徐州新盛项目策划提案 新聚仁机构 2011.04 提报思路 一、项目战略定位 二、产品提升建议 三、项目价格策略 项目战略定位 城市发展理解 宏观市场理解 项目自身理解 区域中心城市地位 淮海经济区中心城市； 江苏三大都市圈—徐州都市圈中心城市； 江苏四大特色城市之一； 新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一 ； 我国重要的交通枢纽； 汉文化发源地，国家历史文化名城 ； 2010年中国十佳投资环境城市排行榜第二位； 淮海经济圈和徐州都市圈中心城市，城市地位日益凸显 城市经济快速发展，但与苏南仍差距明显 徐州经济近年保持较快的增速，是苏北经济最发达的城市，但与苏南中心城市相比，仍存在明显差距，城市经济远远没有饱和，未来仍将保持快速发展的势头！ 城市经济与城市定位尚有差距，未来经济仍将保持快速发展的势头 市区人口激增，房地产迎来发展新时期 城区人口激增，工业带动城市经济，房地产迎来新的发展机遇 房地产市场发展水平目前仍处低位 徐州房地产投资额处于江苏中下游水平，且弱于苏北的淮安，与苏南城市差距更是明显，房地产市场目前仍处低位水平； 徐州房地产投资额增速列江苏第三，房地产市场正在快速发展； 房地产市场处于快速发展期，但目前仍处于低位水平 商办市场需求旺盛 企业的大量增加，导致办公楼需求快速增强 个体户的大量增加，导致商铺需求快速增强 商办市场需求与供应楼盘的品质、规模之间脱节严重 区域中心城市地位，经济正在快速发展，但楼市发展与其脱节较为严重 城市发展理解 宏观市场理解 项目自身理解 商办土地出让大幅放量，新兴商业体崛起 徐州07年之前的商办性质土地出让稀少，但随着城市的高速发展，原有的商办规模及品质难以满足城市需求，同样无法匹配城市形象； 2009年徐州商业用地供应18.6万方，2010年徐州商业用地供应达41.4万方，占整体市场供应的10%，增加了3倍； 以世茂、绿地为代表，城市综合体引发了市场第一波高峰 综合体去化快速，市场支撑力度大 商办综合体去化快速，投资、自用需求强烈 城市综合体将迎来新一轮高峰 新城区 金鹰国际 新城区商圈 绿地商务城 鼓楼广场 以中央国际、苏宁广场、鼓楼广场等代表将发起城市综合体的第二轮高峰 市场支撑力强，城市综合体将迎来第二波高峰 城市发展理解 宏观市场理解 项目自身理解 城市发展呈现“一核多心”特征 项目位于城市副中心—人民广场商圈，处在城市发展轴线上 小区位条件比较优越，项目具备机会 项目 周边道路发达，人流量大，但周边商业形象低端，难以匹配副市中心形象，项目具备一定机会 项目战略定位 借助城市综合体第发展高峰、借力城市“一核多心”发展布局，打造集休闲、娱乐、办公于一体的 徐州城市副中心的名片！！！ 产品提升建议 后续供应体量庞大 商业、办公后续上市体量将十分庞大，竞争环境激烈 产品同质化竞争严重 本案 天成国际广场 理想国际广场 绿地城市广场 世茂COSMO 后续供应庞大，竞争激烈，那么，我们如何突围？ 产品升级！！！ 大堂 风格：时尚曼哈顿风格地面：人造石材/艺术拼花 墙面：人造石材/特色玻璃/全玻栏杆 吊顶：石膏板造型高级乳胶漆 电梯厅地面：人造石材吊顶：石膏板造型高级乳胶漆 墙面：人造石材/特色玻璃/不锈钢) 电梯轿厢地面：人造石材墙面：人造石材吊顶：高级金属天花 地面：高级地毯 吊顶：高级铝板 卫生间 地面：同质透心砖 墙面：同质透心砖 吊顶：高级金属天花 洁具：TOTO供电：市政网络通讯：宽带消防：设火灾报警及自动灭火系统空调：中央空调 大堂接待处 大气局部挑高大堂，精致的柱式，考究的吊顶，石材地面，铸就时尚大气的精装修大堂。 地面：人造石材，艺术拼花 墙面：人造石材/特色玻璃/全玻栏杆 吊顶：装饰石膏板，石材灯饰 装修风格、交付标准 曼哈顿风格——简约、时尚、大气