为283万平 方米，同比分别增长60.7%及21.7%，合同销售均价约每平方米人民币11,406元。其中，广东 省外项目销售持续增长，占总合同销售额约45.6%，不但进一步优化项目分布，亦有效减少地 域性的市场风险。 海南清水湾项目的合同销售金额为99亿人民币，占总销售额的比例超过30%；广州亚运 城项目的合同销售金额为52亿人民币，约占总销售额的16%。 雅居乐发展迅猛，自2005年至今，不论在合约销售金额、确认销售金额、毛利及净利方面 等皆录得可观的持续增长，其复合增长率分别为43.8%、30.9%、36.0%及32.6%。其营业收入 和总资产的复合增长率分别为30.74%和48.67%。 图表 1：2005-2010年公司营业收入状况 数据来源：公司数据，高通智库 截至2010年12月31日，雅居乐的营业收入约人民币205.20亿元（2009年：人民币133.31 亿元），较去年增加53.9%。营业收益为人民币107.65亿元（2009年：人民币37.21亿元）， 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina5 较去年增加189.3%。2010年公司实现毛利率45.76%,净利率19.59%,分别高于09年的37.16% 和15.02%，处于行业中的较高水平。 在房地产开发方面，雅居乐2010年的销售面积约为214万平方米，而销售金额则约为人民 币201.97亿元，较2009年分别上升8.9%及54.9%；销售均价为人民币9424元每平米，较2009 年的6634元上升42.1%。当中，中山的总销售金额约人民币50.39亿元，占总销售金额的25%， 较去年增加70%；海南清水湾的总销售金额约人民币47.81亿元，占总销售金额的23.7%，较 去年增加133.4%。 图表 2：2005-2010年公司总资产状况 数据来源：公司数据，高通智库 截至2010年12月31日，雅居乐现金及银行存款约人民币106.81亿元，资产负债率为 70.90%，净资产负债率为55.61%，在行业中均处于较低水平。2010年末，公司银行贷款、优 先票据及其他借款分别为人民币约124.87亿元、61.20亿元、21.51亿元，其中长期借款（超过 2年）占总借款的50.89%，银行贷款占总借款的60.15%。2010年内，雅居乐的借款总成本约 人民币12.95亿元，较2009年增加约人民币6.43亿元，主要由于银行贷款于2010年平均结余 高于去年以及实际利率上升所致。 图表 3：2004-2010年公司资产负债率 数据来源：公司数据，高通智库 从雅居乐的借款结构中可以看出，银行借款占比较高，且其成本也较高，这促使雅居乐不 断寻求其他的融资方式。2011年4月7日，雅居乐宣布，已就建议发行2016年到期5亿美元 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina6 4%可换股债券，与经办人渣打银行、摩根士丹利、汇丰、巴克莱银行及苏格兰皇家银行香港分 行订立认购协议。债券的初步换股价为每股18.256港元，较雅居乐于4月6日在香港联交所所 报收市价每股13.04港元录得40%的溢价，创下自2008年起于同行发行同类型债券的最高溢价 比率。此外，4%的利率也较低，如此低成本的融得资金反映了资本市场对雅居乐的高度认可。 此外，2011年4月13日，雅居乐的企业评级及债券评级已获得穆迪投资者服务公司(“穆 迪”)调高至“Ba2”，而前景展望评级为“稳定”，属同行业的高评级之一，充分证明了集团 信誉在资本市场获评级及投资机构充分的肯定。 二、地产政策 1、土地储备概况 截至2011年3月16日，雅居乐于全国26个不同城市及地区拥有70个处于不同发展阶段 的项目，分别分布于珠三角区、广东地区、长三角区、华西地区、海南省区、东北地区及华北 地区。