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绿城地产苏州御园住宅产品策划书(128页).rar

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更新时间:2018/10/20(发布于江苏)

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文本描述
苏州御园
产品策划书

2010年6月
目录
前言
项目可行性研究结论
项目开发理念
项目地块及周边概况
第一节 项目地块规划指标
第二节 地理位置及现状
第三节 自然条件
项目所在的城市历史文化背景
第一节 历史文化内涵与底蕴
第二节 地方性文化习俗
第三节 城市建筑的特色
市场与产品定位
第一节 苏州房产投资环境宏观考察
第二节 苏州房地产市场2009年总结
第三节 主要竞争楼盘分析
第四节 本项目市场定位
第五节 目标客户群分类
产品定位
第一节 产品定位与类型组合、户型配比
第二节 建筑景观规划设计
第三节 智能家居及物业管理服务体系
第一章 前 言
“上有天堂,下有苏杭”,苏州做为文化旅游城市,一直是宜居之地。作为苏州的国际化新城,工业园区以建设国际化、园林化新城区为发展目标,成为当代苏州现代化新天堂。目前随着工业园区开发的不断深入,园区核心土地越发稀缺,独墅湖板块日渐凸显价值,双湖板块尤其成为大品牌开发商集聚之地。与此同时目前苏州市场上的项目高端物业整体营造水平相对不高,苏州高端客户对高端房产需求相对迫切。

绿城集团一直专注高品质物业的开发,苏州御园项目占据双湖板块较好的自然景观,根据地块环境与项目产品定位,本案将以绿成御园系列作品平层官邸及合院别墅为产品类型,将苏州御园建成引领苏州品质高端房产的经典之作,作为苏州高端物业市场的补缺,填补高端客户置业的需求。

本产品策划书的编写,正是在详实、全面的市场调查基础上进行编制。通过对政策、市场以及行业等基础参数的剖析,结合对项目地理特征、文化内涵等相关元素的解读,从项目可行性研究、地方文化考察、市场定位、景观建筑规划设计、基础设施配套设计、物业管理要求等方面进行阐述,基本明确了产品个性、市场需求、营造标准,为“绿城·苏州御园”项目的顺利推进提供了切实可行的基础性依据。

第一节 项目可行性研究结论
一、投资环境可行性结论
1.地理区位概述
苏州,中国城市,古称吴、吴都、吴中、东吴、吴门,现简称苏。苏州自有文字记载以来的历史已有4000多年,于公元前514年建城,是全国首批24个历史文化名城之一,全国重点风景旅游城市。隋文帝开皇九年(公元589年), 始定名为苏州,以城西南的姑苏山得名,沿称至今。苏州是经国务院批准的较大的市,实际享受副省级城市待遇,是江苏省的经济、对外贸易、工商业和物流中心,也是重要的文化、艺术、教育和交通中心。苏州位于,太湖之滨,长江南岸的入海口处,京沪铁路、京沪高铁(在建)和多条高速公路贯穿全境。苏州东邻上海,濒临东海;西抱太湖,背靠无锡,隔湖遥望常州;南临浙江,与嘉兴接壤,所辖太湖水面紧邻湖州;北枕长江,东距上海市区80千米。是江苏省的东南门户,上海的咽喉,苏中和苏北通往浙江的必经之地。

2.交通特征概述
苏州自古有京杭迀河贯穿而过。现有京沪铁路以及312,204等多条国道经过苏州。苏州周边有上海虹桥机场,浦东机场,无锡硕放机场。其高速公路密度达到德国水平,是交通部授予的公路交通枢纽城市。苏州高速公路通车里程已有491公里,高速公路通车里程数居全省第一,高速公路路网密度已经达到了中等发达国家水平。2001年至今,沪宁高速公路苏州段、沿江高速公路苏州段、苏嘉杭高速公路、绕城高速公路、沪苏浙高速公路江苏段、苏通大桥南接线工程等相继建成通车。期间,沪宁高速公路苏州段和苏嘉杭高速公路南段还实施了改扩建,方便驾驶员和市民出行。高速公路路网密度为每百平方公里5.78公里,已经达到了中等发达国家水平。苏州全市还建成了高速公路枢纽11个,互通50个,形成了“一纵三横一环二射”的高速公路网,全市95%的乡镇实现了15分钟上高速公路。

苏州为中国第一个获批轨道交通的地级市城市,目前获得国家批准正在建设的有轨道交通1号线和2号线,轨道交通1号线于2007年12月26日举行开工典礼,2012年通车。苏州地铁2号线于将于2009年底举行开工典礼。

航空:苏州没有民航机场,乘坐飞机可取道上海虹桥机场、浦东机场,无锡硕放机场和南京禄口机场。

高速公路:苏州是江苏省通往上海、浙江的“东南门户”.苏州市区共有4个长途客运站----苏州客运北站,苏州客运南站,苏州客运西站,苏州吴中区客运站。据不完全统计,2008年上半年全市公路总里程达11033公里,其中高速公路482公里,一级公路1130公里。高速公路密度达到德国水平,全市95%的乡镇实现15分钟上高速公路;干线公路全部达到二级公路以上水平。

