Page 1 项目分析 Page 2 项目地块信息 四至范围：北至文苑路、西至学思路，东至仙林 医院，南临规划路； 占地面积：32,841.5平方米+东侧绿地8,868平方 米； 建筑面积：总共89,629平方米，其中地上52,579 平方米，地下37,050平方米； 建筑密度：34.5%； 容积率：1.6； 绿化率：30.16%； 停车位：613辆，其中地上8辆，地下605辆； 本案 项目分析 Page 3 周边交通情况——道路设施 三条城市主干道： 宁镇公路（即312国道）、沪宁 高速、绕城公路 多条区域主干道： 文苑路、仙林大仙、仙隐北路 —尧新大道、仙境路 因此，本案周边道路设施 完善，为商业发展提供交 通基础条件 项目分析 Page 4 周边交通情况——公共交通 轨道2号线： 2号线连接仙林、马群以及市 中心区域，今年5月份开通后 将极大地提升仙林区域的可达 性，届时住宅人口和流动人口 将急剧增加；本案距离2号线 亚东站不到1公里 公交线路： 本案周边共有9条公交线路， 并且站点多集中在本案北侧文 苑路上，是目前公交人流的汇 集点 因此，从公共交通情况来看 ，本案未来轨道和公交的可 达性都很便捷，有利于商业 开发 项目分析 Page 5 消费客群来源——居民 左图为仙林区域目前主要住宅楼盘的统计 分布图； 大多住宅项目分布于本案周边3公里范围 内，少数楼盘在3~5公里范围内考虑到未 来仙林商圈的辐射影响力，亦将这些楼盘 统计在内； 目前住宅楼盘大多已建成，在建或规划中 住宅项目也集中分布在本案周边； 受交通制约目前仙林区域住宅整体入住率 不高，但今年5月份2号线开通后，入住率 将会大幅提升 住宅楼盘分布情况 项目分析 Page 6 项目分析 消费客群来源——居民 住宅楼盘容量统计 此处统计为住宅容量统计，即 按照入住率100%计算，主要基 于今年5月份2号线开通的利好 因素； 统计住宅人口时按照目前南京 市平均每户家庭人口数2.7人； 根据左表计算，本案周边5公里 范围内住宅户数约28,361户， 根据2.7人/户计算，住宅容量 约76,575人； 根据以上统计，未来两三年内本案周边5公里范围内居民人口预计达到7.6万人以上，这部分客群多为新南 京人或从市区搬迁的人群，以年轻家庭居多 Page 7 项目分析 消费客群来源——学生&教师 学生人口统计范 围包括大、专院 校以及中小学， 目前共有超过12 万人的在校学生 人数； 根据仙林大学城 的统计，目前仙 林区域教师人数 约3万人； 另外值得关注的 是该区域内外国 学生也占有一定 比例，主要是仙 林周边外资企业 中外籍员工的子 女 根据以上统计，目前本案周边在校学生人数超过12万人，教师人数约3万人；此外，外国学生及其家庭成员 消费能力高，这部分客群的消费需求也值得关注 Page 8 项目分析 消费客群来源——企业/政府人员 南京经济技术开发区——原名南京新港工业区 ，成立于1992年，位于南京市东北郊，毗邻仙 林大学城，距市区5公里，规划面积13.37平方 公里。区内设有工业、保税仓储、金融贸易和 综合服务4个功能区。开发区所依托的栖霞区 面积340平方公里，拥有沿江岸线84公里，是 南京重要的石化、汽车、电子、建材工业区和 企业、资金、人才、技术密集区 截止2008年底，已有来自20多个国家和地区的 400多家外资企业入区，累计实际利用外资23 亿美元。韩国LG、日本夏普、德国博世西门子 、美国邦基等世界500强在区内投资企业36家 高新产业区——仙林大学城的远期发展地区 规划引进国际知名工科大学和著名科研机构以 及信息、生物医药等高新技术企业 栖霞区政府——未来栖霞区政府以及部分局机 关将迁至仙林大学城内，规划所在地距本案不 到3公里 企业/政府人员尽管数量并不多，但消费能力较强，且对于大型餐饮业态消费较多，这部分人群需求应在 定位中有所体现。