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2014年克而瑞河南郑州房地产市场第三期月报(120页).rar

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更新时间:2018/10/22(发布于河南)

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文本描述
2
地址:郑州市花园路农业路口郑州国贸中心招银大厦1005室
传真:0371-55695822
电话:0371-55695806
2014年第三期
CRIC 市场月报(郑州)
声明:
1、本报告数据均来源于CRIC,分析结果仅供合法取得本报告的单位个人参考使用。报
告中的信息或者表达的意见不构成任何投资买卖建议。

2、报告所刊载的所有内容及相关权利归CRIC郑州机构所有。

主 办 单 位:EJU易居(中国)控股有限公司
出 品 单 位:克而瑞(中国)信息技术有限公司河南片区

编委会主任:赵爽

主编:杨亚萍

执行主编:詹伟

撰稿:王来凤孙玉洁王玉涵吴宏飞 蔡东辉

校对:林泉PART1宏观环境 4
PART2土地市场18
PART3商品房市场 27
PART4住宅市场33
PART5商业市场48
PART6办公市场55
PART7附件 62


Contents宏 观环境
2014年第三期
HONGGUANHUANJING
HONGGUAN
HUANJING
PART1
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⊿2014年楼市政策“因城因地分类调控”;
⊿国民经济走势平稳复苏,制造业有所回升;
⊿多项利好政策奏响郑州,未来将实现大变样。

2014年楼市因城因地分类调控,限购或逐步退出房地产市场。

PART1 宏观环境/政策
克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有www.cric/ker 6

2014年楼市政策“因城因地分类调控”。 政策环境
PART1 宏观环境/政策
3月13日,国务院总理李克强在人民大会堂答中外记者问时表示,房地产问题是个大问题,对于合理的自住需求,要有
相应的政策支持,包括增加普通商品房供应。对房地产市场则要因城因地分类进行调控,抑制投机、投资性需求,重在
建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。这也是李克强总理3月5日作政府工作报告后,第二次提及房地产调控。

1国务院总理李克强在政府工作报告中提出,今年将增加中小套型商品房和共有产权住房供应。住建部正在
针对共有产权住房的管理制定相关办法,包括共有产权住房的界定、土地出让方式、分配原则、交易规则
及收益处置方案等。全国政协委员、住建部副部长仇保兴10日向中国证券报记者表示,“共有产权住房”
将先纳入现行的保障房体系管理,此后将作为市场主体来供应。

李克强9天两次定调房地产:因城因地分类调控
住建部:共有产权住房将作为市场主体来供应
针对备受关注的不动产统一登记,官方拿出了明确时间表。国土资源部部长姜大明3月26日在不动产登记工作第一次
部际联席会议上指出,从今年开始,用三年左右时间全面建立不动产统一登记制度;用四年左右时间,运行统一的不
动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询,形成不动产统一登记体
系。

住建部:两年内实现全国个人住房信息联网
3月16日,中共中央、国务院印发了《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》(以下简称《规划》),并发出
通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。《规划》提出了“常住人口城镇化率达到60%左右,户籍
人口城镇化率达到45%左右,户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右,努力实现1
亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。”
国家新型城镇化规划:6年内1亿人进城落户

5国土部明确不动产登记时间表:3年建制度4年建平台
3月19日国新办新闻发布会上,住建部副部长齐骥表示,在2013年的上半年,已基本上实现了全国40个房地产市场
重点监测城市个人住房信息系统与住建部的联网。他还透露,国务院2013年提出在“十二 五”末(2015年底)城市
要基本实现全国个人住房信息系统联网,这表明两年内全国住房信息将基本实现联网。克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有www.cric/ker 7

中国银行发布报告:房地产市场将进一步降温
今年1至2月,房地产投资增速已经出现小幅下滑。房地产投资累计
7956亿元人民币,比去年同期回落3.5个百分点。此外,商品房成交量也
下滑较快,商品房累计销售面积1亿平方米,增幅比去年同期回落了49.6
个百分点。部分城市房价开始下探,而房地产开发资金来源也增长放缓。

