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房地产标杆企业研究图表目录
图表 1:2009年恒大地产各业务收入占比 .. 4
图表 2:恒大地产06-09年的经营与财务指标 ........ 5
图表 3:恒大地产2009年业绩实现火箭式增长 ..... 8
图表 4:恒大地产规模超常发展 ....... 8
图表 5:恒大地产2006-2009年经营指标 ... 9
图表 6:2006年末广东地产五虎发展情况10
图表 7:2007年恒大土地储备激增(单位:亿元) ........ 11
图表 8:恒大地产的土地面积扩张 . 11
图表 9:恒大地产土地储备分布情况 ......... 13
图表 10:土地储备建筑面积分布 ... 15
图表 11:土地储备区域分布 ........... 16
图表 12:新增土地储备分布情况 ... 16
图表 13:恒大地产2009年全年合约销售金额地区分布 . 17
图表 14:恒大地产2009年全年合约销售建筑面积地区分布 ..... 17
图表 15:恒大地产2009年竣工面积地区分布 ..... 18
图表 16:恒大地产的银行贷款期限结构 ... 18
图表 17:德意志银行,美林及淡马锡认购恒大8亿股可换股优先股 ... 19
图表 18:引入新投资者之后恒大已发行股本结构 ........... 20
图表 19:恒大地产上市定价较低 ... 21
图表 20:全球发售完成后恒大股权结构图(未行使超额配售权) ....... 21
图表 21:恒大总资产周转率和回报率逐年下降 ... 23
图表 22:恒大的高杠杆融资和国内的银行贷款导致巨额的利息支出 ... 23
图表 23:恒大五大系列精品品牌 ... 24
图表 24:恒大五大产品类型 ........... 25
房地产标杆企业研究一、发展沿革与当前市场表现
1. 发展沿革
恒大地产集团是一家大型房地产综合企业,恒大地产2010年上半年销售金额209.8
亿元,仅位列万科之后,排名第二,销售面积333.9万平米,位列第一。
截至2010年6月底,恒大地产拥有土地储备5100万平米,土地平均成本每平方
米约452元。主要位于二三线省会及周边区域,年开发能力超过1000万平米。
目前,恒大已战略性地进入广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、西安、
长沙、太原、昆明、合肥、贵阳、南宁、南昌、石家庄、济南、洛阳、郑州、兰州、
长春、银川、海南等全国25个主要城市,拥有项目57个,覆盖高端、中端及中高端、
旅游地产等多个产品系列。
恒大地产于2009年11月5日在香港联交所主板上市。创下705亿港元总市值,
募集净所得款项31.90亿港元。
集团拥有中国一级资质的房地产开发公司、中国甲级资质的建筑设计研究院、中
国一级资质的建筑施工公司、中国甲级资质的建筑监理公司、中国一级资质的物业管
理公司。
截至2009年12月31日,恒大地产拥有在建项目41个,建筑面积1655.0万平方
米,在建可售面积1647.9万平方米。在售项目32个,已取得预售证面积747.6万平方
米,已取得预售证的未售面积240.8万平方米,未开盘销售项目13个,为2010年的持
续销售做好充分准备。
2009年,恒大地产实现合约销售约303亿元,按年增长402.3%。全年销售均价每
平方米5375元,相比2009年1月份的每平方米3979元大幅上升54.7%。
恒大地产2009年全年收入及毛利分别为人民币57.2亿元及19.5亿元,按年上升
58.4%及31.8%,净利润为11.2亿元,较2008年上涨77.8%,实现净利率19.5%。
图表 1:2009年恒大地产各业务收入占比
89%
1%10%
房地产业务收入
物业管理收入
房地产建设、土地平整及其他服务收入
数据来源:公司数据、高通智库
房地产标杆企业研究2、企业背景
恒大地产集团坚持“质量塑品牌、诚信立伟业”的方针,实施目标计划和绩效考
核管理模式,滚动开发,高效运作,以“规模+品牌”的发展战略形成了企业的体系竞
争力,使恒大一直保持高速发展,综合实力不断上升,成为全国房地产企业的典范。
1997-1999年的艰苦创业
公司成立之初,正值亚洲金融风暴,恒大地产集团逆市出击,抢占先机,采取“短、
平、快”的策略,首个项目金碧花园以“环境配套先行”的开发理念,创造了广州昼
