金融街金融城项目定位的解题思路：
金融城是什么：1、城市核心CBD内
2、复合业态建筑群
区域竞争力
综合体竞争力
市场分析
客户分析
住宅定位
物业发展建议
金融城内的住宅意味着什么
金融城住宅的使命
在当前强势政策下，考虑在90/70
的限制条件下持续领跑高端物业？
开发的政策背景
序：我们所在的时代
【时代机遇】
2001-2009年天津GDP走势
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
30.00%
GDP(亿元)年增长率
n2009年，全市生产总值7500.80亿元，GDP增
速16.5%，列全国第二。其中，第一产业增加值
131.01亿元，第二产业增加值4110.54亿元，第
三产业增加值3259.25亿元，分别增长3.4%、
18.2%和15.1%。
n按常住人口计算，全市人均生产总值62403元，
折合9136美元，增长11.1%。
经济飞速发展，比肩一线城市/第三产业迎来大的发展机遇
城市
GDP
三产比重
总值增速
上海14900.98.2%59.4%
北京11865.910.1%75.8%
广州9112.811.5%60.9%
深圳8201.210.7%53.2%
天津7500.816.5%43.5%
n从产业结构上看，像上海、北京等一线城市第
三产业的发展为其GDP的主要支撑力量，占比达
五成以上；
n天津与一线城市相比，正在经历工业发展的转
型，第三产业比重仍有较大的提升空间，未来的
天津，将大力发展商务、物流、金融等服务业的
发展，优化天津整体的产业结构；
【时代机遇】天津正在由城市化向都市化转变/目前处于都市化进程前端
日趋没落：随着新区项目关注度逐
渐提高，传统区项目老旧，关注度
逐渐走低。
time
cognitive
城市
新区
传统
城区
区域引爆
的关键性
事件
区域复兴：大规模城市重建项目进驻，原住民
迁出，高支付力人群占据城市核心资源，与之
相应的城市各类配套实现更新换代，老城注入
新活力；
初期实现：先期项目客户入住，整体基
础配套尚不完善，现实与想象的差距带
来区域整体的信任度滑坡，区域价值下
跌；
新城稳定：随着基础配套逐步落实，与
人口进驻，新城规划实现，进入成熟阶
段，区域价值重获认可并稳步提升。
没落阶段重新建设及提升阶段
快速崛起新区发展阶段趋于稳定
快速崛起：政府规划利好引导，市场放
量集中，成为置业关注焦点；
旧有房屋中大面积改善性产品豪宅/城市综合体
【时代机遇】依托海河，一主两副成为天津向都市化迈进的重大标志
CBD——海河沿线核心商务区的崛起
一主二副——
天津一主二副规划，主城区多中心化发展
海河经济带——海河沿线整体改造建设
配套完善——
地铁、快速路、火车站改造
新的城市快速路网和交通枢纽正在形成
大型商业、商务综合体的兴建
文化积淀——
意式风情街、五大道商业区的整体改造
天钢柳林
副中心
海河经济带
西站副中心
小白楼-南
站城市主
中心
金融城CBD之于天津
【区域价值】依托天津传统的核心商务区、解放北路，金融业积淀深厚
n天津的解放北路原名大法国路，自1882
年英国汇丰银行自此兴建到20世纪40年代
天津的解放北路有49家国内外银行，其中
12家国内银行的总部设在天津，解放北路
因此被誉为东方的华尔街
n以天津证券交易中心为龙头，以中国人民银行
天津分行为中心，中国工商银行天津分行、中国
农业银行天津分行、中国人民建设银行天津分行、
中国人民保险公司天津分公司、天津投资银行以
及交通银行天津证券部都在此设立大本营；
n与此同时，全国各地证券机构、城市信用社也
纷纷加盟解放路金融一条街。国投、中信、等20
多家证券机构都在此设立了营业部；
自1882年，至今近130
余年的发展，成为天津
传统的核心商务区所在
和平价值——在新的一轮城市更新中，海河以西将形成天津最
大的CBD群
十二五规划——未来城市的金三角
按照“两带驱动、三点支撑”的发展思路，未来以南京路、
海河沿岸两条经济带和金融城、金街、五大道三个经济
板块为顶点构成的“金三角”地区，未来将成为本市的金融
商贸中心，成为天津城市主中心的核心区。
和平在苏醒
小白楼CBD+金融城CBD+南京路经
济带——天津最大的CBD群
由于土地趋于饱和，和平建设在很长的时间内趋于缓慢，但是现在
小白楼CBD
南京路经济带
金融街CBD未来天津的金三角
【区域价值】