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导 读
11月 经济活动回归平淡，CPI上涨速度减缓；由于邻近年底，金融活动活跃，金融机构、企业现金需求
的增加推升了狭义货币M1超预期增长，预示着12月房价会受年底翘尾因素影响持平或微幅上升；同时社会融资规
模及人民币贷款也会受现金需求增加影响而双双回升。丌过由于在购房信贷需求方面是下降态势，幵受一系列调控升
级措施的作用，楼市成交量增速在下月有回落可能。
11月，全国商品房成交面积同比上涨14.8%，价格同比小幅上涨5%，涨幅缩小3.2个百分点；其中70个大
中城市的住宅销售价格一片涨潮，69个城市同比上涨，一线城市涨幅均超两成。高端住宅市场中，北京成交面积同
比下挫31.7%，均价却呈现四成的大幅增长，主要由于调控下高端住宅供应受限，拉低了成交量，相反的高端住宅
的稀缺性却被突出。上海的高端住宅市场则相反，别墅供应充沛，市场需求持续収力，带动别墅成交量继续保持高位，
丌过由于近九成成交产品为经济型类别墅，整体均价有一定程度拉低；上海的高端公寓成交量更是达到今年最高值，
均价则企稳回落。
“凤凰网友置业信心大调查——2014年房地产大猜想”显示： 未来半年，支撑成交量的买方动力继续呈现下
滑，价格继续大幅上涨的可能性丌大，本期报告中加入了该调查部分结果（点击进入）。
本月高端物业推荐：北京 ——金科王府 西山壹号院绿地·大兴启航国际
上海 —— 北郊庄园华侨城苏河湾汇京国际广场
广州 —— 大一山庄保利天悦
深圳 —— 观澜湖三湘海尚
旅游地产 —— 半山半岛目 录
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38经济指数：11月经济活动回归平淡，其中CPI上涨速度减缓；由于邻近年底，金
融活动活跃，金融机构、企业现金需求的增加推升了狭义货币M1超预期增长，
预示着12月房价会受年底翘尾因素影响持平或微幅上升；同时社会融资规模及
人民币贷款也会受现金需求增加影响而双双回升。不过由于在购房信贷需求方面
是下降态势，并受一系列调控升级措施的作用，楼市成交量增速在下月有回落可
能。
11月，居民消费价格（CPI）上涨速度减缓。CPI同比上涨3.0%，增速相比10月下降0.2个百分点；
环比下降0.1%。工业生产者出厂价格(PPI)跌幅继续收窄，同比下降1.4%，降速减缓0.1个百分点，而环比
持平。本月CPI及PPI差值转而缩小，且均出现了反向变化，各自方向与正常趋势相反。CPI、PPI的变化
反应出经济回暖仍面临压力，12月通胀或由于翘尾因素叠加产能过剩回落至3%以内。前11月，全国房地
产开发投资7.7万亿元，增速比1-10月份提高0.3个百分点，年底较好的企业财务状况使得房地产投资增
速保持较为平稳的状态。
11月末，广义货币供应量（M2）增速小幅回落，与目标值13%有较大差距，预计货币政策仍将中性偏
紧，放松空间较小；而狭义货币（M1）超预期增长回升，主要由于年末金融机构、企业现金需求增加而推
升其增速，不过企业活期存款同比增速呈现回落,反映出企业投资意愿仍然不足。M2余额107.93万亿元,
同比增长14.2%，比上月末低0.1个百分点，比去年同期高0.3个百分点；M1余额32.48万亿元,同比增长
9.4%，分别比上月末和去年同期高0.5个和3.9个百分点。由于年底现金需求增加，M1增幅加大，预计12月房价会受到翘尾因素影响持平或微幅上升。
11月金融活动活跃，贷款、表外业务使社会融资总量回升。11月社会融资规模为1.23万亿元，同比
小幅上涨9.4%，环比大幅上涨43.4%，分别比去年同期和10月增加了1053亿元和3714亿元。其中，当月
人民币贷款增加6246亿元，同比多增1026亿元，环比增加1185亿元，邻近年底信贷需求旺盛。但是，中
长期贷款新增1818亿元，虽然比10月多增283亿元，但余额同比增速27.5%亦较上月有所下降，主要由于
第四季度房产销售冲高回落，购房信贷需求下降、银行信贷额度紧张，这些都造成了房贷利率上行、放款周
期拉长、住户中长期贷款以及住户贷款整体增速下降。同时预计在一系列调控升级措施的作用下，各地成交
量增速或将进一步回落。政策影响：11月在十八届三中全会定调“市场化”的基础上，一线城市纷纷升级
楼市调控政策，均从调节供需结构入手，辅以限购、贷款等政策以降低房价上涨
