景尚花园商业营销推广方案Who am IHow to Do ——我们卖什么？ ——销售执行Mission ——目标梳理 1、Mission 项目概况 目标梳理 市场概况 在建或将建商业项目明显增多，不完全统计，铜陵未来商业供应约120万㎡，商业供应量猛增，必将造成近几年商业地产竞争呈现白热化。 1、Mission 项目概况 目标梳理 市场概况 位置较好、总价较低的商业销售火爆，如汇金广场及嘉华中心。 1、Mission 项目概况 目标梳理 市场概况 本案 北京路 石城大道 义安大道 铜官大道 针对项目周边几条主干道租金调研。 北京西路：整体业态较杂，社区医院、快捷酒店、足浴中心等业态；租金约为30-50元/平米每月； 铜官大道：主要以摩托电瓶车零售为主，有大洋、铃木摩托等约10家品牌专卖店及维修点，辅以休闲、手机通讯业态，平均月租金在30~50元/平米. 1、Mission 项目概况 目标梳理 市场概况 项目边主干道铜官大道及北京路，目前商家租金较低。 义安大道：主要以休闲娱乐、金融为主，生活配套、餐饮、社区超市为辅。月租金价格为50-100元/平米，整体经营状况一般，部分店铺对外转让。 石城大道：业态较多，路北侧以品牌服装店、小商品类为主，路南侧为综合业态，含休闲娱乐、电器商场、SPA会馆等，月租金50-100元/平米 。 1、Mission 项目概况 目标梳理 市场概况 义安大道及石城大道租金一般，基本集中在50-100元/㎡。 1、Mission 项目概况 目标梳理 市场概况 1# 2# 4# 商业沿铜官大道分布，可售为1号楼6个铺面及2号楼商铺，4号楼暂不对外出售。 1、Mission 项目概况 目标梳理 市场概况 项目位于铜官大道与北京路交叉口，毗邻老火车站、汽车站，为老城区、天井湖、新城商圈三大商圈核心交汇处，板块升值潜力巨大。 1、Mission 项目概况 目标梳理 市场概况 北京路贯穿 北斗星城开发 汽车站搬迁，地块重新开发 老火车站预期开发 项目周边利好，有助于加大商业人流、车流量，加速板块增值。 1、Mission 北京路： 双向4车道 铜官大道： 双向4车道 商业所沿铜官大道为城区南北主干道，交通便捷，车流量大，商业形象展示面好，户户街铺，公摊较小。 项目概况 目标梳理 市场概况 1、Mission 项目概况 目标梳理 市场概况 1号楼1层，除01单位层高4.2米，其余一层均为3.6米 1号楼2层，层高3.6米 01 02 03 04 05 06 07 02 03 04 05 06 07 01 1、Mission 项目概况 目标梳理 市场概况 2号楼1层，层高3.6米 2号楼2层，层高3 米 1、Mission 项目概况 目标梳理 市场概况 7.8米 约9.8米 7.8米 7.8米 6米 6米 约9.8米 1号楼可售商铺户型极为优质，几乎为1：1的开间进深比，大开间短进深，商铺展示面好且使用价值高。 2号楼开间较大，但内部剪力墙较多，使用有所影响。 1、Mission 项目概况 目标梳理 市场概况 商业限制性因素一：商业老火车站、汽车站搬迁，商业萧条； 商业限制性因素二：2600平米整体商业体量太小，难以形成规模效应； 1、Mission 项目概况 目标梳理 市场概况 1、利润最大化、快速销售回笼资金形成轰动效应； 2、提升项目及公司品牌形象 1、周边商业萧条，租金较低； 2、体量小难以形成规模效应，社区配套的体量，但非社区配套的价格 1、如何保证项目利润最大化同时，迅速消化？ 2、7间商铺，不到1000平米体量如何形成轰动效应？ 打破常规 突破定位 打破常规、突破定位从哪里入手？一切从客户需求出发 ——客户为什么买商铺？ ——客户如何做出购买决策？ ——客户根据什么判断商铺价值？ ——本项目的客户是谁？ 建立关于客户需求的常识： 基 础 战 略 2、whoam i 常识1——商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的是为了生财或升财，即追求财富利益 客户需求 商铺功能 租金收益 出租 转售 经营 业主只需收取租金 因“街铺刚性”而稀缺，从而产生增值 销售收益 降低房租成本，并获得营业收入 经营收益 长期收益 风险保障 资产沉淀 客户利益 融资工具 融资收益 融资 可作为不动产进行抵押或置信凭证，从而获得贷款 常识2——投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策动机，其决策角度与其财富或投资能力相关 一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性；财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性； 常识3——客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判断因素则是租金和售价 购铺用途 投资 经营 投资回报 经营前景 判断基础 收益途径 租金或转售价格 营业额 一般投资者的实际判断过程 内在经济原理 项目目标客户—— 根据产品的价值客户分为2个层次 备注：商铺按25000元/平米计算 本项目客户需求特征——以投资为主 一切从客户需求出发 常识1——客户动机：经济利益 常识2——客户决策视角：投资回报 常识3——客户判断基础：经营前景 晓之以景——勾勒美好“钱景” 诱之以利——“钱景”保障系统 基 础 战 略 2、whoam i