中行报告提醒,未来一段时间,经济发展面临三方面潜在风险:美国量化
宽松QE 的退出、地方债务问题以及影子银行。

银行放贷速度下降,首套房贷利率折扣基本全面取消,部分地区商业银行首
套房贷利率甚至需要按照基准利率有所上浮 。

政策环境
PART1 宏观环境/政策
银行放贷速度下降 首套房贷利率遭遇变相加价
银行放贷速度下降,导致开发商现金流周转速度下降,过去商业贷款
一般1个月下来,现在普遍要3个月到半年。近日银行进一步收紧房贷,部
分中小型银行出现了停贷,购房人要想顺利获得贷款,要么上浮贷款利率,
要么进入长达5个月的等待,银行挑人放贷时有发生。目前,首套房贷利
率折扣基本全面取消,部分地区商业银行首套房贷利率甚至需要按照基准
利率有所上浮。

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随着银行放贷的收紧,地产企业融资越来越难,多数大型房企纷纷开始寻求
与金融界的合作。

聚焦一线
PART1 宏观环境/政策

万科发布2013年报:营收1354亿元 同比涨31.3%
3月7日万科公布2013年年度报告。2013年万科实现营业收入1354.2亿元,同比增长31.3%,实现净利润
151.2亿元,同比增长20.5%;全面摊薄净资产收益率为19.66%,与2012年持平,为1993年以来的历史性高
位。

绿地香港2013年收益增长 达到208%至54.5亿元
3月12日晚间,绿地香港控股有限公司公布2013年度业绩。绿地香港录得总收益约54.48亿元,较2012年增
加约208%,原因是年内已售出及交付项目的总建筑面积增加。

恒大36.5亿“举牌”华夏银行,成为第五大股东
3月4日华夏银行公告称遭恒大地产集团有限公司下属公司广州市广域实业有限公司一行人“举牌”,合计斥资
约36.5亿元买入4.5亿股。据悉,华夏银行前五大股东持股比例分别为20.28%、18.24%、9.28%、8.21%、
4.37%。恒大此次完成增持后,将跃升为华夏银行的第五大股东。

保利地产潜行房地产金融 基金规模逾200亿
3月6日,保利地产董秘黄海向21世纪经济报道记者透露,保利旗下信保(天津)私募股权基金自2010年成立
以来,规模已超过200亿。黄海说:“这是真正意义上的房地产金融,其与保利地产的合作已渗透到很多项
目。”

招商局臵地2013年销售73.39亿 同比增长16%
3月9日招商局置地有限公司晚间公告称,2013年,集团的营业收入为69.28亿元(2012年43.62亿元),同比上
升了59%。公司的合同销售总额为73.39亿元,同比增长16%,合同销售总面积为51.68万平方米,同比增长
5%,平均售价约为每平方米1.4万元,同比增长10%。

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2014年楼市已现“五大特征“ 限购政策或将退出。 聚焦市场
2014年第一季度,受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响,继杭州、常州、温州、北京
等城市个别楼盘大幅降价逆袭之后,宁波出现房企倒闭破产的现象。尽管部分开发企业
采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”,但是,第一季度整个市场成交的氛围尚没
有回归到“量”的轨道上来。此时,房地产市场实施4年之久的限购政策,在
2014年年初又出现松动迹象。继温州传出上报松绑限购的方案后,长沙、杭州等
多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。

目前已呈现出限购逐步退出房地产市场的五大市场特征:
第一、中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”,对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。长效性格
调控机制露出端倪之时,也就是限购政策逐步定向宽松,逐步退出楼市调控政策之时。

第二、当前政府表态及地方新出台调控政策基本不再强调限购,基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场,政策趋
向市场化。

第三、今年以来调控基调发生微妙变化,调控政策转向“分类指导”或双向调控思路,这为限购政策定向宽松逐步退出与长效性调控机制的政策空
间转换做铺垫。

第四、从近期各地限购政策的执行轨迹来看,二三线城市出台的“以限价代替限购”、“限购再宽限一套”(如温州)等调控措施基本上已经表
现出限购政策逐步退出的特征。从执行层面来看,当前多二三数城市“限购”或被社保证明及纳税证明缴纳满12个月的“潜规则”破解。

第五、户籍制度改革或许会成为突破“限购”政策的方法之一。在限购限贷没有可能直接放松的可能性的市场背景下,通过放松户籍制度从侧面突
破“限购”,有可能成为未来政策“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。

PART1 宏观环境/政策