沈阳万科地产魅力之城案例分析报告 项目基本信息 项目区位图 项目基本概况 项目基本信息/项目区位图 项目所在区位： 沈阳万科魅力之城位于沈阳市怒江北街与松山路交汇处的新城市板块，毗邻皇姑区，临近北行商圈。随着交通路网配套的日益完善逐渐成熟，整个区域既拥有城市中心的繁华与便利，又拥有怒江西公园、水源地、防护林等丰盛的自然生态资源。 万科魅力之城 项目基本信息/项目基本概况 基本概况 项目介绍： 万科魅力之城是沈阳万科既万科四季花城后在城北的又一新品力作。沈阳皇姑区拥有百年历史文脉，众多机关大院、高校大院、驻区部队大院都坐落于此，是沈阳著名的科教文化大区。这些大院形成了浓厚的大院文化氛围，万科魅力之城秉承皇姑区大院地脉底蕴，在整体布局上采用了“大院”的概念，吸取了江南大院、晋商大院、机关大院的特色，以现代的建筑手法打造新世纪的大院生活。实现历史与现实的完美交融，在保留传统住宅大院的和谐亲情特色及合理布局的同时，摒弃了传统大院建筑落后陈旧的缺陷，并用现代的设计语言予以改造，推出21世纪“新大院生活”，生发出一片新的天地。 规划分析 总平面图 鸟瞰图 交通分析图 物业分析图 组团分析图 开发分期图 样板区分析图 规划总结和规划分析示意 规划分析/总平面图 万科魅力之城位于沈阳市于洪区松山路86号，城市次中心，毗邻北行商圈。是万科极力打造的又一中高档楼盘，房型紧凑，全装修产品上市，赢得市场热捧。 项目总体规划特色： “院中有园、园中有景”；实现人车分流 万科魅力之城，在整体布局上采用了“大院”的概念，吸取了江南大院、晋商大院、机关大院的特色，以现代的建筑手法打造新世纪的大院生活。 万科魅力之城具有独特的“大院套小院、外紧内松、围而不闭”院落形式，创造出私密而尊贵的居住环境。这种多层围合的结构，首先是由“外高内低”的建筑围合成一个大院，再通过每个组团构成一个个围合式院落形态。 万科魅力之城秉承了大院造园中“院中有园、园中有景”的精髓，汲取大院景观独特特色，保留多株40年树龄的原生大树，并移植百余株成年大树与稀有植物，植被丰富，一步一景，散发自然气息。 鸟瞰图 高层： 19栋高层，位于园区外围， 形成围合之势 小高层： 17栋小高层，位于各组团外围 多层： 4栋多层，位于园区中央 洋房： 23栋洋房，提出万科“情景花园洋房”概念 万科魅力之城总占地面积约16万㎡ ，总建筑面积约30万㎡ ，由高层、小高层、多层和洋房组成。 规划分析/交通分析图 整个项目在入口处，车行道设置进、出双车道，在车道两侧规划出人行道，真正意义上实现了人车分流； 中间是中央景观带，规划分期，车行道为外环线道路系统，方便车行，达到良好的通达性，各组团之间相对独立，组团内设步行道； 主要车行道 组团步行道路 小区出入口 万科魅力之城整个项目交通流线清晰，分区域划分道路系统，组织各组团及组团间的交通 车库出入口 规划分析/物业分析图 整体物业布局是中心低两边高的规划思想，形成不同档次的物业类型； 通过区域内部主要道路将分期、组团进行分离。 整体物业布局是中心低四周高的规划思想，形成围合之势，利用小高层区将各个组团分离，形成相对独立的组团生活区 规划分析/组团分析图 高层、小高层形成各组团的外围，将洋房、多层围合其中，内部组团道路相互独立不干扰，形成不同的组团中心景观； 根据不同的物业组团打造不同的组团景观，各具特色。 1组团 3组团 4组团 2组团 5组团 规划分析/开发分期图 项目一期： 以中央景观带为界，景观带以南为一期开发，物业形态包括高层、小高层、多层、洋房 项目二期： 以中央景观带为界，景观带以北为二期开发，物业形态包括高层、小高层、洋房 项目三期： 三期开发为东北角，物业形态包括高层、洋房 规划分析/开发分析/营销推广、推售节奏及价格走势 推量与销售信息 时期 2007.11.08 第一次开盘 （销售报价4800-7800元/㎡） 2009.11.23 多层、小高层第二批开盘 （销售报价 4200-7680元/㎡） 2010.04.27 小高层第三批开盘 （销售报价5300-7380元/㎡） 2008.07.19 第四批，高层房源开盘 （销售报价4400-5200元/㎡） 2008.08.16 第五批，高层房源开盘 （销售报价4400-5200元/㎡） 一期开发节奏 导入期/多层、小高层 推广期 （2007.11.08） 多层、小高层推广期 （2008.02.21） 小高层推广期 （2008.06.07） 高层推广期 （2008.07.19） 推案量：34419平方米 销售报价： 4800-7800元/㎡ 推案情况：推出园区西南侧8栋8-11层小高层和5栋4-6层多层产品，户型为二房至五房，面积为88-178平方米 高层推广期 （2008.08.16） 推案量：36744平方米 销售报价：多层 5880-7680元/㎡； 小高层 4200-4600元/㎡ 推案情况：推出园区中东部4栋11层小高层和6栋4-7层多层的产品，户型为二房至五房，面积为88-206平方米 推案量：21927平方米 销售报价： 5300-7380元/㎡ 推案情况：推出园区东侧4栋11-18层小高层的产品，户型为二房至四房，面积为66-215平方米,本次推出是“观庭”组团 和U5房型一栋楼 推案量：8634平方米 销售报价： 4200-5300元/㎡ 推案情况：推出园区西侧1栋24层高层产品，户型两房，面积在85-110平方米． 推案量：8637平方米 销售报价： 4400-5200元/㎡ 推案情况：推出园区西侧1栋24层高层产品，户型为两房，面积在85-114平方米.