夜排队购房,日进亿元的销售奇迹。其后,恒大经过三年艰苦奋斗,于1999年从当时
广州的1600多家房地产企业中脱颖而出,首度跻身为广州地产10强企业。
2000-2002年的夯实基础
经过三年多的高速发展,从2000年开始,恒大地产集团着力于有效整合资源,规
范开发流程,狠抓管理促效益,支持未来发展。在广东地区同时开发及储备多个项目,
陆续开发销售金碧华府、金碧新城、金碧世纪花园等多个金碧系列楼盘。2000年,排
名跃升至广州第6位。
2003-2005年的拓展全国
从2004年开始,恒大提出“二次创业”的号召,实施立足广州、布局全国、全方
位拓展产业发展空间的经营战略。在广州同步开发销售金碧翡翠华庭、金碧湾等10多
个楼盘,在开发经验、品牌美誉度以及规模实力等方面,初步具备了全国拓展的条件。
2006-2008年的跨越发展
恒大已战略性的进入上海、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京等20多个主要
城市,拥有近50个项目,规模与品牌已取得实质性的跨跃。恒大累计在国际资本市场
募集资金10多亿美元。
2009年至今的再攀高峰
2009年11月5日,恒大地产于香港联交所成功上市,募集净所得款项31.90亿港
元。其在全国25个主要城市共拥有房地产项目57个。2010年上半年销售金额209.8
亿元,仅位列万科之后,排名第二,销售面积333.9万平米,位列第一。
未来,恒大定位实现土地储备、销售额、销售利润均全国第一的目标;在赢得国
内领先优势后,将进一步开拓国际市场,在已有的国际化基础上,寻求更多、更广泛
的顶尖国际合作伙伴。
3、经营与财务指标
图表 2:恒大地产06-09年的经营与财务指标
综合资产负债表-全年 Dec-09 Dec-08 Dec-07 Dec-06
固定资产 3,806,073 2,442,399 2,260,266 1,272,890
投资 0 0 0 0
流动资产 58,440,061 25,473,986 19,000,215 6,501,130
房地产标杆企业研究其他资产 825,130 606,213 123,904 19,957
总资产 63,071,264 28,522,598 21,384,385 7,793,977
长期债项 7,816,044 4,226,413 12,885,880 4,550,275
其他长期负债 895,806 772,790 695,730 422,762
流动负债 41,497,577 15,261,527 7,165,095 3,329,274
股本 1,044,079 209,332 125,000 125,000
储备 11,817,758 8,052,536 512,680 -633,334
股东权益 12,861,837 8,261,868 637,680 -508,334
货币 人民币 人民币 人民币 人民币
单位 '000 '000 '000 '000
主要项目 Dec-09 Dec-08 Dec-07 Dec-06
存货 22,562,083 11,289,905 4,273,979 1,373,816
现金及银行结存 14,378,056 1,917,660 3,366,712 2,042,062
短期债项 6,359,745 6,213,843 646,200 829,662
总债项 14,175,789 10,440,256 13,532,080 5,379,937
综合损益表-全年业绩 Dec-09 Dec-08 Dec-07 Dec-06
营业额 5,722,657 3,606,791 3,166,692 1,983,304
经营溢利 1,252,481 1,032,385 2,079,554 593,048
非经营/ 特殊项目 193,694 -65,997 -562,684 -2,515
联营公司 0 0 0 0
除税前经营溢利 1,446,175 966,388 1,516,870 590,533
税项 329,371 333,958 437,766 265,074
少数股东权益 70,376 107,670 -2,429 0
股东应占溢利 1,046,428 524,760 1,081,533 325,459
货币 人民币 人民币 人民币 人民币
单位 '000 '000 '000 '000
主要项目 Dec-09 Dec-08 Dec-07 Dec-06
