克而瑞信息集团西安机构2 / 85
西安房地产市场月报
目录
克而瑞视点 ..........4
数字瞰市..5
关注楼盘..9
第一篇市场背景篇 ......18
第一章政策资讯 ......18
一、 政策法规 .........18
二、 市政动态 .........20
三、 市场资讯 .........21
第二章经济环境 ......22
一、 生产总值分析22
二、 居民消费价格分析 ..24
三、 规模以上工业增加值分析 25
四、 固定资产投资26
五、 房地产开发投资 .......26
第二篇市场分析篇 ......28
第三章 商品房市场 ....28
一、 商品房成交概况 .......28
二、 西安市商品房分类分析 .....29
第四章土地市场 ......34
一、 土地市场动态34
二、 本月土地出让分析 ..35
三、 本月土地成交分析 ..37
四、 重点地块分析40
克而瑞信息集团西安机构3 / 85
西安房地产市场月报
第五章住宅市场 ......43
一、 供求关系分析44
二、 供应总量分析44
三、 成交量分析 ....45
四、 成交均价分析47
五、 项目成交解析50
第六章商办市场 ......52
一、 市场综述 .........52
二、 商业市场 .........54
三、 办公市场 .........58
第七章产品篇..........61
一、 著名开发商楼盘 .......61
二、 热销楼盘 .........69
第八章营销篇...... 错误！未定义书签。
一、市场主要楼盘营销活动分析 ....... 错误！未定义书签。
二、特色营销活动 ........... 错误！未定义书签。
三、7月份报纸广告投放分析错误！未定义书签。
第三篇区域数据篇 ......83
一、 城东区..83
二、 城西区..83
三、 城南区..84
四、 城北区..84
五、 高新区..85
六、 城内区..85
克而瑞信息集团西安机构4 / 85
西安房地产市场月报
克而瑞视点
——盛夏高温不退，市场低迷运行
7月份，通过对北京，上海，成都，重庆等十大重点城市的供求数据监测来看，均出现不同
程度阶段性降温，无论是环比数据还是同比数据，下跌城市数量都要明显高于上涨的城市数量，
七月一直以来是房地产市场传统意义上的淡季，今年7月各地天气普遍呈现高温，让市场持续
保持低迷态势运行，本月西安楼市虽然成交数据仍处高位调整，但从成交明细来看，项目更多以
集中备案为主，而通过销售一线项目案场表现来看，真实的市场却更冷一些。
7月份，西安商品住宅成交面积109.67万㎡，成交价格6837元/㎡，同上月相比持平，虽
然成交量处于近半年平均水平，较上月有一定上升，但数据更多由以包括合能十里锦绣、曲江明
珠和万科金色悦城等部分集中备案项目构成，造成本月数据回升假象，除去备案因素构成，真实
市场成交较六月似乎更冷。从新开盘项目表现来看，本月新开盘19个楼盘，推案项目数量和单
项目推案量均较上月有大幅回落，且整体去化率在50%以下，另外部分楼盘多次调整开盘时间，
在售楼盘也推出各种线下活动，但收效甚微，购房者观望情绪继续加重。另外本月报广投放金额
和报广投放楼盘数量，分别环比18%和下降26%，市场买卖双方均表现出一定疲态。整体来看，
首先，7月本是房地产市场淡季，加之出现持续高温天气，很大程度上阻碍了需求释放；其次
3-4月在国五条倒逼之下曾出现成交井喷，提前透支了一部分未来需求，使得当前市场正出现阶
段性回落；最后，部分项目受市场低迷影响，延后开盘，使得部分区域市场供应不足。以上三点
造成本月市场在盛夏高温之下，延续低迷运行重要因素。
综合来看，结合近几年市场供销差规律来看，下半年市场供大于求成为大概率事件，使得房
价成长空间有限，房企推货压力仍然偏大，预计八月份楼市成交量将呈现平稳回落态势，短期内
难有改善空间。
克而瑞信息集团西安机构5 / 85
西安房地产市场月报
数字瞰市
同比数据市场解析
数据来源：CRIC
历史同期相比，2013年7月累计商品房成交量呈现明显的增长，商品房比2011年7月和
2012年７月分别增长26.7%和34.2%；住宅成交量分别增长19.1%和29.6%。
数据来源：CRIC
历史同期相比，2013年7月较2011年7月商品房成交均价，上涨16.0%，住宅成交均价
上涨17.1%，2013年7月较2012年7月商品房成交均价下滑0.2%，住宅成交均价上涨
0.1%。
1036124977488
1311874
920961 844676
1096707500000
1000000
1500000
2011年7月2012年7月2013年7月
商品房成交量住宅成交量
㎡商品房—住宅成交量对比分析
6418
7557 7440
5840
6813 6837
3000
5000
7000
9000
2011年7月2012年7月2013年7月
商品房成交均价住宅成交均价
商品房—住宅成交均价对比分析元/㎡
克而瑞信息集团西安机构6 / 85
西安房地产市场月报
全市商品房成交走势
西安市商品房成交统计（量：万㎡）（价：元/㎡）
2012 2013
月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
