西界至永定路，双向四车道，尚未修通；
南界至梅市口路，双向四车道，通往西四环；
北界为市政低档延街商铺；
东界为尚未拆迁的少量低矮平房。项目地块经济指标
用地性质：居住、配套
总用地：43815平方米
总建筑：130460平方米
控制高度：60米
净地容积率：2.5
绿地率：大于30.8％

本项目规划为城市高层住宅标准

项目本体情况——项目经济指标项目本体情况——项目财务指标
项目成本分析：楼面地价3600 元/平米，预计建造成本将超过5000元，成本单价已经达到了8600元以上。

高成本交通条件良好，紧邻西四环及长安街
项目区位
位于丰台区小屯村，处于城市化进程中交通便捷的城市边缘区域。

项目交通条件
向南约1公里至京石高速；
向东约500米至西四环；
向北约3公里至长安街（图中虚线部分修建中，现有公共交通设施较弱）

永定路
岳各庄桥
岳各庄北桥
丰台小屯项目
京石高速
西四环
约1公里
约3公里以距项目1.5公里范围区域为周边配套界定区域
学校：青塔二小、蔚园小学、燕京华侨大学、小屯中学、丰台成人专业学校
医院：三零二医院、京西医院、武警总队二院、
银行：小屯信用社、卢沟桥信用社
体育：丰台体育中心

沿四环及长安街沿线大市政配套充足；周边生活设施配套还不完善低心理认知区域
访谈高端客户对项目所在区域形象认知
访谈问题：您知道岳各庄吗或者小屯吗？对那个区域有什么印象？

普遍回答：
治安特别乱，外地流窜人口较多，而且都没有正经职业，没有安全感。

如果能彻底赶走这些外来人口，区域位置还是可以的。

区域认知：
属于陌生区域，由于历史因素影响，人口结构复杂，认同感不强。项目本体结论
高成本
交通条件良好
沿长安街大市政配套充足
周边生活设施缺乏
地理位置不错
低心理认知区域我们的愿景和矛盾（现实）
低的片区认知vs高的项目成本（高价值）
矛盾
实现高价值楼盘的销售
愿景
有无可能实现？如何实现？
路径本报告拟解决的问题
问题一:
本项目实现高价值的机会（有无可能）
？
问题二:
物业发展建议（如何实现）
？第一部分：本项目实现高价值的机会
区域解析
客户解析
世联思路全局看西部市场供应远远小于需求
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注：东部楼盘主要统计了朝阳区和大兴亦庄，西部楼盘统计的是海淀区。

时间：2005年1-6月25日
平米
西部与东部供应量相差4.9倍
14

西部物业价格年提升幅度在17%以上西部各类物业销售速度比东部快2倍以上
从大区域上讲西部存在良好的发展机会和空间从分布上看重心向四环外迁移发展顺序示意
链接：各楼盘开发时间表

四环区域呈现由内向外跳跃式扩展
2000年开盘
2001年开盘
2002年开盘
2003年开盘
2004年以后开盘目前四环内可开发用地很少
西部四环内由于学校、部队、机关、机关宿舍占地面积大，可开发的住宅用地已经趋于开发尾期，四环内可开发土地少。

西 四环
西 三环
学 院区
万寿路国家直属机关生活区
军队大院
西长 安街
政府机关用地
海军总部
空军总部
八一电影制片厂
学 院 区限制因素导致的房地产开发的拓展方向
西四环区域的发展受到西山和北部皇家园林的阻碍

拓展方向
圆明园
颐和园
阻碍
西
山
方向形成
阻碍
西南部将形成目前西部发展的“热区”来自乐府江南客户的启示
北部区域供应量出现不足
客户随开发轨迹南下
中关村10%
乐府江南客户群体
三零一医院
核二院
20%
周边军队大院
30%
周边机关
30%
南下中关村客户
本地主流客户
其他客户
中关村客户
乐府江南
中关村客户传统购房区域供应量
不足
客户延四环路南下
21
西四环外项目发展的交通线索
22
西四环外发展线索3西

