北京仁达房地产评估公司其中，住宅用地共成交30宗，虽然成交宗数少于去年全年的37宗，但出让 的建设用地面积达到276.18万平方米，已与去年全年275.6万平方米的出让面积 持平。30宗宅地土地出让金累计达到417.88亿，超过去年全年的395亿元。 北京市国土局4月初公布的《北京市2013年国有建设用地供应计划》显示， 2013年北京市全年计划供应商品住宅用地850公顷。从目前的成交完成量来看， 30宗住宅用地面积合计已达432公顷，2013年上半年已完成了一半的任务量。 表1. 2013年北京土地计划供应及上半年实际成交情况 土地用途 住宅用地 商办用地 工业用地 2013计划供应（公顷） 850 400 900 2013上半年实际成交（万㎡） 432152229 成交占计划比例 50.8% 38.0% 25.5% 表2. 2012年-2013年2季度北京土地总体成交情况 时间 宗数(宗) 土地出让金 (亿元) 建设用地面积 (万㎡) 规划建筑面积 (万㎡) 平均溢价率 2012Q1 45971893570.0% 2012Q2 274810916621.3% 2012Q3 4836441073336.4% 2012Q4 4313934338964.0% 2013Q1 5248036362234.4% 2013Q2 4818417932661.9% 同比变化 77.8% 282.7% 63.6% 95.7% 191.0% 环比变化 -7.7% -61.6% -50.8% -47.6% 79.9% 二、分用途成交情况 今年2季度，住宅、商业办公、工业用地分别成交4、16、28宗，建设用地 占比分别为14.0%、21.8%、64.1%。与上季度相比，住宅建设用地面积占比减少 了55.2个百分点，商办建设用地面积增加了8.4个百分点，工业用地则大幅增加 了46.8个百分点。 表3. 北京2013年2季度各用途土地成交情况 用途 宗数 (宗) 土地出 让金 (亿元) 建设用 地面积 (万㎡) 规划建 筑面积 (万㎡) 平均楼面 地价 (元/㎡) 平均地面 地价 （元/㎡） 平均溢 价率 （%） 建设用地 面积占比 （%） 住宅 455254912229—— 48.6% 14.0% 商办 161183911511105—— 91.2% 21.8% 工业 2811115162—— 1053 0.0% 64.1% 总计 48184179326—— —— 61.9% 100.0% （一）住宅用地：住宅用地交易冷清，7月“战火重燃” 北京仁达房地产评估公司相比较于工业用地的交易活跃及商办用地的激烈竞争，北京2013年2季度 的住宅用地市场显得较为冷清，仅在4月及5月各成交2宗地块；成交建设用地 面积25万平方米，同比减少90.0%；土地出让金55亿元。不过，今年上半年北 京土地市场成绩亮眼，住宅用地共成交30宗，土地出让金累计达417.88亿，已 赶超去年全年的395亿元。 房产新政的出台打乱了多数房企今年的经营计划，暂时无暇土地市场，因此 4月份政府推地积极性也未现高涨；另外，土地的不可再生特性也导致其长期将 处于供应不足的境地。由于优质地块的稀缺性，地处三环之内的夏家胡同地块， 高溢价率成交是大概率事件，有望刷新北京地王纪录，在土地价格敏感的情况下， 地王对市场有促涨的影响，为避免给土地市场“火上浇油”，在5月27日被国土 局紧急叫停，于6月19日加价近五千万再次挂出。7月份多宗备受关注的住宅 用地即将入市，优质宅地备选较多。可以预见，下半年的住宅用地市场还是值得 期待的。 表4. 北京2013年2季度住宅用地区域成交情况 行政区 宗数 (宗) 建设用地 面积(万㎡) 规划建筑 面积(万㎡) 土地出让金 (亿元) 平均楼面 地价(元/㎡) 平均 溢价率 大兴 1 2.7 6.8 12.8 18870 49.1% 通州 3 22.3 41.9 42.6 10015 48.0% 住宅用地区域成交方面，成交的4宗住宅用地均分布于城八区之外，其中大 兴1宗土地，通州3宗土地。