铁路:苏州站是上海铁路局直属站,是办理客货运输的一等站。位于苏州城区北端护城河北岸。

而沪宁城际轨道交通工程,是继合宁城际铁路之后,江苏省又一条城际铁路专线。它将成为长三角地区城际交通的重要快速通道。这条城际铁路从现在的南京火车站引出,经镇江、常州、无锡、苏州和上海(虹桥)等21个车站,全长300公里,其中,江苏省境内269公里,工程建设总投资约400亿元,由铁道部、上海市和江苏省共同出资建设。

同时,在建的京沪高铁正线全长约1318km,线路自北京南站西端引出经北京南站、廊坊站、天津西站、天津南站、沧州西站、德州东站、济南西站、泰安西站、曲阜东站、滕州东站、徐州东站、宿州东站、蚌埠南站、(定远站)、滁州南站、南京南站、镇江西站、丹阳北站、常州北站、无锡东站、苏州北站、昆山南站、虹桥站。

城市地铁:苏州市已确定在“十五”期间启动城市轨道交通工程。这一工程的前期准备从1997年就拉开了序幕,并于去年6月份正式委托法国索非图公司编著城市轨道交通的详细规划。经过二轮专家审查后,最终报告于近日正式形成。

苏州轨道交通规划顺利通过专家组审查,如果一切顺利,到2010年后,轨道交通1号线、2号线都有望建成通车。11月21日,从由建设部委托省建设厅具体组织实施的《苏州市城市快速轨道交通建设规划》审查会上传来消息,与会专家一致认为,“苏州非常有必要尽快建设轨道交通”。

据悉,省建设厅将根据此次专家组意见进行讨论,成文后交建设部,建设部再与国家发改委对苏州轨道交通规划进行会签,最后上报国务院进行立项审批。市轨道建设指挥部有关负责人表示,如果顺利的话,2010年,轨道交通1号、2号线有望建成通车,2020年,3号、4号线也有望建成通车,并逐步实现与上海、无锡等周边地区轨道交通的接轨。

3.经济产业结构概述
苏州自公元前514年建城以来就长期是中国江南地区的经济和文化中心,后又发展为中国南方、华东乃至全国的经济文化中心。目前是中国发展最快的城市,也是经济最发达的城市之一,是长江三角洲经济圈重要的经济中心,苏南地区的工业中心,环太湖都市圈和苏锡常都市圈的核心都市,仅次于上海的全国第二大工业城市和华东地区第二大经济中心城市,也是中国大陆六大经济中心城市(上海、北京、广州、深圳、苏州、天津)之一。拥有中国乃至亚洲最大的内河航运港口、江苏第一大港、中国大陆第九大港——苏州港,四通八达的铁路和公路交通网与全国各大城市相连,交通运输十分便利。以经济总量计算,苏州现在是仅次于上海、北京、广州、深圳的中国大陆第五大城市。按如今的发展速度和趋势来看,苏州未来将很快成为中国大陆工业总量和经济总量第一的城市。可以肯定的是,昔日的人间天堂将成为更加繁荣昌盛的人间新天堂。

2008年,全市经济在高平台上继续实现稳定增长,产业发展更趋协调,结构升级调整优化,发展方式有效转变。初步核算,2008年全市实现地区生产总值6701亿元,按可比价计算比上年增长13%。其中第三产业增加值2436亿元,比上年增长15.5%。三次产业的比例为1.6:62.0:36.4,第三产业比重比上年提高1.8个百分点。按现行汇率计算人均GDP超过1万美元。全市实现地方一般预算收入668.91亿元,比上年增长23.5%。全年地方一般预算支出619.55亿元,比上年增长24.7%。

全市工业总产值达到22103亿元,其中规模以上工业总产值达到18630亿元,分别比上年增长16.0%和15.3%。全市实现社会消费品零售总额1551.75亿元,比上年增长24.1%。

全市实现进出口总额2285亿美元,比上年增长8%,其中出口总额1317亿美元,比上年增长10.7%。全市新增注册外资163.4亿美元,比上年下降11%;实际利用外资81.3亿美元,比上年增长13.5%。全社会固定资产投资2611.16亿元,比上年增长10.3%。市区居民人均可支配收入23867元,比上年增长12.3%;农村居民人均纯收入11680元,比上年增长11.5%。

4.房地产投资环境概述
苏州房地产市场因为其快速发展的社会经济,市场基础较为厚实。而随着城市化进程的加速,以及交通状况等外部条件的进一步改善,长三角各城市联系更为紧密,苏州楼市的可投资性空间仍不断扩张。同时,苏州的房地产市场基础已经夯实,未来市场仍会保持平稳发展态势。

首先从其经济发展情况来看,根据苏州统计局最近公布的《2009年苏州市国民经济和社会发展统计公报》数据,去年全市仍实现地区生产总值7400亿元,同比上年增长11%