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易居地产海口滨海新天地奢享私宅项目营销总纲PPT(133页).rar

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更新时间:2018/10/13(发布于广东)

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文本描述
滨海新天地营销总纲(一期)对于项目的思考 案例借鉴 营销战略与策略 客户目标解析 市场环境分析 客户构成分析 项目价值分析 核心问题确定 战略导向与策略 策略分解PART 1 对项目的思考 项目目标企业目标 项目目标 高端化 品牌化 区域综合标杆 通过本项目的打造,奠定企业高端房地产开发商的形象,为后续项目打下良好基础 铸就滨海集团高认知度和美誉度的房地产开发的品牌和形象 全市第一梯队 项目跻身海口市房地产第一梯队,得到市场乃至业内的充分认可 作为区域市场中,品质、价格、形象的综合标杆 短期目标 中期目标 长期目标 保证一期开盘的高去化率,实现项目的回款目标 占位全市第一梯队 成为区域综合标杆 实现企业房地产开发的高端化与品牌化 考虑到项目开发周期较长,市场形势不明朗,因此我们将目标分为不同阶段可实现目标。市场竞争分析 01 市场竞争分析-市场大势海口房地产市场作为典型的二元制市场,受到全国政策调控影响,成交增速和成交量有所下降,开发商希望以价换量,市场进入调整阶段 受国家房产政策调控影响,海口市商品房去化率除琼山区在2011年较上年有所增长外,其他三区均有不同程度的下滑,特别是美兰区,2011年的去化率只有24%。 5月看房团优惠内容一览表海口市随着收入增加、消费意识增强以及货币贬值压力,本地常住人口购房需求逐渐显现 自2007年以来,海口市整体经济呈现快速发展,国民生产总值(GDP)保持了两位数的高速增长,经济态势良好,发展前景巨大。 2011年海口市实现国民生产总值712.75亿元,按可比价格算,比上年同比增长12.3%。人均GDP总值达34404元,比上年增长9.5%。 不断高涨的CPI导致居民手中货币贬值,居民手中的资金需要寻找更多的增值渠道。 2011年海口市城镇居民人均可支配收入达到19730元,同比增长18%,消费能力也随之增强。消费性支出占可支配收入的比例近三年一直保持在70%以上. 2011年成交TOP10楼盘,均集中在本地客户偏好的大英山、国贸、滨江等板块 市场竞争分析-市场大势海口主城区在售楼盘价格分布 西海岸 国贸 大英山 海甸岛 新埠岛 金牛岭 滨江、 江东 府城 西海岸 优势资源:强势海景资源 市场特征:价格最高区域;主流外销 未来规划:高端宜居区、现代服务业 海甸岛/新埠岛 优势资源:湾区生活,成熟配套 市场特征:外销市场,岛内抢票 未来规划:海湾旅游休闲城市 国贸区 优势资源:城市配套、公园、海景 市场特征:高端内销市场 未来规划:城市核心,海口商务区 金牛岭 优势资源: 成熟配套、公园 市场特征: 中端内销市场 未来规划: 城市生活居住区 大英山 优势资源: 省政府、高地势 市场特征: 高端内销市场 未来规划: 未来城市CBD 滨江、江东 优势资源: 南渡江 市场特征: 中高端内销市场 未来规划: 城市生活居住区 府城 优势资源: 生活配套 市场特征: 中端内销市场 未来规划: 城市生活居住区 各板块功能细分,面对市场有所偏重,板块间区域价值层级明显,价格层级逐渐拉开 市场竞争分析-竞争板块 市场竞争分析-竞争格局海口高端项目主要沿海岸线分布,离海岸线越远,价格梯度越明显,西海岸是聚集大量海口高端项目 市场竞争分析-竞争对手扫描海口市场高端物业存量大,市区物业均以大面积产品为主,区域内物业面积段集中在60㎡~200㎡之间,均价1.6万~2万元/平米之间市场竞争分析-竞争对手扫描 面积 紫园 海域阳光 西岸首府 海岸塞拉维 美锦熙海 50 100 150 200 一房 两房 三房 80~90 128~150 37~75 85~125 130~140 71~96 124~129 140 88~117 71 60~70 126~145 209 本项目一房47~52㎡ 本项目两房 95~106㎡ 本项目三房106~160㎡ 根据售价、面积、户型、物业类型因素,我们将竞争对手定位于:紫园、海域阳光、西岸首府、海岸塞拉维四个项目 本项目一房与海域阳光一房面积接近; 竞争主要集中在两房户型; 本项目三房分紧凑型三房和舒适型三房; 紧凑型三房与海域阳光和西岸首府的两房产生竞争关系。