量 97.7 112.3 96.7 87.7 145.1 138.5 122.2 54.6 146.0 129.6 130.4 119.3 131.2
价 7557 7439 7607 7785 7557 8096 7458 7431 7379 7484 7558 7574 7440
全市住宅成交走势
西安市住宅成交统计（量：万㎡）（价：元/㎡）
2012 2013
月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
量 84.5 100.4 85.2 77.3 123.4 115.8 104.9 48.5 120.7 117.7 116.5 99.6 109.7
价 6813 6816 6829 6894 6894 7180 6927 6874 6939 6978 7022 6832 6837
全市商业成交走势
西安市商业成交统计（量：万㎡）（价：元/㎡）
2012 2013
月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
量 6.3 6.2 7.4 6.9 17.2 11.8 12.2 4.4 21.9 7.4 7.6 11.4 16.8
价 16019 16317 15807 17200 11679 16039 11809 13212 9667 14493 13845 13095 10970
全市办公成交走势
西安市办公成交统计（量：万㎡）（价：元/㎡）
2012 2013
月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
量 4.1 7.0 5.8 4.1 3.4 4.5 5.2 1.8 3.3 4.5 6.2 8.3 4.7
价 8525 8916 8699 8974 8905 9049 8001 8455 8290 9157 9896 8880 8886
克而瑞信息集团西安机构7 / 85
西安房地产市场月报
本月全市成交对比
2013年6月/2013年7月份物业成交
住宅 商业 办公 商品房
6月 7月 6月 7月 6月 7月 6月 7月
成交面积（万㎡） 99.6 109.7 11.4 16.8 8.3 4.7 119.3 131.2
金额（亿元） 68.0 75.0 15.0 18.4 7.4 4.2 90.4 97.6
均价（元/㎡） 6832 6837 13095 10970 8880 8886 7574 7440
区域成交
全市各区域商品房成交
区域 成交量（万㎡） 成交均价（元/㎡）
城东 34.806411
城西 21.846853
城南 31.339055
城北 29.636968
高新 13.368129
城内 0.2219656
克而瑞信息集团西安机构8 / 85
西安房地产市场月报
住宅成交
数据来源：CRIC
全市住宅7月成交面积排行榜TOP10（按成交量）
序号 项目 区域 成交量（万㎡） 成交金额（亿元） 成交均价（元/㎡）
1 合能十里锦绣 城东 3.511.764997
2 曲江·明珠 城南 3.201.825685
3 万科·金色悦城 城西 3.051.876149
4 首创国际城 城北 2.911.806190
5 金地·湖城大境 城南 2.623.3412751
6 华豪丽晶 城南 2.091.577485
7 天朗·大兴郡 城北 1.831.286984
8 缤纷南郡 高新 1.671.267563
9 中铁铂丰尚都城 城南 1.660.764592
10 灞业·大境 城东 1.500.754990
克而瑞信息集团西安机构9 / 85
西安房地产市场月报
关注楼盘
南飞鸿·熙悦都
项目地址 高新区科技路延伸段与西三环交汇处
东北角
建筑面积 38万㎡（DK-2熙悦都）
占地面积 115亩（DK-2熙悦都）
容积率 3.80（DK-2熙悦都）
绿化率 30%（DK-2熙悦都）
物业类型 住宅
最早开盘 2013-5-18（DK-2熙悦都）
成交均价 6480元/㎡
开发商 南飞鸿实业
周边环境
熙悦都位于科技路延伸段与西三环交汇处东北角，属于高新区二次发展区域。周边有十余条
公交线路及地铁3、5号线可通达，整体交通较为便利。项目周边有规划在建的皂河公园，
但由于规模相对较小，加以目前周边配套设施较为欠缺，人居环境仍有待提升。
关注理由：
随着高新区二次创业板块的迅速发展，区域内土地逐一被开发，促使楼市发展不断向西
扩张。项目所在区域——鱼化板块，俨然已成为了高新区的另一开发热点。“熙悦都”实
为“华洲城”组团，由于项目整体规模较大、自身规划配套设施完善，首期城改部分采取低
价快销的策略，使市场形象已广泛铺开，为后期商品房品质及价格的提升提供了充分支持，
在区域享有较大的影响力。
关注理由分析：
品牌营销——项目为本土开发商南飞鸿实业所打造，历经城南成熟项目“华城国际”、
“华城万象”、“华城泊郡”的开发经验，在西安拥有一定的知名度。“华洲城”为南飞鸿
实业在西高新打造的第一个项目，首推“领誉”销售为城改房源，低价是“华洲城”给予市
场的第一认知。地块-2“熙悦都”销售为商品房，品质及价格较前期均有明显提升，案名摒
弃了“华洲城”三字，采用开发商品牌名，避免“领誉”所带来超低价的不利因素，同时也