呈：深圳市恒泰益投资有限公司柏龙广场营销策划报告 深圳市星彦地产顾问有限公司 09.06 前言 FOREWORD 雷曼爆煲！ 金融海啸驾临！ 环球经济衰退！ 经济危机，财富缩水。 拿什么拯救你，我的钱？？！ HOW 投进股海 07年 “5·30”，深深的刺痛了每一位股民，带来了无限的失望、悲伤和无奈…… 注入基金、债券 雷曼巨人倒下，AIG破产，血本无归，童话原来也是骗局？ 突围外汇 人民币升值，美元持续疲软，欧罗无法承任大任，投资者感受的是更多的遗憾…… 每次风暴的驾临 都是一次大洗牌 翻阅世界历史,我们发现： 多少 有智慧INTELEGENT。 有眼光VISION。 有实力POWER的强者！ 运用他们特有的策略，酝酿新一轮的财富增值？！ 2008年10月28日 国际资本大鳄黑石集团CEO表示 “全球金融危机和信用 紧缩创造了一个投资 的黄金机会” 。 对于众多海外资金而言，中国房地产市场无疑具有最优质的资产和可期望的回报。 美国柏克莱房地产投资集团执行总裁 美国CCU大学董事会监事长罗伯特爱道斯坦： 未来几年，以该公司牵头的资金将在中国投资20亿人民币收购国内商业及住宅物业。 香港郑裕彤为代表的港资企业 以10.6亿元的底价拿下广州新地标开始了“抄底” 内地商业地产的行动。 金融海啸 最大的杀伤力在于 资金保障恐惧！ CONFIDENT CRISIS 谁能给长线投资带来保障 谁就能主宰未来！ WHO OWNSTHE FUTURE 我们要 给投资者 信心 信念BELIEF 给市场 希望HOPE 言归正传 CORE 本次提案解决问题的重点 创新投资理财模式，解决长线投资保 障，提高市场对项目的投资意向度 实现项目价值的最大化 1.区域前景及项目价值分析 2.项目定位 3.投资模式分析 目录 4.营销推广策略 1.区域前景及项目价值分析 东门、国贸、 人民南商圈 华强北 商圈 南山商圈 深南大道 深圳商业整体发展呈现出东西延伸，向北拓展的趋势。 区域前景及项目价值分析区域前景 本项所在位置（老街） 龙岗南联片区。面积为 2.2 平方公里。规划对 原有工业用地进行功能置 换，形成以居住为主，配 套齐全的城市居住社区。 LG202-01 LG201-04 LG202-04 吉祥路片区。 面积为 2.5 平方公里。规划 通过旧城改造，产业调 整升级，结合深惠公路 的改造和地铁三号线的 建设，建设成为以商贸 服务业为主综合服务区。 在龙岗片区规划详细图表中显示出，本项目所处区域，龙岗中心片区。 由八仙岭公园、龙岗街道办、五洲商业中心等构成，面积 3.1 平方公里。继续完善各类服务设施，重点发展第三产业，形成以商贸服务业主的龙岗综合服务区。 区域前景及项目价值分析区域前景 本项目是处于深惠路交通干线和地铁三号线沿线的深圳商业整体规划8个区级商业区之一的老街商圈核心位置，未来区域发展中心。 区域前景及项目价值分析项目价值分析 项目基本情况 区域前景及项目价值分析项目价值分析 区域前景及项目价值分析项目价值分析 区位价值 城市次中心，深圳辐射粤东北地区重要城市地区核心位置 项目所处区域为老街成熟商圈， 与龙盈泰广场、五洲风情mall 形成强辐射合力 区域功能现代化国际化的升级， 进一步提升项目核心价值 区域前景及项目价值分析项目价值分析 交通价值 主干道深惠路+地铁三号线=价值飞跃 成就龙岗的“中信城市广场” 关内 布吉 横岗 龙岗 