港联物业（广州）有限公司 Asia Asset Property Services (Guangzhou) Ltd. 来自香港服务中国目录 一、摘要…2 二、调查设计与组织实施3 三、管理费标准调查……4 四、调查对象个案情况及分析…6 五、综合分析……9 六、趋势分析……10 港联物业（广州）有限公司 Asia Asset Property Services (Guangzhou) Ltd. 来自香港服务中国一、摘要 如今的市场上，酒店式服务公寓的物业管理费标准要高于同等条件下普通住宅的收费标 准，那么，高出部分的服务体现在哪些方面？这是我们本次调研重点研究的问题。 为了使本次调研数据更具权威性与代表性，我们选择了广州市珠江新城的酒店式公寓及 住宅作为我们本次的调研对象，就物业服务的收费标准及该标准下的服务内容进行了整体调 研。在调研中，我们发现，珠江新城酒店式公寓的管理费收费标准分布在2.8元/平方米·月 —5.0元/平方米·月之间，普通住宅的管理费收费标准分布在1.5元/平方米·月—2.5元/ 平方米·月之间，硬件标准不同、公共配套不同、提供服务不同，管理费标准差别较大，综 合分析，同等条件下（同地段、同规模），公寓的管理费标准要高于普通住宅管理费50%左右。 多出的费用支出在哪些方面？通过这次调研，我们找到了问题的答案。主要体现在以下方面： 第一：公寓的硬件配备标准要高与普通住宅。如：酒店式大堂、精装修、尖端智能系统 等，这些是普通住宅所没有的，而这些又带来我们物业服务成本的直接上升，如：保洁公共 区域面积大，而且保洁标准与要求高，这需要我们的保洁人员在数量与质量上要略高于同等 条件下的普通住宅，同时，也要求物业公司提供的清洁物料品种多而全，这些都是导致物业 服务成本上升的直接因素。另外，高端智能系统成本高，这同时也给物业公司带来很高的维 护成本。 第二：公寓的服务项目、服务质量、服务要求均高于普通住宅。如：公寓的酒店式大堂、 商务服务、酒店式服务以及金钥匙服务等均需要物业公司配备足够的接待人员或者服务人员， 这就带来物业服务成本的上升。 总体来说，物业定位不同、硬件配备标准不同、服务不同，物业服务的成本支出也会有 很大不同，需要物业公司结合项目情况及定位进行合理测算，在不偏离市场的情况下进行合 理报价是能够迎合消费者需求的。 港联物业（广州）有限公司 Asia Asset Property Services (Guangzhou) Ltd. 来自香港服务中国二、调查设计与组织实施 1、调查目的 近几年，由于房地产业在广州的快速发展，追求高额利润的发展商已经不能完全满足普 通住宅所能带给他们的回报。于是，以[富力爱丁堡]为代表的酒店式服务公寓在广州市珠江 新城应运而生，酒店式服务公寓随即如雨后春笋般出现在广州的各个区域，尤其是在珠江新 城，多数发展商都以酒店式服务公寓冠名销售所开发之物业。 酒店式服务公寓以其优越的地理位置、独特的设计风格、高端的内部配置及装修以及优 质的物业服务而备受客户亲睐，物业硬件方面我们不作研究。那么，在软件服务方面，酒店 式服务公寓究竟通过哪些优质服务来体现其与众不同、体现其服务高端化，从而提高其服务 费的收费标准，同时，又能得到客户理解与支持，这是我们需要了解的，也是我们本次调查 的目的。 2、调查对象及调查内容 调查时间：2008年12月12日——2008年12月25日 调查范围：为了使本次调查结果更具代表性与有效性，能够辐射广州地区、广东地区甚 至整个中国地区，我们选择了广州市珠江新城住宅物业及酒店式服务公寓物业作为我们本次 调查的范围，通过对同地段不同类型物业的市场调查，使我们得出的数据更具参考性。 调查内容：物业服务费收费标准、基本服务内容、特色服务内容及增值服务内容。 调查需解答的问题：酒店式服务公寓的物业服务费收费标准高于普通住宅的收费标准， 高出部分的服务体现在哪些方面。 3、调查方法 为了确保本次调查结果的真实性与有效性，我们在调查中采取了文案调查、电话访问及 深度访谈相结合的方法。 港联物业（广州）有限公司 Asia Asset Property Services (Guangzhou) Ltd. 三、管理费标准调查 （一）广州市珠江新城住宅物业管理费标准市场调查 项目名称 项目地址 物业管理费 注备 珠江太阳城广场 珠江太阳城广场位于天河区珠江新城 平川路611-613号 1.90元/㎡·月 利雅湾 天河珠江新城临江大道省博物馆旁 2.50元/㎡·月 提供金钥匙服 务 碧海湾 天河区珠江新城临江大道与华穗路交 界处 2.20元/㎡·月 康盛华庭 天河区天府路（石牌干休所旁） 1.50元/㎡·月 保利心语花园 天河区珠江新城金穗路与兴国路交界 处 1.95元/㎡·月 分析： 珠江新城普通住宅的管理费分布在1.5元/平方米·月—2.5元/平方米·月之间，硬件 标准不同、公共配套不同、提供服务不同，管理费标准有所差别。