预期。在楼市长效调控机制尚未建立完全的前提下，使用市场手段解决市场问题，
政策层面根据具体城市现状适时微调将成为今后楼市主要的表现模式。
中共十八届三中全会定调房地产市场化路径：“中共十八届三中全会”公报中将财税改革置于更加重要
的位置，而各界所关注的焦点“调控长效机制”、“房产税”等内容未提及。此外，公报明确提出“建立城
乡统一的建设用地市场”，将打破地方政府对土地市场的垄断，土地供应量将会增加。会议通过的《中共中
央关于全面深化改革若干重大问题的决定》重在解决经济运行中深层次的制度问题，其中虽未明显涉及房地
产调控，但均会对房地产市场产生影响，在楼市调控长效机制建立方面，未来趋势也将会逐步淡化行政手段，
回归市场。
一线城市调控政策升级版相继颁布：十八届三中全会前后，一线城市房地产调控政策相继升级，先是
10月北京、深圳的“京七条”、“深八条”，接着11月8日、18日上海、广州出台“沪七条”和“穗六条”，
纵观一线城市楼市调控政策有着共同的特点：以重申原有调控为主，同时通过增加低价位的市场供应、改变
供求关系的角度来调控市场，目的在于短期内遏制房价过快上涨。全国房地产市场： 11月，全国商品房成交面积同环比均上涨，成交价格同比小
幅上涨5%，涨幅缩小3.2个百分点，而环比呈现6.2%的小幅下挫；其中70个大
中城市的住宅销售价格一片涨潮，69个城市同比上涨，一线城市涨幅均超两成。
11月，全国商品房成交面积同环比双双增长。商品房成交面积14876万㎡，同比增长14.8%（10月增长
12.1%），环比上涨28.8%（10月下挫14.7%）。其中，住宅成交面积13150万㎡，同比增长15.3%（10月增长11.7%），
环比上涨27.8%（10月下挫14.5%）；商业办公成交面积1337万㎡，同比上涨13.8%（10月增长14.2%），环比
下挫39.4%（10月下挫16.1%）。
11月，全国商品房成交价格同比涨幅缩小，环比小幅下挫6%。商品房成交均价5854元/㎡，同比小幅
上涨5.0%（10月上涨8.2%），环比小幅下挫6.2 %（10月上涨1.8%）；其中住宅成交均价5478元/㎡，同比小
幅上涨4.9%（10月上涨7.5%），环比小幅下挫6.8%(10月上涨2.3%)；商业办公成交均价9903元/㎡，同比小
幅上涨4.6%（10月上涨8.6%），环比小幅下挫5.7%（10月下挫1.8%）。其中，70个大中城市住宅销售价格同环比均继续上涨。11月同比价格上涨的城市中，上海涨幅最高，
为21.9%；本月一线城市涨幅均超两成，北京上涨21.1%，广州上涨20.9%，深圳上涨21%；11月环比价格
上涨的城市中，福州涨幅最高，上涨1.3%，价格下降的城市有秦皇岛和温州。
1-11月，待售面积增速继续加快，供应量继续扩大。11月全国商品房待售面积增加了1445万㎡（10
月末增加725万㎡），达到46806万㎡，同比增长37.3%。其中，住宅待售面积增加933万㎡（10月末增加448
万㎡），办公及营业用房增加了356万㎡（10月末增加130万㎡），主要由于办公楼待售面积增加了257万㎡。北京高端住宅市场： 11月北京高端住宅市场成交量同环比双双下挫，而均价却
呈现四成的大幅增长，主要由于限高令的进一步影响，供应持续低迷，高端住宅
的稀缺性更加凸显。其中别墅成交量呈现下半年以来最低值，均价同比则增长
41.8%，300-500㎡千万级别墅为成交主力；高端公寓成交量继续小幅下挫，均价
达到今年最高值。
别墅：成交量现后半年最低值，而均价大涨四成，300-500㎡千万级别墅为成交主力
北京别墅市场成交量同环比双双下挫，为今年5月以来最低值，而价格却大幅上涨四成，主要由于本月
成交以总价千万级以上别墅为主，拉高了整体均价。11月，别墅成交套数218套，同比下跌37.7%，环比微
幅下挫1.4%。成交均价36298元/㎡，同比大幅上涨41.8%，环比上涨17.2%。
别墅成交特征方面，持续受调控影响，面积300-500㎡、总价千万级别墅为成交主力。从11月别墅成
交区域看，昌平、通州、朝阳是主要成交区域，分别成交43套、40套、36套，占比为20%、18%、16%，所
有成交区域中，大兴区均价涨幅最大，为18.5%；从成交面积看，300-500㎡为主要成交区间，成交92套，
占比为42%；其次为200-300㎡，成交73套，占比34%。