三四线城市大盘启动研究 世联研究理论 贵港国际新城 成功核心价值： 客户资源整合能力 低价推动销售 启动策略： 团购先行 主流产品入市 低价格为核心竞争力 ACT1: 电力系统团购； ACT2: 低价入市，迅速走量 点评：低价启动模式，取得较大成功，出现的问题在于后期推出的高端类型物业消化存在一定难度； 贵港盛世名门 成功核心价值： 核心展示（售楼处+园林展示区） 创新产品品质 启动策略： 主流产品入市 创新产品样板展示 核心展示推动销售 ACT1: 推出震撼售楼处； ACT2: 园林样板展示区 ACT3 创新产品样板展示区 点评：核心展示与主流产品入市，对早期销售支撑较强，对后续价格走高后销售支撑力弱化 南宁大自然花园 项目 启动区 ACT1: 欧式风情售楼处 ACT2: 园林景观参与性强，展示到位； ACT3 创新花园洋房生活体验 ACT4: 细节设计处处体现人性化考虑 点评：园林＋高端产 品入市，展示充分，联排区域资源占有不强，销售存在一定抗性 成功核心价值： 售楼处中心园林展示 创新产品品质 启动策略： 高端产品入市 核心景观推动销售 南宁荣和山水美地 启动区 成功核心价值： 强势配套先行 创新产品品质 启动策略： 强势配套推动销售 创新产品样板展示 生活情景体验 ACT1: 推出震撼售楼处； ACT2: 医院商业配套先行； ACT3 豪华会所超前启用； ACT4 创新产品样板展示区 ACT5 北师大附属学校强势进驻 点评：各种配套设施先行投入，占用发展商大量资金，对项目自身盈利能力是很大考验，属于超大盘操作模式 合肥金色池塘 项目 启动区 ACT1: 推出大规模水景园林 ACT2: 风情商业街展示未来生活； ACT3 创新花园洋房生活体验 ACT4: 细节设计处处散发小 资情调，浓重的人文底蕴 点评：园林＋高端产 品同时强力入市，展 示充分，客户体验感强 成功核心价值： 核心展示 创新产品品质 启动策略： 高端产品入市 核心景观推动销售 讲故事，讲生活体验 绿城桂花园 项目 启动区 成功核心价值： 强大的品牌优势 品质（会所及园林展示） ACT1: 启动：充分借助区域资 源（自然山水） ACT2: 立势：会所+核心园林 集中展示奠定高品质 ACT3: 品质：追求细节，品质打造 点评：强大的品牌形象 及震撼展示弱化一、二期户型一般、使用率低的劣势 启动策略： 资源安排：最优外部资源——最优内部资源——最弱资源 推出产品：全部为市场稀缺低密度多层产品 启动模式分析 特点： 现场基本无展示 建简单售楼处或 临时售楼处 卖模型 低价产品或团购启动 案例 贵港国际新城 适用条件 有多项目客户资源积累； 市场处于初期发展水平； 第一类启动模式 团购低价启动 第二类启动模式 资源展示启动 第三类启动模式 体验生活 特点： 通过展示生活场景，未来生活方式 讲故事、讲体验 案例 合肥金色池塘 适用条件 区域较为陌生，大盘人气不足 创新产品入市，客户认知能力有限 第四类启动模式 配套前置 强势启动 特点： 通过园林会所等样板展示 启动资源产品较好的部分 案例 贵港盛世名门 合肥绿城桂花园 南宁大自然花园 适用条件 品牌开发商 强有力的品质控制能力 本项目适合模式 特点： 各种配套在先期完成后才开始售楼； 前期高投入，对产品的溢价能力较高； 前期启动高品质低密度产品； 案例 南宁山水美地 适用条件 开发商实力雄厚，无资金压力； 项目规模至少在千亩以上；