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2013年宁波房地产市场发展研究半年报告(63页).rar

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更新时间:2018/10/18(发布于浙江)

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文本描述
第一部分
宏观市场分析
·经济走势
·货币分析
·银行利率
·调控走势
……
11.00% 10.60%
9.60%
6.60%
7.50% 8.20%
9.20%
12.10%
11.20% 10.70%
10.40%
9.70%
9.60%
9.40% 9.20%
8.10% 7.80% 7.70%
7.80%
7.70%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
GPD增长率
2009年GDP在1季度触底反弹后,避免了金融危机的经济衰退预期,平稳过渡、成功保“八”;2010年以后整体经济增速止涨转
跌,尤其是房地产调控以后,经济更是一路下滑,2013年一季度为7.7%,又创09年二季度以来的低值,经济形势不容乐观
李克强总理在3月表示:2013年中国经济增长目标仍为7.5%
·宏观经济GDP走势·
连续滑坡,经济破八,国内整体形势低迷,年内增长目标将迫在眉睫
·拉动经济增长的三驾马车·
12年筑底低迷后,13年初期形式略有好转,但除消费增速微涨外,投资增速和
出口增速继续放缓,预计下半年经济或将继续低迷,整体将好于12年
21.3 21.1
12.49 12.5710.951525
30
201108201109201110201111201112201202201203201204201205201206201207201208201209201210201211201212201302201303201304201305
投资同期增速 消费同期增速 出口同期增速
2011-2013年半年拉动经济的三驾马车增速变动走势
12年以后经济增长的三驾马车“出口、投资和消费”同时陷入低迷期,投资增速放缓明显;4月份以后,整体经济呈现企稳筑底的迹象,
投资增速和出口增速均出现一定幅度的上涨,而消费增速也出现下滑量收窄的迹象;13年出口增速和投资增速有较明显的上涨,但后续继续
走低,消费在13年初筑底后,有略微反弹,所以,我们认为下半年度经济或会逐步出现小幅企稳反弹的可能性
·通货膨胀CPI&PPI·
12年10月1.7%的数值创两年新低后反弹;目前CPI呈小幅上升之势;PPI指数也
依旧持续零下运行
5.50%
4.20% 4.10% 4.50%
3.20% 3.60% 3.40% 3.00%
2.20% 1.80% 2.00% 1.90%
1.70% 2.00%
2.50%
2.00%
3.20%
2.10% 2.40% 2.10%
-2.60% -2.90%
-6.00%
-4.00%
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0.00%
2.00%
4.00%
6.00%
CPI指数变动情况 PPI指数变动情况
12年以后PPI指数处于零下区间,CPI指数延后于PPI,也出现连续下滑,2012年6月2.2%的增长更是达到近两年的最低值,但整体来看
CPI已经进入高通胀周期,防止CPI指数回弹依旧重要。一般情况下,季调后的CPI和PPI指数领先于CPI2-3个月左右,季调后的CPI目前已经出
现反弹,下半年度PPI或会率先触底反弹,CPI指数下半年或会经历一个拐点
1999-2002年通胀峰值未超过2%,政府推行积极的财政政策;2002-2006年温和通胀周期;2006-2008年,国际化特征拉动通胀高
企;10年以后CPI指数经历过山车,但是依旧处于较高位
·货币供应量(M2)·
货币供应量增长持续高速增长,未来将会有更多热钱流入房地产市场
13年5月月末,广义货币(M2)余额104.21万亿元,同比增长15.8%,同期GDP增速小于8%,显示货币供应量过快
12.90%
12.70%
13.60%
12.40%
13.00% 13.40%
12.80%
13.20% 13.60%
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13.50%
14.80%
14.10% 13.90% 13.80%
15.90%
15.20%
15.70% 16.10%
15.80%
0.00%
2.00%
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8.00%
10.00%
12.00%
14.00%
16.00%
18.00%
M2同比增长
M2同比增长
·年贷款利率&存款准备金率·
环境不济,央行年内两度下调银行准备金率;在整体市场流动性趋紧的大背景
下,逆回购和降存款准备金年同时使用,明显意图拉动经济增长
0%
5%
10%
15%
20%
25%
存款准备金率变化情况
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
一年期贷款利率变化情况
第四轮逆回购:7月10日央行以利率招标方式开展了逆回购操作,交易量500亿元,期限7天,中标利率3.30%。这是央行连续三周实现
逆回购;过去两周来,央行共实施了4次逆回购操作,共计向银行体系注入流动性约3500多亿元
第三轮逆回购:6月26日央行以利率招标方式公开市场开展950亿元的逆回购操作,操作期限为14天,中标利率为4.20%
第二轮逆回购:5月3日和10日,央行逆回购操作量分别为650亿元和240亿元,均为7天期品种
第一轮逆回购:1月16日和18日央行对个别头寸紧张的大银行实施了定向逆回购,进行了近4000亿元的逆“放水输血”
·调控政策走势·
13年将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策,调控政策不动摇,房产税
暂不会扩大;国五条效果不明显;城镇化将是机会点
1月7日 城镇化规划将涉及20余城市群1万个城镇
1月7日 财政部发布消息 保障房财税支持政策今年延续
1月14日 国税总局官员:房产税扩大试点方案暂时不出台
1月16日 温家宝:将研究改革房地产税收制度
1月16日 宁波首套房贷利率松动 8家银行八五折5家九折
1月23日 省社科院昨澄清:年内征收房产税并无可能
2月8日 住建部:向试点城市派出15个住房公积金巡查组
2月21日 今年将新开工630万套及建成470万套保障房
2月21日 国务院出台楼市调控五项政策措施
2月22日 新增保障房5000套 今年十大民生实事项目确定
2月24日 两部委筛选房产税扩围城市 或将划定免征面积
3月1日 国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知
3月5日 温家宝:加强房地产调控和保障性安居工程建设
3月7日 住建部秦虹:出售5年以上唯一住房可免征个税
3月11日 二套房房贷首付提至7成 利率提高至基准1.3倍
3月24日 国土部副部长:对第二套以上房征不动产调节税
4月10日 住建部强调:要努力增加保障性住房有效供应
4月10日 浙江上调公积金缴存额度 最高贷额度未变
5月8日 住建部全国调研 公积金缴存扩围或做更刚性规定
5月16日 中央财政拨80亿元补助 支持廉租住房保障任务
5月27日 房产税试点扩容时间表已经明确
5月29日 公积金缴存基数最低1470元 最高23445元
6月1日 住建部称房产税不急于扩围 限购仍是第一选择
6月5日 城镇化政策预计年底出台改革措施
6月20日 国务院:支持居民家庭首套自住购房等信贷需求