折旧 62,159 24,058 15,026 9,429
利息 1,207,117 1,232,297 932,946 199,917
利息拨作发展资本 1,199,013 1,216,873 777,401 118,076
处置/重估固定资产 1946349 77415 657067 300103
税率(%) 22.78 34.56 28.86 44.89
营业额增长(%) 58.66 13.9 59.67
股东应占溢利增长(%) 99.41 N/A N/A N/A
盈利摘要-全年业绩 Dec-09 Dec-08 Dec-07 Dec-06
盈利(百万) 1,191 592 1,161 324
盈利增长(%) 101.23 -49.01 258.38 N/A
房地产标杆企业研究每股盈利(港元) 0.0842 0.2369 0 0
每股盈利增长(%) -64.44 N/A N/A N/A
每股派息(港元) 0.008 0 0 0
市盈率(倍) 34.54 14.9 N/A N/A
周息率(%) 0.27 0 N/A N/A
派息比率(%) 9.46 0 N/A N/A
每股账面资产净值 0.8575 N/A N/A N/A
报告货币 人民币 人民币 人民币 人民币
基准货币 港元 港元 港元 港元
兑换比率 1.1385 1.1282 1.0736 0.9955
财务比率-全年业绩 Dec-09 Dec-08 Dec-07 Dec-06
变现能力分析
流动比率(倍) 1.41 1.67 2.65 1.95
速动比率(倍) 0.86 0.93 2.06 1.54
偿债能力分析
长期债项/股东权益(%) 60.77 51.16 2,020.74 -895.13
总债项/股东权益(%) 110.22 126.37 2,122.08 -1,058.35
总债项/资本运用(%) 65.71 78.73 95.17 120.5
投资回报分析
股东权益回报率(%) 8.14 6.35 169.6 N/A
资本运用回报率(%) 4.85 3.96 7.61 7.29
总资产回报率(%) 1.66 1.84 5.06 4.18
盈利能力分析
经营利润率(%) 21.89 28.62 65.67 29.9
税前利润率(%) 25.27 26.79 47.9 29.78
边际利润率(%) 18.29 14.55 34.15 16.41
营运能力分析
存货周转率(倍) 0.25 0.32 0.74 1.44
投资收益分析
派息比率(%) 9.46 0 0 0
相关统计
财政年度周最高价 4.85 0 0 0
财政年度周最低价 3.8 0 0 0
财政年度最高市盈率(倍) 57.57 N/A N/A N/A
财政年度最低市盈率(倍) 45.1 N/A N/A N/A
财政年度最高周息率(%) 0.21 0 0 0
财政年度最低周息率(%) 0.16 0 0 0
数据来源:公司数据、高通智库
房地产标杆企业研究二、发展战略
1. 急速扩张战略
2009年恒大地产业绩得到火箭式提高,实现合约销售额303亿元,同比08年增长
402.3%,合约销售面积563.7%,同比08年增长396.5%。
2010年上半年合同销售额209.8亿元,排名全国第二,销售面积333.9万平米,排
名全国第一。恒大地产是今年上半年表现最好的房地产企业之一,是唯一完成年度计
划超50%的房企。
图表 3:恒大地产2009年业绩实现火箭式增长
数据来源:公司数据、高通智库
恒大地产良好的销售业绩,主要得益于三个方面:一是在政策偏紧的时刻,公司
采取灵活的市场策略,及时推出全国八五折促销,推出“开盘必特价,特价必升值”、
低价开盘、送精装修、明星助阵、先建会所和园林景观提高楼盘形象等多种积极销售
策略,力保资金快速回笼;二是早期的全国二三线城市布局,避开了被政策挤压的热
点区域,项目受市场影响较小;三是得益于产品本身良好的精装修品质和长期积累的
市场精品形象。
图表 4:恒大地产规模超常发展
19.8 32 60
303
211
62%88%
405%50
100
150
200
250
300
350
2006 2007200820092010年上半年
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
350%
400%
450%
合同销售额(左轴,亿元)增长率(右轴)
恒大近年合同销售额变动情况
注:06、07年为营
业收入