浦江筑城 事业二部
2013.5.9
蓝空K1商业定位报告
谨呈武汉天道房地产开发有限公司
开发背景及目标
公建分配比例及商业体量
商业环境分析及商业方向初判
家居建材市场发展状况分析
开发背景及目标
项目开发背景
自2012年12月签订合同以来，本项目的定位问题一直在反复，没有得到一个完整的解决，从16万公建产品的K1K2分布比例到确定全部做在K1地块，到60万方创意艺术综合体定位（包含写字楼、公寓、酒店、商业），到北京投资商快销的要求（否定酒店，质疑写字楼）到熊总坚持做至少一栋标杆写字楼，融入创意、绿色环保理念，完成蓝空地产的一个划时代的代表性楼盘建设，之前产生争议的核心集中在一点：公建产品是全部做成快销产品或是打造一个有特点但是有持有风险的标杆型产品间的矛盾
公建快速回现
建个标杆项目
VS
从市场角度出发
投资商投资地产是为了赚钱
保证投资的年回报率
从企业和熊总个人理想的角度出发
投资地产是为了实现价值
做标杆项目即赚到钱又能建立社会影响力
为蓝空未来的发展扩张打下坚实的基础
项目面临问题
各方声音
熊总：我们这个项目要求两点：1、引领；2、创新。对于标杆项目的打造最好能参照国内优秀作品
北京吴总：我们这个项目关键是好销，现在不限购，LOFT公寓产品会很好销
汪总：目前公建配比以现在市场为依据，开发目标，速度优先，价格其次，标杆第三
公建分配比例及商业体量
公建配比难点
市场情况回顾
业态划分及比例
公建配比难点
又回到了曾经的问题上，这么长时间的沟通后，我们再次做这道多选题
面临问题：
大型集中商业：目前周边入口还未入住，成熟时间还要5年左右，且区域内有24万方的日本永旺，集中商业如何突围？
写字楼：周边供应写字楼98万方，从低端的7000元的产业园，到中端的10000元东合中心，到高端的国博中心双塔写字楼，年均20万的供应量压力巨大
公寓产品：普通公寓产品由于首付50%和商水商电等居住成本的原因，一直不受待见，LOFT公寓虽然由于总价高，依然面临高首付的问题，销售速度一直提升不起来，并且纯粹的LOFT没有相关配套资源增值，依然没有多少人问津
城市街铺：必须要做，但是能消化多少面积？
面对以上的市场背景，除了住宅和街铺，其他的产品类型均面临着难以快速销售的问题，同时价格可能被周边大量同质低价产品的打压
公建解决希望
面对这么一个巨大的公建体量，我们的利好：
1、区域发展
2015、2016两年是区域的爆发式增长的两年：周边产业园办公环境的初步成型带来商务及住宅需求，日本永旺开业带来大量人流，6号线地铁开通带来便利的交通，亚洲心脏病医院和亚洲大酒店完善了区域医疗和酒店的配套，杨泗港通道的开通吸引更多的武昌客户
2、决心
熊总对操作好本项目决心，7万方的公建短时间哪怕持有，也依然要做标杆项目的决心，超高层公建项目是不变的目标
再次回顾目前的市场情况
【周边产品分布】
【写字楼未来几年供应情况】周边写字楼产品未来5年平均年供应量在20万方以上，2015年以前以产业园写字楼为主，2015年以后以国博高端写字楼为主
【区域写字楼目前主要竞争对手销售情况】
目前区域写字楼销售基本上在年销售约3万方，独栋写字楼去化较快，达到4万方/年，而高层去化较慢，仅为2.5-3万方/年，销售价格上片区的写字楼在7000-8500元/平米，高层写字楼超越同期片区高层住宅价格300元/平米，销售速度上，远远低于片区8万方/年
东合中心：目前销售情况1周200平米，一个月8千方，一年去化约1万方，销售速度较慢，目前定位的价格10000元/平米，租金58-60元/月，有外国公司愿意租，但是不愿意买
国博中心：今年销售目标4个亿，准备销售3.3万方，定价1.2万/平米
华中智谷等产业园：目前以招商为主，6月份开盘，目前认购+租的总面积3-5万方，但是认购的面积低于1.5万方，由于政府补贴的优惠，租金45元，政府补贴一半
其他：招商银行投资逾1.5亿元建设招行华中最大的数据及后台服务中心，中国第一家在美国纳斯达克上市的纯广告传媒公司分众传媒投资逾5000万元，建设年营业额3亿元的华中区域总部。湖北徽商集团投资2亿元建华中区域最大的徽商集团总部，武汉大学总裁班学院投资6000万元建华中区域最大的校外总裁培训基地。液晶、等离子和OLED平面显示信号测试领域龙头企业武汉精测电子投资1.5亿元建设6000平方米的研发中心。武汉农尚环境股份有限公司投资2亿元建面积约5000平方米武汉总部公司
竞争对手动态
【公寓未来几年供应情况】未来几年区域公寓供应量极少，且以产业园区的配套宿舍存在，门槛低的投资型公寓基本没有
【区域公寓目前主要竞争对手销售情况】
目前区域平层公寓销售一般，特别是40年产权公寓，由于目前所推公寓基本都为单栋公寓，无规模优势，无论是销售价格还是销售速度均低于片区同等住宅，而人信汇的LOFT公寓却因为其位置和5.4米层高及220%的得房率，受到热捧，开盘400套房源去化90%
竞争对手动态
朗诗绿色街区：目前认筹半个月，认筹量35套，其中平层公寓5套，LOFT公寓30套。开发商要求在5月12号前，认筹量到100，消化60套。客户来源以旁边4s店员工为主
名士一号：LOFT开盘销售78%，公寓销售45%，一共去化1.1万方
【住宅未来几年供应情况】周边住宅供应量一直很大，直到2017年，其中2015年后，住宅供应会逐渐减少，且以高层为主