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上实城开地产新联康长沙望城项目前期定位报告(210页).rar

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更新时间:2018/10/19(发布于河南)

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文本描述
长沙·望城项目
前期定位报告
新联康(中国)
-2013.3-
谨呈:上实城开地产 / 湖南长沙


Ⅰ项目认知
项目位于长沙市行政规划六区内的望城区;
项目所在的望城滨水新城属于大河西先导区核心发展区域;
项目往北距望城中心区约1.5公里,往南距河西市府中心区域不到20公里,距传统长沙主城区约30公里。
本案位于长沙市大河西先导区域内的望城滨水新城区,
距离传统的城市主城区约30公里
大河西先导区
长沙主城区
滨水新城
滨江新城
本案
望城中心区
地理位置
起步区(2008—2012年)核心区骨架基本拉开,起步区主体功能区基本形成;
核心区(2013—2020年)综合实力全面提升,核心区主体功能区基本形成;
全区发展(2021—2030年)基本实现现代化,带动辐射能力显著增强,先导区基本建成。
本案所处核心滨水新城,是未来2013-2020年河西发展重点区域。
大河西先导区发展规划阶段:
本案
区域规划
定位:望城新城市中心
滨水新城核心区:
本案所在区域
滨水新城定位为望城区新市中心,本案位于生态休闲度假区域。
滨水新城规划
范围:南起二环线,北至沩水河,西抵金星大道、雷锋大道,东达湘江西岸
分为四个片区:生态休闲度假社区、时尚创意生活社区、商务旅游文化区、新都市主义国际生活社区
A区斑马湖片区
B腾飞片区
C区大泽湖片区
D月亮岛片区
位置:
距离:
占地:
容积:
距离长沙市中心约30公里
633亩
1.6
长沙市行政规划六区望城区
如何定位

Ⅱ 市场分析
土地市场
近年来,望城土地市场供应旺盛,土地规划用途主要是工业用地和商住用地,纯住宅用地少;
2012年以来土地市场遇冷,挂牌土地流拍数量激增,今年2-5月出现住宅用地无成交。

2012年(截止到9月)望城住宅土地市场成交96.8万㎡,预计全年总成交将有120-130万㎡;
根据2012年望城区土地储备中心存储土地状况,未来1-2年内还将有3204亩住宅用地供应,位置主要分布在星城镇、黄金乡和丁字镇。
望城中心区域住宅用地供应少,对本案是一种利好,随着滨水新城的开发,
未来还是存在一定的竞争压力。
一级市场
一级市场
项目周边近期出售土地以小项目为主,开发商都为本地开发企业,
缺乏品牌知名度,今后能成为本案直接竞争对手的项目不多。
一级市场
2011年以来望城中区区域成交地块共9宗,未来竞争用地总建面约77万平米。
未来竞争对手
Ⅱ 市场分析
住宅市场
望城中心板块
雷锋大道板块
金星北路板块
主要以高层、小高层
为主,仅有一个别墅
项目
成熟的别墅核心区域,包括
各个级别客户,独栋、联
排、洋房等,均为大盘,别
墅面积以中小面积为主
成熟的高层公寓核心
区域,产品以70-100
㎡二房、110-140㎡
左右的三房为主
望城房地产市场格局
望城房地产市场分为三大板块,金星北板块和雷锋大道板块临近长沙市,
本项目所在望城中心板块远离主城区。
金星北板块
金星北板块随着近几年的发展,配套逐渐起步,生活氛围逐渐呈现,相对于长沙客户,金星北板块认知度高于望城中心所属板块。
各项目中恒大名都、时代倾城、富基世纪公园为精装修产品,其余项目均为毛坯房源。
区域以地铁4号线、城际轻轨的交通规划和月亮岛、百果园、谷山等丰富的自然资源吸引客户。
项目分布
从体量看,本板块大盘云集,且不乏上百万方的超大盘。
从物业类型来看,板块主要以高层为主。
从品牌上来看,区域内不乏全国知名品牌开发商(如恒大地产、南山地产等)。
项目概况
大盘云集,高层扎堆,市场竞争激烈
金星北板块主力户型是两房产品84-100㎡,三房产品107-127㎡,四房产品140-160㎡,同质化混战。
从各项目的产品区间可以看出,产品线非常丰富,舒适型和紧凑型的产品均齐全。
金星北区域产品线丰富,总体偏向于刚需型产品。
住宅主力户型
两房
三房
四房
一房
板块内单价在3800-4300元之间,两房主力总价在32-40万元,
三房主力总价在44-48万元。
住宅总价
从2011年至今的供求情况来看,毛坯房市场主要供应为80-100平米的两房,其次为120-140平米的三房产品。

80平米以下一房和140㎡以上四房推量较少,同样去化速度也慢。
各面积段去化分析
金星北板块高层供应量较大,年去化量约105万方,后期存量约600万,市场竞争期长且激烈。
区域产品去化速度相差较大,主要以低价和高性价比产品畅销。
去化分析
金星北区域价格驱动因素占首位,性价比高项目去化速度快。