在成交溢价率方面，通州2宗地块以底价成交，通 州另外1宗地块及大兴地块分别48%及49%溢价率成交。 （二）商业办公用地：商业地块受追捧，多地块高溢价率成交 2013年2季度北京商办用地市场竞争激烈，多地块受众多房企追捧，刷新 区域新高，成交建设用地面积39万平方米，土地出让金118亿元，虽然成交面 积较1季度有所下降，但出让金总额同比增长8.2%。4月9日北京石景山区鲁谷 路C2商业金融用地以174%的溢价率出让，楼面价为21311元/平米，打破北京 土地市场一个多月来的沉寂。 住宅市场的调控政策加码使得众多房地产企业转型商业地产，甚至不少非地 产企业也宣布加入商业地产，并逐渐加码商业地产项目的投入。而目前商业项目 不限购，此类项目风险较低，因此开发商愿意拿商业地块，也使得市场对商业地 北京仁达房地产评估公司产的关注愈发强烈，从而导致竞争激烈影响了溢价率。其中2宗土地位于通州台 湖区域，溢价率分别为230%、242%，门头沟区新城MC09-004地块C2商业金 融用地，溢价率为104%。大兴区魏善庄地块溢价率达102%。 表5. 北京2013年2季度商业办公用地区域成交情况 行政区 宗数 (宗) 建设用地面积 (万㎡) 规划建筑面积 (万㎡) 土地出让金 (亿元) 平均楼面地价 (元/㎡) 平均 溢价率 大兴 2 15.631.122.47456102% 房山 1 2.58.74.249011% 门头沟 2 1.34.24.711149108% 石景山 2 3.316.026.017443174% 通州 9 16.254.760.21118887% 商办用地区域成交方面，通州区商办用地交易量最大，有9宗土地交易，其 中2宗土地位于通州台湖区域，另外7宗土地为通州区运河核心区地块；门头沟、 石景山及大兴均有2宗土地成交，房山仅有1宗土地成交。通州运河核心区为通 州目前集中供地的区域之一。 住宅市场的限购和限价等调控政策使得部分房企比较青睐诸如商业和多功 能性质的用地，通州的区位环境具备先天优势，随着通州运河核心区地块的推出， 有望吸引高端企业和人群，成为北京核心区的功能拓展区，以产业拉动区域经济 发展。通州台湖规划为服务于首都经济圈的高端商务新城、面向环渤海区域的高 端企业总部集聚区，其凝聚而成的发展向心力，必将带动餐饮、银行、酒店、休 闲、娱乐等相关配套的形成。随着多家房企纷纷进驻及开工建设，使得尚处于起 步阶段的台湖区域，在位臵、配套、交通等方面迅速完善，成为北京极具发展潜 力的价值洼地。 （三）工业用地：成交活跃，成交量环比上涨81.9% 2013年2季度北京工业用地成交活跃，共有28宗，土地出让金11亿元， 和住宅用地以及商办用地成交情况相比，本季度工业用地交易量较大，成交建设 用地面积115万平方米，环比上涨81.9%，占到总成交建设用地面积的64.1%。 从溢价率上看，本季度工业用地均为底价成交，这是由于目前工业用地的出让价 格取决于地区招商引资、税收政策等多方面因素，相对于住宅和商办用地，出让 价格变化幅度较小。 表6. 北京2013年2季度工业用地区域成交情况 北京仁达房地产评估公司行政区 宗数 (宗) 建设用地 面积(万㎡) 规划建筑 面积(万㎡) 土地出让金 (亿元) 平均地面地 价(元/㎡) 平均 溢价率 大兴 7 28.7 55.5 2.5 1007 0.0% 房山 8 43.6 52.6 5.8 1312 0.0% 经济技术 开发区 3 7.6 11.4 0.9 1367 0.0% 密云 7 24.4 30.5 1.5 863 0.0% 平谷 3 10.212.30.65980.0% 工业用地区域成交方面，成交的工业地块均分布于城八区之外，本季度房山 成交量宗数最大，共有8宗地块，建设用地面积达到43.6万平方米，占总成交 建设用地面积的38%，其次为大兴和密云，均为7宗地块，建设用地面积分别占 到25%和21%，平谷和开发区分别成交3宗地块，建设用地面积分别占总成交 量的9%和7%。由于未来提高产业聚集度仍将是北京市工业发展的重点，工业 用地出让也将集中于几大开发成熟的工业园、经济开发区和产业基地。