来自香港服务中国 港联物业（广州）有限公司 Asia Asset Property Services (Guangzhou) Ltd. 来自香港服务中国（二）广州市珠江新城公寓物业管理费标准市场调查 项目名称 项目地址 项目特点及提供服务内容 物业管理费 马赛国际公寓 天河区黄埔大道珠 江新城东侧的谭村 路内 酒店式的服务包括（收费服务）： ●儿童托管、上门美容、代订生活品、保姆、钟点工服务； ●医务室及预约出诊服务； ●上门收干、湿洗衣物； ●宴会预订酒店大堂票务中心； ●商务中心、法律咨询； ●24小时送餐服务，室内安装、维修服务等。 2.8元/㎡/月 嘉裕·礼顿阳光 天河区珠江新城西区华成路8号 “金钥匙”星级物管服务。物业管理方面将由嘉逸系列酒店的原班人马提供。 3.5元/㎡/月 双城国际公寓 天河珠江新城花城大道 一次性酒店用品，每天打扫换洗。提供酒店式尊贵管理服务，实 施“无接触管理，零距离服务”的贴身管理体系。 2.8元/㎡/月 铂林国际公寓 天河区珠江新城花城大道16号 ● 四星级酒店标准。 ● 提供酒店式服务等。 ● 提供多种人性化的贴心服务,提供一次性洗漱用品(包括牙 刷、牙膏、毛巾、洗发水、沐浴露、香皂、拖鞋。) ● 提供商务服务。如：车票、机票预订等。 4元/平方米/ 月（不含公摊） 新大厦 天河区广州大道珠 江新城I区I1-5地 块 由著名金钥匙成员管理的实行24小时星级酒店式服务. 西餐厅, 国际卫星电视:CNN,HBO,STAR SPORT,ESPN STRA WORLD,恒温游泳 池,健身房,台球室,多功能室,桑拿等. 3.5元/㎡/月 （不含公摊） 富力爱丁堡 天河区珠江新城CBD西南部 ● 五星级的酒店标准及六星级的管理。 ● 装修标准达2500元/m2。 ● 所有服务人员均有4星级酒店2年以上服务经验。 ● 提供优质智能化的管理：例如，门禁系统，可视对讲系统， 宽频网络，有线电视网络，电梯轿箱及停车场均设闭路电视监控 等。会所、咖啡厅、户外泳池，配套索引：国际卫星信号电视天 线入户：超五类100M以太网入户，日立高速观光电梯，达芬奇 健身中心，斯诺克竞技馆；可视对讲及家居安全防卫，室内采用 分体式中央空调，专用直饮水供给系统。 5.0元/㎡/月 广州盛雅服务公寓 广州市天河区体育西路105号B1栋 24小时前台接待 、24小时保安及闭路电视监控 、休闲中心 、 客房清洁服务 、干湿洗服务 、配备齐全的厨房 、客房服务 、 咖啡厅 、商务中心服务 、会议室 、宽带上网接口 、设施齐全 的健身房和体操房 、桑拿，蒸汽2浴室 、豪华轿车服务 、儿 童游乐室 日租，每房每 天加收15％服 务费 分析： 珠江新城公寓的管理费分布在2.8元/平方米·月—5.0元/平方米·月之间，硬件标准 不同、公共配套不同、提供服务不同，管理费标准有所差别。酒店式服务及商务服务均需另 外支付费用。 港联物业（广州）有限公司 Asia Asset Property Services (Guangzhou) Ltd. 四、调查对象个案情况及分析 （一）广州市珠江新城住宅物业 1、利雅湾 （1）物业服务费标准：2.5元/平方米·月 （2）硬件配置：一般 （3）软件服务： ● 基础物业服务。 ● 金钥匙服务。 （4）分析： 本项目除了提供基本物业服务外，还针对项目 情况及业主服务需求配备金钥匙，开展金钥匙服务。 该项目收费标准略高于普通住宅的标准。 2、珠江太阳城广场 （1）物业服务费标准：1.9元/平方米·月 （2）硬件配置：一般 （3）软件服务：提供基础物业服务 （4）分析：提供基本物业服务 3、碧海湾 （1）物业服务费标准：2.2元/平方米·月 （2）硬件配置：一般 （3）软件服务：提供基础物业服务 （4）分析：提供基本物业服务来自香港服务中国 港联物业（广州）有限公司 Asia Asset Property Services (Guangzhou) Ltd. （二）广州市珠江新城酒店式服务公寓物业 1、富力爱丁堡 （1）物业服务费标准：5.0元/平方米·月 （2）硬件配置 ● 五星级酒店标准大堂。 ● 精装：装修标准达2500元/平方米。 ● 英式风情园林。 ● 智能系统：门禁系统、可视对讲系统、 宽频网络、有线电视网络、国际卫星信号电视天 线、室内分体式中央空调等。 ● 休闲及娱乐配套：会所、咖啡厅、户外泳池、阅览室等。 （3）软件服务 ● 所有服务人员均有4星级酒店2年以上服务经验。 ● 商务服务。 ● 酒店式服务。 （4）分析： ● 该公寓以大户型为主，公共区域面积大，同等情况下，需要的保洁人员数量多。 ● 五星级酒店标准大堂以及精装标准对保洁工作要求及标准高。 ● 项目目标客户的定位高端，对安全管理要求高，需要安全管理人员数量多。 ● 尖端智能系统维护成本高。 ● 服务人员数量及质量要求高。 上述所有因素都直接导致物业服务成本的上升。来自香港服务中国