世联地产 2011.03 2011 见证钜隆华丽变身 钜隆·风度广场 营销策略总纲报告 ※战略目标——品牌愿景 1、品牌首次亮相——“钜隆”品牌首进禅城市场 2、巩固无形资产——丰满企业品牌形象，巩固行业龙头地位 ※战术目标——完美实现销售目标 进入陌生区域，本项目理想的开发、销售周期控制为1.5年，尽量争取2011年底加推二期部分货量，年消化量达到10万㎡ 写在前面：丰满品牌完美实现销售目标 2011年 7月 9/10月2012年2月2012年3/4月 1期消化100%≈10万 一期入市销售 二期入市 1、市场分析——竞争格局与营销发展启示 报告框架 2、形象定位——项目营销定位 3、客户锁定——项目上门客户分析 4、营销立意——策略总纲及执行 5、经济测算及资金回笼计划 1、竞争格局与营销发展启示 罗村及周边居住区竞争分析 经济环境分析启示 竞争楼盘点对点分析 营销发展启示 经济背景：南海GDP高速增长促进了居民的消费能力的提高，对房地产市场形成强有力的支撑 ！ 从09年佛山五区的GDP构成来看，南海在其中所占比例位居第二，仅次于顺德，具有足够的经济实力支撑房地产市场发展； 南海近年来GDP增长率保持在14%以上，增长势头强劲，是佛山经济发展的主力。 数据来源：世联数据平台 与南海其他镇区相比较，罗村年生产总值偏低，区域富裕度不高；且总人口规模较小，约12.3万（其中户籍人口6万）。 2009年南海分镇（街道）生产总值图 单位：亿元 数据来源：《2009年南海统计年鉴》 2009年南海分镇（街道）总人口图 单位：人 2009年罗村生产总值67亿元，位居南海各镇年生产总值最后。人均年生产总值54163元，由于人口总数较少，罗村人均年生产总值居狮山、桂城、里水、大沥之次。 南海分镇（街道）人均可支配收入图 单位：亿元 罗村区域的整体富裕程度不高，但是近几年罗村的人均可支配收入处于逐年增长的趋势。 人均可支配收入的逐年增长，是支撑房地产市场快速发展的直接因素。 整体市场环境：从成交面积上看，南海房地产市场一直占据大佛山地产市场的“半壁江山”。 08/09年佛山各区一手住宅成交情况比较 09年，南海一手住宅成交面积达369.54万平方米，同比增长91.18%，继续稳居佛山五区第一； 09年，南海一手住宅成交均价达6432.22元/平方米，同比增长6.28%，居佛山五区第二； 08、09年南海成交面积分别占佛山总成交面积的38.6%、38.1%。 整体市场环境：佛山及南海市场近年来维持价格增长态势，10年南海整体价格水平约8062元/平米 佛山及南海房地产市场07-10年均价走势（元/平方米） 07年以来，佛山及南海新建住宅成交均价维持稳步增长态势； 10年，佛山整体市场均价达到7174元/平米，相比09年上涨17.9%； 10年，南海整体市场均价达到8062元/平米，相比09年上涨30%。 年消化量统计：2010年罗村在售楼盘成交面积近15万方，按照近年来正常的增长率估算，预计2011年可突破20万方 数据来源：南海区建设局 土地市场：罗村地王——美居广场地块楼面地价突破3000元/平米，意味着罗村楼价将迎来新一轮的涨幅 2010年间佛山各镇区所拍地块的楼面地价相继飙升，罗村也列在其中。 南海市场小结 经济发展 关于价格 关于需求 南海经济基础良好，处于城市化、房地产快速发展阶段。 南海经济持续高速增长及居民富足的消费力，为房地产的快速发展提供有力的支撑，未来进入城市化快速发展通道。 维持持续增长态势，2010年整体均价约6027元/平米，预计2011年整体均价将突破7000元/平米。 2010年至今罗村年消化 量接近15万方，按当地年增长率估算，预计2011年可突破20万方。 土地市场 房价的上涨带动南海各镇区地价大幅度上涨，以及多块土地拍出新高，预示南海楼价还将迎来新一轮上涨！ 2010年罗村及周边竞争在售项目销售总量约29万平米 聚焦罗村竞争总体格局 2011年 ~以后罗村及周边竞争潜在供应总量超过100万平米 聚焦罗村竞争总体格局 近期片区主力成交项目价格： 罗村片区主力一手成交价格区间在6000-7200元，周边竞争楼盘价格竞争较明显 罗村竞争总体格局 成交价格 ？ 从以上“罗村片区” 10年约29万方及预计10年以后将突破100万的市场供应量看，本项目入市时间是宁早勿晚！ 【世联认为】对本项目的竞争分析必须首先根据项目自身产品特点（中小户型）和预计开盘时间（2010年7月）锁定直接竞争对手，然后再通过对直接竞争项目的深入分析来指导本项目一系列的定位。 我们坚信：只有知己知彼，方能百战不殆！ 翠湖绿洲 东海国际 依云上城 星海岸 怡翠世嘉花园 万科金域蓝湾 鸿业城市花园 东建普君新城 尚观御园 利豪名郡 本项目 保利香槟 重要竞争对手 干扰性竞争对手 东江国际商住中心 岭南天地 根据项目所处区位、同期入市项目、主推产品类型圈定本项目竞争对手。 新雅名轩 竞争对手锁定 美居广场 “罗村及周边片区”潜在供应楼盘竞争对手锁定 本项目 翠湖绿洲 尚观御园 新雅名轩 东海国际 竞争项目分析 竞争项目1——尚观御园 地段：位于罗村街道罗湖北区北湖一路（罗村实验小学斜对面） 规模：总占地面积7.7万平米，总建筑面积242135平米，容积率2.5 主力户型：60-93平米2房及85-110平米3房 均价：5200元/平米~6500元/平米 发展商：富林地产 策划代理销售：合富辉煌 本地中大规模项目，产品及形象定位中低端，09年以中低价位入市引爆市场，低开高走；主力客户群为罗村本地客户。 已推户型配比