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总占地面积：约15万㎡
总建筑面积：约40万㎡
容积率：2.4
总户数：约3000户
一期货量：640套洋房+195套公寓
一期均价：住宅整体均价7884元/平米，第一次开盘7508元/平米，第二次开盘7897元/平米，第三次开盘8791元/平米；公寓均价10000元/平米。
二期货量：512套洋房
三期货量：288套洋房
四期货量：448套洋房
产品面积：70-120㎡2-4房
一期
二期
二期组团产品包括70-72㎡2房、80-93㎡3房、107-121㎡4房，其中主力户型为80-93㎡小3房，约占65%，其次为107-121㎡4房。
三期
四期
2012年推售
2011年东海国际货量盘点
背景一：2011年推货量大，全年推货量高达1248套，开发商要求实现80%销售，也就是至少实现1000销售；
背景三：二期产品与一期产品同质化，1248套全部为70-120平米2-4房，户型结构也完全一样；
背景二：开发商2011年目标实现至少8亿资金回笼，快速走量，保证项目安全开发，为后续拿地储备资金；
核心问题：如何在产品同质化、大规模推货的情况下，实现高速销售？
背景四：一期样板房及园林全部展示出来，二期可展示元素极为有限。
问题下的思考
Q1：项目一期营销能够为二期带来什么？
Q2：项目二期入市具备哪些条件？
Q3：2011年市场如何，能否支撑本项目回笼资金8亿？
核心问题：
——项目二期如何占位，实现高速销售，快速回笼资金？一期营销总结
一期营销成功之处
2010年，项目一期实现3个月640套住宅+195套公寓100%销售，项目火爆销售重要原因如下三点：
（1）区域内唯一大盘项目，长期大量的购房需求，本项目成为区域内购房首选；
（2）70-120㎡户型王，产品舒适实用，使用率高，市场竞争力大；刚需产品，市场需求大；
（3）高性价比，佛山首个全精装修大社区，购房装修一步到位；
高性价比的优质大盘是项目一期成功的核心价值
在一期成功的基础上，项目二期还面临怎样的新条件？
问题：项目二期背景
一、区域价值挖掘
禅城城市发展角度：禅城城市发展定位“智慧禅城”，规划“一轴五片区”，其中老城区及城北片区规划为“佛山清明上河图”，以岭南文化为特色，打造国家5A级中国旅游名镇。
《禅城区文化产业发展规划（2011~2020）年》（征求意见稿）出台，提出以文化为魂，以产业为根，通过“一轴五片区”调整产业空间布局，打造一个“近悦远来，博大精深”的智慧禅城。
打造智慧禅城核心轴——季华路文化时尚产业带
历史文化街区——佛山清明上河图
佛山清明上河图的整个区域就是原来的佛山古镇，规划范围北至海五路（禅城-南海界），南至卫国路，东至文庆路-市东路，西至汾江路。其中汾江河两岸、中山桥、筷子路、祖庙路、福贤路为核心区域，面积约2700亩，整个项目将在3~5年内完成。
按照《规划》，项目建成后，市民可以在这里赏秋色、行通济、游祖庙、览梁园、喝早茶、品粤菜、唱粤剧、听粤曲、练武术、舞龙耍狮等诸多岭南文化元素，重现佛山古镇昔日繁华，打造一个5A级的中国旅游名镇。
高科技产业集聚区——张槎智慧新城
陶文化产业集聚区——石湾千年陶都
新兴产业园区——南庄战略性新兴产业基地
低碳生活功能区——南庄生态水乡
数据来源：《禅城区文化产业发展规划（2011~2020）年》
禅城规划局
片区规划发展角度：定位为“佛山名镇”，5年投资百亿，打造成为环境优美、历史人文气息浓厚、城市形态完整的城市区，国家5A级旅游风景区，南中国的“纽约中央公园”。
本项目
根据《佛山清明上河图项目整体概念性规划》，规划片区为8471亩，为原来的佛山古镇。工程范围东至文庆路-市东路，南至卫国路，西至汾江路，北至海五路。核心区域2700亩，包括汾江河两岸、中山桥、筷子路、祖庙路、福贤路。工程共分三期，预计3~5年内完成，整个项目坚持以保护为主、修旧如旧的原则进行。修缮结束后，将再现佛山古镇的历史繁华。
“佛山清明上河图”将被打造成为环境优美、历史人文气息浓厚、城市形态完整的城市区，在设计方面将借鉴美国纽约中央公园及周边区域建设的经验，结合中山公园与核心历史风貌区的打造，着力体现岭南名镇的独特风貌。
五大亮点弘扬传统文化
“佛山清明上河图”有五大亮点工程，包括具有城市绿肺、改善城市气候功能的佛山中央公园，有属于市民的滨水开放空间滨江公园，还将再修建一座新通济桥，建一个公共活动广场及五大历史文化街区。
区域价值挖掘小结：
未来3-5年内本片区将打造成为环境优美、历史人文气息浓厚、城市形态完整的城市区——佛山名镇，国家5A级旅游名镇，南中国的“纽约中央公园”。
本片区的居住价值与投资价值将得到大幅提升！
二、客户价值挖掘
客户价值：一期累积良好的老客户基础，5000批上门客户，600多批业主，“高性价比的优质大盘”得到市场广泛认可，为项目奠定良好市场口碑。
本项目一期累积上门客户达5000多批，600多批业主，建立广泛的客户影响力；
从成交客户的购房原因多样化，且项目各方面素质均衡，尤其是高性价比的优质大盘成为客户购买的核心原因。