四

环6
发展线索：以路为纲，沿路快速发展
永定路（青塔西路延长线）；莲花池西路即将贯通
交通利好
交通线成为本区域发展的线索,项目本身具有交通利好
本项目
长 安 街
京石高速永
定
路
23
乐府江南

成果：
销售速度快——月均100套，高峰300套左右
价格提升速度快：12个月提升27%

关键因素：
交通：靠近阜石路与西四环的重要交通干道
位置：西四环外区域
配套：周边生活配套设施齐全

案例链接1
阜石路
长安街
田村路
永

定

路
西

四

环

24
案例链接2
长安街
玉

泉

路
远洋山水

成果：
销售速度快——月销售套数160套
价格提升速度快：16个月时间提升幅度将近40%,月增长170元/平米

关键因素：
交通：靠近长安街与鲁谷路的重要交通干道
位置：西四环外区域
配套：周边生活配套齐全

鲁
谷
东
街
鲁谷路
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小结
从大区域上讲西部存在良好的发展机会和空间
四环区域呈现由内向外跳跃式扩展
西南部是目前西部的发展重心
交通线成为本区域发展的线索
本项目所处区域是目前西部发展重点区域，具有良好的市场机会
北部客户出现向南迁移的现象
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西部高档楼盘（8000元/m2）市场
27
1.海淀区5月份主力成交总价处于80-120万区间，占成交比例的30%
海淀区5月份主力成交总价处于80-120万区间，占成交比例的30%
按照销售总价统计的的销售情况

28
2.西部主力成交单价已经上升到8000-10000元／平米
西部豪宅市场机会

按照销售单价分类统计的3\4\5月销售情况
29
3.海淀区中高价住宅销售速度加快， 5月份单价8000元/平米以上住宅已经占当月销售量的60%
海淀区中高价住宅占当月销售量比例
西部市场客户价格承受能力强，8000以上楼盘旺销，足以支撑高档楼盘市场
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西部高档楼盘的开发
31
市场高价值项目成功案例预览
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本项目开发高价值楼盘存在的疑问
地段陌生排斥高价值
高容积率排斥高价值
缺少配套排斥高价值
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成功的项目也曾处于“陌生区域”
锋尚国际公寓入市时间:2002年3月
片区整体环境形象差
万柳片区，当时处于区域的开发阶段，周边多为建筑工地，无配套设施，无稀缺环境资源。

单价超越区域平台价格2000元/平米
周边物业光大花园、涧桥.泊屋馆毛坯房实现售价7000元/平米左右，本项目精装修实现售价10800元/平米，超越周边物业价格近2000 元/平米。

诚品建筑入市时间2002年9月
片区整体环境差
该项目属于板井片区，当时四环没有通车，片区内属于城乡结合部，整体环境较乱，民工聚集地，没有稀缺景观资源。

单价超越区域价值平台1500元／平米
板井区域2003年毛坯房价格平台在6000元/平米左右，本项目入市实现精装修售价8300元/平米，溢价区间约1500 元/平米。

郦城入市时间2003年4月
片区整体配套差
属于四环外四季青板块，城市感较弱，周边无成熟的住宅项目，并缺乏基本生活配套设施。

成功确立项目高价值
2003年四季青片区平台价格5000元左右，一期入市价格在６300元/平米，实现了在价格平台上的超越。

汤泉逸墅入市时间2003年12月
片区整体环境差
临近西四环，属于四环外区域，是四季青板块和板井板块的交叉地带，周边缺乏基本生活配套设施，属于农村城乡结合地带，项目周边以临建为主。

单价超越区域价值平台1500元／平米
2003年四季青片区平台价格5000元左右，汤泉一期入市价格在7300元/平米，比周边片区价格高出2000元

所列案例面世时都处于陌生区，并取得成功，实现了高价值。因此，陌生区不构成发展高端项目的障碍。