目录
第一部分 前言 3
一、调研目的 3
二、调研范围及方法 4
第二部分调研分析 5
第一章宏观环境 5
（一）城市概况 5
（二）自然资源 8
（三）宏观经济环境 9
第二章房地产市场 15
（一）全国房地产形势分析 15
（二）京山县房地产市场运行状况 23
第三章地块分析 27
（一）区位分析 27
（二）地块概况 28
（三）SWOT分析 32
第四章商业竞争分析 34
（一）京山商业现状调研 34
（二）三个综合性商业个案 53
（三）京山城区商业规划 54
（四）项目商业价值判断 58
第五章住宅业主问卷调研 62
（一）受访者基本资料 62
（二）受访者置业特征 63
（三）价格敏感度及付款方式 70
（四）信息渠道 72
（五）消费者问卷调查结论 72
第六章商铺业主问卷调研 74
（一）基本资料 74
（二）市场预期与商铺经营要求 74
（三）价格敏感因素 79
（四）信息渠道 81
（五）商铺问卷调查结论 81
第七章竞争楼盘分析 82
（一）竞争楼盘分析依据 82
（二）竞争楼盘个案分析 83
（三）竞争楼盘调研总结 112
第八章市调总结分析 114

第一部分 前言
在接受开发商委托之后，我们从深入的市场调研着手，以科学的研究方法以及顾问公司的专业地产分析，客观、系统地收集、整理、研究、分析京山县有关数据资料，将其转化为决策所需信息，全面深入了解和掌握京山县宏观经济及房地产市场，以确保在项目开发过程中及时作出准确的定位。
我们认为全面准确地把握市场是策划工作的基础，也是我们与开发商精诚合作的重要前提和保证，因此特拟定本报告，旨在通过全方位详尽的市调和分析研究为下一步策划建议提供可靠的决策论证依据。
一、调研目的
目的一：把握京山县宏观经济对房地产市场的影响。
通过深入的分析，全面把握京山县房地产市场宏观环境及其对房地产市场的影响，分析本项目面临的市场机遇及威胁。
目的二：分析并预测京山县房地产市场走向。
通过多渠道的市场调研，全面分析及预测京山县房地产市场整体现状及走向。
目的三：分析京山县目前住宅市场，为项目定位提供依据。
通过深入的实地调查，全面分析京山县住宅市场同性质楼盘的整体现状及发展趋势。
目的四：分析项目主要竞争对手，寻求项目开发机会。
通过实地调查，对本项目的主要竞争对手进行深入研究，分析其优势、劣势、成功或失败原因，为项目提供借鉴并寻找市场的差异点。
目的五：挖掘项目优劣势。
透过对项目所处区位、项目地块的调研，挖掘项目的优劣势。结合竞争对手分析，找出项目的特质，从而发掘项目的相对优势，以制定鲜明的策划路向。
目的六：把握目标客户群的消费心理。
了解掌握目标客户群体的组成特征、地域分布以及心理偏好等各方面共性，为制定项目的销售策略以及营销推广策略提供市场依据。
二、调研范围及方法
京山县宏观经济背景调研——媒体、年鉴资料、网上收集各类年报数据、政府部门走访
京山县在售中高档楼盘调研——实地踏勘
京山县消费群消费行为调研——问卷法
项目地块调研——实地踏勘
第二部分调研分析
第一章宏观环境
（一）城市概况
（1）区位及简介
京山县位于湖北省中部。地处大洪山南麓，江汉平原北端。跨东经112°43′—113°29′，北纬30°42′—31°27′。周边县市有：东面为安陆、应城，南面为天门，西面为钟祥，北面是随州。京山东西横距75公里，南北纵距86公里，总面积3520平方公里（含屈家岭管理区、太子山林场），占全省总面积的1.78%。京山全县总人口64万，下辖14个乡镇。
（2）交通