雅居乐土地储备的总建筑面积共计3351万平方米，足够应付未来8至10年的发展需求。 平均土地储备仅约每平方米人民币1132元，对比2010年合约销售均价仅为9.9%，土地成本优 势明显。 雅居乐2009、2010年分别新增土地储备554、404万平方米，在土储扩张方面理性而稳健。 此外，其土地储备多分布于二、三线城市，特点是占地规模大、拿地成本低、高速度造城。项 目的区域定位让雅居乐可以大规模成片的开发，降低开发成本，同时造城也容易形成品牌效 应，支持滚动开发，同时，物美价廉的房子可以大规模快速的销售，回收资金，为支持雅居乐 的滚动开发提供足够的资金。 图表 4：2010年末土地储备（按位置类别划分） 土地分类 建筑面积(平方米)所占比例项目数量土地成本(人民币元平方米) 市区中心 6,193,684 18.5% 33 2,231 城市边缘 13,492,853 40.2% 28 1,123 高增长城市 13,828,458 41.3% 9 507 合计 33,514,995 100% 70 1,132 来源：公司数据，高通智库 2010年内，雅居乐在售项目达到32个，主要位于17个不同城市及地区。其中，新开售项 目有4个，包括花都雅居乐花园、重庆雅居乐国际花园、中山雅居乐御龙山及中山雅居乐熹玥。 2、区域布局 雅居乐在土地储备的区域布局上采用的是“农村包围城市”的策略。公司1992年开始涉足 地产业，在中山相继开发的雅居乐花园、中山雍景园、雍逸廷、凯茵豪园、凯茵新城、傲云峰 半山别墅不仅托起了中山房地产在香港的知名度，而且成为中山拥有绝对垄断势力的房产商。 高峰时期，雅居乐占据了中山房地产市场70%的份额，其中雍景园更是成为中山市第一个真正 意义上的豪宅。 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina7 随后雅居乐即将重点向广州拓展，2002年开始，广州雅居乐花园、南湖半岛花园、南海雍 景豪园、花都雍华廷四个超大型房地产项目全面启动。 截至2005年9月30日，雅居乐已有的18个项目均位于广州、佛山、中山三个城市。2006 年，雅居乐以15亿元拿下南京地块之后，即宣告雅居乐走出广东；此后公司还取得南京、成都 和西安等项目。截至06年末，公司项目覆盖珠三角区、粤东地区、长三角区及华西地区的13 个城市，总土地储备达到总建筑面积1,616万平方米。 2007年，雅居乐共投资人民币88亿元，在上海、海南、重庆、沈阳、南京再度获得优质 的土地，实现了覆盖珠三角、粤东、长三角、华西、海南省和东北六大区域具策略性优势的基 本构建。07年新收购19块土地，总建筑面积约948万平方米。该等新收购土地主要位于广州、 中山、佛山、上海、重庆、海南等城市。2007年末公司土地储备量比2006年年底时增长58.7%。 而从区域来看，雅居乐拿地还是以珠三角为多，而省外土地仅获得5幅。但以广州为例，雅居 乐拿地从未选择老城区或中心地带，一般都是在番禺、顺德等城乡结合部。2008年内，雅居乐 新购入6幅地块，总建筑面积约为766万平方米，该等新购入的地块一幅位于海南、一幅位于 上海，其余均位于珠三角区。 图表 5：雅居乐2010年末土地储备区域分布图 来源：公司数据，高通智库 截至2010年末，雅居乐在广东地区和珠三角地区的土地储备占总储备的53%。且从2010 年的确认销售收入来看，华西地区、长三角区、海南省区的项目已进入结算周期，其占总销售 收入的比例为46.92%，但这主要得益于海南清水湾项目。 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina8 图表 6：2010年末各城市项目总建筑面积（单位：千平方米） 来源：公司数据，高通智库 3、09、10年新增土地储备 2010年年内，雅居乐共收购13块地，总建筑面积约404万平方米。该等新收购土地位于 中山、花都、山水、佛山、南京、上海、沈阳、天津和海南