地铁3号线的运营将极大地促进 本项目市场价值的飞跃 深惠路的改造将加强项目的外部 交通联系增大项目的辐射力 本项目 区域前景及项目价值分析项目价值分析 物业价值 稀缺性纯商业综合体，地产物业形态制高点 项目纯商业物业类型，具有其 他商业物业无可比拟的优势 “物以稀为贵”，区域内稀缺 性物业 区域前景及项目价值分析项目价值分析 经营价值 完善的业态、浓郁的商业经营气氛，后续经营强保障 电器巨头苏宁电器、ITAT、周 大福等商家的进驻，多层次满 足不同购物需求 区域内超过30万的消费人群， 形成强有力的消费支撑 核心商圈中心地位，稀缺性纯商业旗舰； 国际品牌商家进驻经营，国际化购物享受； 国际星级商业经营管理团队，信心的保证； 大规模完善的商业业态，一站式购物体验； 地铁沿线物业，价值无限递增； …… 区域前景及项目价值分析项目价值分析 项目核心卖点提炼 但如果我们只简单地罗列， 难以引起关注！ 因为100个项目 99个也是这样做的！ 营销观念的改变 决定销售力的不是卖点， 而是买点。 手袋： 真皮制造 造型时尚 配搭装饰 储物功能 基本卖点 不是创造高价值 的销售力 而吸引购买的往往是 「奢侈文化内涵」 「品位生活追求」 「高贵气息点缀」 进一步打动购买的是 「限量版」 「最新款」 「明星版」 我们要寻找 更具有影响力 的亮点！ 让项目增加想像空间 提升心理价值 问题在于， 我们的引爆点是什么？ 2. 项 目 定 位 深惠路的改造施工，破坏沿路的整齐，项目整体形象有不同程 度的受损； 项目所在区域空置较高，影响客户对片区的信心，客户投资 意欲下减； 项目已是在经营项目，未来的前景及潜在价值难以展现， 客户购买决策期加长； 项目所在区域内铺租金普遍较低，打击客户投资期望，项目 的销售速度难以保证； …… 项目定位项目价值劣势 项目经营已有比较长的时间，证明项目的生存力强； 项目进驻商家具有良好的品牌号召力，对项目的形象提升具 有辅助作用； 项目已是在经营项目，所有商铺均为现铺，减低客户的投资 风险； 项目为所在区域核心商圈稀缺性纯商业旗舰，具有区域不可 复制的价值； …… 项目定位项目价值优势 淡化项目的劣势，建立项目崭新市场形象 项目具备可创新的先决条件 项目定位优劣势转换启发 吸引市场关注，最大价值快速消化项目 通过项目核心价值的传播，把项目打造成—— 新理财方式的 项目定位项目市场定位 项目定位项目客户定位 市场深度挖掘： 我们的出路在哪里？ 我们的方向在哪里？ 我们要抢占这个市场的制高点！ 抢占市场，就是找到最有购买力的买家， 在最短的时间内打动他们购买我们的产品！！ 项目周边片区客民 龙岗镇各区域的客户 游离 重要 重点 深圳其他区域、香港客户 项目定位项目客户定位客户层次分布 1.项目所属区域的投资者； 2.深圳各地区的投资者； 3.深圳区外的投资者及投资团体； 4.政企业界的成功人士； 5.发展商及星彦公司的长期客户 项目定位项目客户定位客户区域分布 成功的生意人…… 年龄： 在35-50岁之间 特征： 勇于商海中拼搏，拥有相对稳定的事业及丰富财富，他们需要不断扩展自己的生意份额，尝试新的投资方向…… 项目定位项目客户定位客户特征描述 年龄： 在30-45岁之间 特征： 拥有相对稳定的事业及丰富财富，他们在寻找既可体现自己身份、展现经济实力、又可让自己享受便利的投资空间…. 项目定位项目客户定位客户特征描述 政企业界的成功人士……