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北京大兴区某地产项目前期市场分析、定位及规划建议沟通报告(141页).rar

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更新时间:2018/10/21(发布于北京)

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文本描述
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某项目前期市场分析、定位及规划建议沟通报告目录
市场分析
项目分析
规划建议市场分析
宏观市场分析
区域市场分析
潜在市场分析市场分析
宏观市场分析
区域市场分析
潜在市场分析宏观市场分析——区域规划与发展
一、良好的政策支持
北京确立“两轴-两带-多中心”的城市规划布局,大兴成为重点发展的11个重点新城之一,城市发展潜力巨大
南城规划为低密度居住区,区域内有诸多大型绿色生态公园、高尔夫球场、生态农业园和大型水库,绿色覆盖率高达68%,空气湿度高,是北京的健康宜居区。二、良好的交通环境
大兴作为距离北京最近的郊区,扼守北京的南大门,南部进出北京的必经之路,京开、京石、京津塘高速,京沪高铁、南苑机场、地铁四、五号线延长线、五环、六环线,四通八达的现代化立体交通路网,自由通达各地
地铁四、五号线延长线将通达大兴, TOD城市发展模式必将迅速作用于大兴新城,带动城市迅速发展和房地产产业升级
宏观市场分析——区域规划与发展三、良好的市场潜力
南城拥有亦庄、大兴等高科技开发区,大量知名企业进驻(奔驰、拜耳、西门子、诺基亚、百事可乐等),提升区域价值
大兴发展晚,起点高,发展前景看好,升值潜力巨大。中远、中海、顺驰、华润、富力、亿城、沿海等知名品牌开发商介入南城,带动区域房地产市场迅速发展,项目品质和居住水平升级
宏观市场分析——区域规划与发展
市场发展前景看好,具备升值潜力魏善庄
采育
安定
庞各庄
榆垡
大兴新城
西部生态带
中轴线
文化传媒产业区,传媒业加工制造
京津塘采育高科技园区,重点发展和引进高科技新材料企业
中心区
国家级农产品加工业示范基地
宏观市场分析——区域规划远景
旧宫
物流贸易、国际企业聚集区
中轴延长线上的重要交点,前沿阵地,三海子生态区
东部发展带
生物医药基地
亦庄一、北部功能区。在大兴新城、亦庄新城及城乡结合部地区,着力发展房地产业、大型现代商业、现代物流业等现代服务业。二、中部功能区。在北京城市南中轴延长线,着力发展影视、广告、印刷等文化创意产业。三、东部功能区。以北京经济技术开发区为依托,着力发展与奔驰汽车项目相关的配套产业、新材料产业、精细化工产业等现代制造业。四、西部功能区。以北京生物工程与医药产业基地为依托,着力建设生物医药产业、农产品加工产业和休闲、旅游等产业
宏观市场分析——区域规划远景
东、中、西、北四大产业功能区推动经济快速健康发展2003-2006年大兴地区房地产市场整体概况
1.销售状况
市场持续放量,成交势头良好
由于客群购房选择从“城市中心化”逐渐转变向“郊区化”过渡, 大兴地区住宅市场呈现热销态势,每年区域成交总量在100万平米以上,成交套数在1万套以上
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价格快速攀升,市场需求旺盛
1.价格状况
自2005年房地产市场全面发展以来,大兴区域房价一路攀升,2003年到2005年两年时间上涨了30%,2005年到2006年只用了一年的时间就已经上涨30%。每年成交总额超过5亿元
2003-2006年大兴地区房地产市场整体概况小结:
大量企业涌入,增加人口数量,给区域市场繁荣提供支持
政策良好,区域全面发展,带动地区经济
品牌地产商的强势打造,快速提升区域价值
区域房价快速攀升,成交势头良好市场分析
宏观市场分析
区域市场分析
潜在市场分析亦庄区域
黄村区域
周边项目的选取
区域市场分析
大兴区以南中轴线为界形成三个区域
黄村-区域内大兴政府机关较多,从整体规划上政府支持力度大
亦庄-作为北京经济开发区,是吸引知名企业的重要窗口,发展较快,有很高关注度
旧宫-区域内航天下属单位较多,由于其他两个区域受关注高,从而放慢了旧宫的发展脚步
但随着大兴区域整体规划的提出和轨道线路的建设,势必带动旧宫区域的全新发展,区域未来价值潜力无限
旧宫区域
黄村、亦庄区域发展相对成熟,构成市场潜在威胁第一部分:黄村区域市场分析
顺弛领海
时代龙和大道
布洛城荣郡
首邑上城
彩虹新城
黄村地区定位为大兴中心城区。坐拥西部生态带上,北接新发地商贸区,吸引了大量外来人口的进驻,城铁的规划建设利于此区域经济快速发展。大兴政府的大力支持也是此地区发展快速的重要条件
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1、周边项目规模
黄村
本区域内布洛城项目体量较大,总建面200万平米
领海和彩虹新城项目体量在51万平米和39万平米,体量适中;其他项目体量在20万平米左右
从数据中可以看到,本区域大多楼盘体量较大,布洛城项目在本区域内以大盘形象亮相
单位:㎡2、周边项目容积率
黄村
本区域项目容积率相差不多,最低是在1.41,最高达到2.91
从数据中我们可以看出,本区域项目容积率大部分控制在2.5以下
2.5
1.53、主力户型区间
黄村
周边项目户型面积区间:68-163之间,其中80-140平米的户型居多
户型主要表现为二居、三居户型
从数据角度分析,该区域对100平左右的二居、三居户型供应较多
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4、区域销售均价
黄村
区域销售均价区间在6100-7100元/㎡之间,每个项目之间销售均价水平相差不多;
利用加权平均法测算出区域销售均价格6611.9元/㎡ ,部分项目价格高于整体销售均价
单位:元/㎡
6611.9