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2）开发商品牌影响力在南部落地
3）第一批种子客户的美誉度和忠诚度
软目标
项目品牌
锁定软目标
区 域
2.5亿销售任务，如何按时完成？
战略,战术并举，系统梳理营销策略
核心问题
1、如何精准定位，突出产品优势，树立品牌自信心？
2、区域内滞存商业体量庞大，客户分流严重，如何抓住目标客户？
3、如何通过有效的营销策略，树立项目认知度？
PART1
PART2
PART3
项目定位方向
目标客户锁定
整体营销策略及执行
1.1、发现、探寻市场空隙
1.2、深刻的自我了解
1.3、项目的精准定位
2.1、南部房地产客户研判
2.2、项目周边客户分析
2.3、客户的精准定位
3.3、阶段工作执行策略
3.1、总体营销策略
3.2、推售策略
3.4、亮相活动
1.1发现探索市场空隙
PART1
———我们所理解的…
宏观态势对本案的影响
商业产品竞争形势
南部房地产市场宏观分析/宏观政策背景
从2011年政府的强势调控来看，国内主要一二线城市房地产市场受打压严重，下半年楼市急剧萎缩；相对南部县而言，存在影响的关联政策在于“限贷”及“保障房建设”，以及由此引发的浓厚的观望情绪。
1月
2月
3月
4月
5月
1月26日新国八条出台
1月28，重庆、上海房产税开始试点
启动银行对闲置土地房企全面禁贷 政策
1月27日，二套房首付提至六成
4月6日起，上调个人公积金贷款利率
3月30日，新建住房价格涨幅明显低于城乡居民人均可支配收入涨幅
从5月1日起商品房销售实行一套一标价
0.5
0.25
0.5
0.25
6月
7月
0.5
0.5
2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0．25个百分点。
7月7日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点
4月21日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
3月25日起，上调类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
1月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
5月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0。5个百分点
6月20日起，上调类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
0.5
发改委：允许地方利用发行企业债融资建保障房
8月
9月
10月
11月
12月
12月5日起，下调类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
0.5
7月20日，国务院发布土地市场“国五条”强化土地调控
8月17日，新增调控城市名单。加强调控。
12月9日，明年继续施行稳健货币政策。
全国2012年继续施行房地产调控政策。
上半年全国不断上调准备金率，严格控制货币出入，企业贷款出现困难
下半年全国市场受调控影响严重，货币政策实际略有放松
2011年全年，国内楼市因强有力的政策调控陷入低迷，国内购房群体也因政策压力，进入观望状态。受大市场环境的影响，南部县客群的观望态度亦非常明显。
2011年房地产相关政策一览
政策高压
，观望升温
行政手段
货币政策
各地房地产政策微调一览表
6月国家多部委5次重申坚持房产调控不动摇
6月6日，住房和城乡建设部重申，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。
6月12日，国家发改委发表声明称，媒体6月10日发表题为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道。经查，国家发改委最近没有人接受过《投资者报》记者的采访，有关报道纯属捏造。
6月14日，中国人民银行银发〔2012〕142号文中“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”，是对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽，此次仍保持基准利率的0.7倍不变。中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。
6月14日，银监会发表声明称，个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致。近日，有媒体称，银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重，纯属误读。
6月19日，住房和城乡建设部称，将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。
南部房地产市场宏观分析/南部县房地产市场格局
南部县分新老城区及两大产业园区共四大板块。近年来，城市新增土地开发区域主要以新城区及城市旧城改造为主。未来新区将承载行政、商贸、居住功能，老城区逐渐向新区转移，未来新区将成为南部县的热点发展区域。
南部县老城区成熟度较高，以旧城改造项目为主，房地产新开发项目较少，市场基本处于饱和状态；
新区以商住混合体开发项目为主，规划高档次开发1-2个精品商住楼盘，打造南部宜居小区新典范。新区未来将发展成为南部县的生态绿街、文化长廊、人文都市及休闲空间，成为南部县的热点发展区域。
老城区
区域优势：南部县发展最早区域，区域发展成熟度高
功能定位：以传统商贸，居住作为其主要功能
房地产开发：区域以旧城改造为主，包括行政中心和市民公园建成使用、县四大机构和36个县级部门整体搬迁、“两环一线”、26幢标志性建筑亮化包装、县城主要街道标美化改造以及火车站片区土整项目等 ；新开项目较少，市场基本上处于饱和状态
新城区
区域优势：政府主导区域，未来城市政治、文化中心
功能定位：定位以行政、商贸、居住作为其主要功能
房地产开发： 2010年，城北新区2300亩土地整治项目启动实施，目前新区建设初具规模。区域住宅产品形态以商住混合体开发为主，汇集了城市扩展中的所有精品元素。商业开发无序，主要以配套商业为主，缺乏主题商业和特色商业
