第二部分物业管理板块.........111
第四章物业管理公司财务岗位的设置..111
第五章各岗位业务操作介绍及主要业务点论述.........117
第一节 前台开票员.......117
一、业务流程简要描述及注意事项......117
二、主要业务点论述........119
第二节 系统操作员.......120
一、业务流程.........120
二、业务操作介绍（屋村管理收费管理系统操作说明）..121
第三节 出纳员....128
一、业务流程简述128
二、业务要点说明130
第四节 会计员....141
一、核算流程简述141
二、物业管理公司主要会计事项举例.142

第三部分酒店俱乐部板块...166
第六章酒店俱乐部公司财务岗位的设置..........166
第七章各岗位业务操作介绍及主要业务点论述.........177
第一节 前台收银员.......177
第二节 收银主管...........179
第三节 核数员....181
第四节 核数主管...........182
第五节 成本控制员.......183
第六节 成本主管...........184
第七节 出纳员....185
一、业务流程简述185
二、业务要点说明187
第八节 会计员....198
一、核算流程简述198
二、酒店公司主要会计事项举例..........199

第四部分建筑安装企业业务操作介绍及主要业务点论述...........214
一、出纳员.......214
二、会计员.......215
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碧桂园财务部业务操作手册卷首语
奔跑

即将逝去的2007，洋溢着拼搏的汗水，夹杂着豪迈的激情，我们在决
策层的正确领导下，传承公司精神，肩负使命，开创了一个属于碧桂园人
的时代。

2007年，是辉煌的一年，公司在香港联交所主板成功上市，经营业务
飞速发展，伴随着企业规模的壮大，业务也日趋复杂，各项规章制度、流
程体制亟待规范。作为管理部门的财务部，更应将统一、完善、规范放在
工作的首位。有鉴于此，我们将集团内主要会计业务梳理规范，形成一套
操作手册，以此作为我们核算工作的统一要求，其中还包括了全体参与编
写人员对本行业的理解。希望能通过本手册的学习提高各财务人员的业务
能力，为公司的发展壮大保驾护航。

青春不只是个仓促的梦，走向成熟的我们期盼着明天的辉煌。只要我
们心中有目标，有梦想，谁也阻挡不了我们前进的脚步，让我们一起努力，
走进2008，迈向成功！

碧桂园集团财务部
2007年12月18日

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碧桂园财务部业务操作手册第一部分房地产板块
第一章绪论

第一节 房地产开发与经营基本含义

“开发”是生产者或经营者为实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发与利用的过程。

与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有密切
的关系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义上对土地的开发和利用；城市开发包括土地
及地上建筑物的开发活动，也可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发。因此，从某种意义上讲，
这些开发可以视为广义的房地产开发活动。狭义的房地产开发活动主要是指依据国家的法律取得了
国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产
项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。由于本文仅作为本公司的业务操作规范，所论述的仅
为狭义的房地产开发活动。房地产经营是企业经营活动的重要组成部分，不仅包括房地产生产过程
的开发环节、流程环节的营销活动和中介活动，还包含消费环节的物业管理服务活动。

第二节 房地产开发流程简述

房地产开发流程一般包括四大部分，分别为前期准备、行政审批、施工建设、权属登记，下面
将逐一简单介绍，具体见后附流程图。

一、房地产开发公司的准备工作
首先需对意向土地进行公司内部的可行性研究，通过后向国土局提交《项目建设选址意向书》，
国土局将征询规划局意见后进入土地的招拍挂程序。

成功取得土地后，房地产开发公司应办理好土地出让手续，向计划委员会办理立项批文，委托
有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并
落实足够的开发资金。

二、行政审批部分
1、规划局进行规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段一般进行以下程序：
（1）规划部门对规划总图进行评审；
（2）人防办进行人防工程建设布局审查；
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碧桂园财务部业务操作手册（3）国土资源局办理土地预审；
（4）公安消防支队、公安交警支队、水利局、卫生防疫局、环保局、园林局、气象局对建设工
程相关专业内容和范围进行审查。

2、向规划局办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，此阶段一般需对报建图进行以下
专业的审查：
（1）公安消防支队进行消防设计审查；
（2）人防办进行人防设施审查；
（3）建设局、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查；
（4）规划部门对总平面设计审查。

3、施工报建阶段，此阶段办理以下事项：
（1）建设单位办理施工报建登记；
（2）建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工
程直接发包；
（3）建设局组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》，施工方进
场施工。

4、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下事项：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》我们在预售某项物
业前须遵守以下条件：
（1）已全数缴付土地出让金，并已取得土地使用权证；
（2）持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；
（3）将预售物业单位的房地产开发项目所注入的资金，须达到有关项目总投资额的25%或以
上，该项目须符合有关政府规定，并已确定建筑工程的预期竣工日期及交付日期；
（4）已取得县级建设局或房地产管理机关的预售许可证。

根据广东省商品房预售条例规定：七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程及封顶、
七层以上的，完成三分之二结构工程，可办理预售登记。

5、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下事项：
（1）建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查；
（2）财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收；
（3）规划部门、市政部门、水利局、环保局、卫生局、公安消防支队、气象局以及其他需要参
加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收；
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碧桂园财务部业务操作手册（4）建设局综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综
合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

三、房地产项目权属登记阶段
1、申办项目取得竣工验收备案后向房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记，简称
确权，即将产权确入公司。

2、凭房地产转让合同及其他资料办理产权转移，分割至购房客户。

以上几个阶段，各地根据实际情况，会有一定的差异。但大体流程相差不大。所需要的费用，
由于相当部分属于地方收费，各地均不一致，所以就不再明细列表。

四、业务流程图示

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碧桂园财务部业务操作手册业务流程图示

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碧桂园财务部业务操作手册第二章房地产企业财务岗位的设置

根据公司实际情况，房地产板块设有六岗位，分别为前台开票员、系统操作员、工资核算员、
出纳员、会计员、图章管理员、财务主管。

各岗位职责说明如下：
前台开票员岗位说明书

职位名称：前台开票员 部门名称：财务部
职位级别：文员 直接汇报上级：财务主管 修订周期：
职位编号： 直接监管下属：无 生效日期：

工作综述：
负责为客户办理缴付款业务，开具发票或收据。

人事权限：
雇佣/解雇 √ 无 □ 建议 □ 决定
薪酬/业绩评估 √ 无 □ 建议 □ 决定
晋升/降级 √ 无 □ 建议 □ 决定
分配工作 √ 无 □ 建议 □ 决定

岗位主要职责： 关键绩效指标（衡量标准）
1.0负责为客户办理缴款业务；
1.1负责为客户提供银行帐号等付款资料；
1.2负责为客户填开发票、收据及其他单据；
准确率=100%
2.0负责为客户提供简单的付款信息；
2.1为咨询客户提供应付期、应付金额等信息；
准确率=100%
3.0服从上级交办的临时性工作。

及时准确
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