怀柔山水天地商业项目 定位及物业发展建议汇报 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 谨呈：宏怀房地产有限公司 一项目本体分析 项目距北京市四环约50公里 项目位于怀柔区南大门，距怀柔区中心约3.8公里。 项目南侧滨临怀河，河道宽30米。 项目位置 交通通达性 项目与北京市区距离约一小时车程 项目距101国道约1.7公里 06年下半年京承高速开通后将缩短到本项目的时间. 本体分析 1.7公里 项目四至 东侧为天鸿时尚岛项目 商业所临河道宽约30平，深约1.5米，河面景观一般 南侧过河为双向四车道公道，所行车辆较少，936经过项目大门 北侧为空地 将来会是别墅 南侧跨过怀河是庙城镇政府 西侧跨过怀河是荣城小区 东侧是条规划七米宽的道路 规划指标 规划总用地：8.30公顷 建设用地：5.5 公顷 地上建筑面积：3.81万平米 地下建筑面积：7821平米 容积率：0.68 自持面积：1.5万 平米 销售面积：2.3万平米 项目规划情况 全框架结构 1-8号楼首层层高5.1米 二层、三层层高3.9米 柱距7M，进深18M 楼梯 操作间 会议楼 项目规划情况 层数 楼号 项目规划情况 温泉会所 现状 3、4、5、6、7号楼已建设完成 1、2、8、9号楼即将启动，全部建设2007年5.1完成 3、4号楼地下为配电室和机房及停车场，计130辆车位 5、6、7号地下为停车及设备间，其中5、6号楼地下为有停车位计66辆 地面停车位150辆 13579 会议室 本体分析结论 中等规模地块。 项目腹地雁栖湖和红螺山等旅游资源为项目提供了潜在客流。 怀柔新城规划使该区域同时幅射产业园区和影视城。 与北京市区的车行距离较远。 离怀柔区域中心车行距离不远。 交通路况较好，但旅游旺季可能出现交通不畅情况，心理认知距离也较远。 规模 交通条件 区域资源 二 客户目标和项目界定 片区发展规划 两个基地 中影集团生产基地 怀柔技术研发基地 两组团 雁栖组团是怀柔最重要的生态型产业基地 庙城组团将大力发展休闲娱乐业、时尚文化产业和现代物流业，成为怀柔区的对外形象窗口和休闲娱乐基地。 两城区 中心区（包括老城区和核心区）承担着怀柔新城的综合服务职能，是全区的行政管理中心、公共服务中心和旅游休闲会议中心。东部新区（包括北房和杨宋）是新城的主要发展方向 三大板块 新城东区板块 庙城板块 红螺山板块 生态发展区：在北京城市总体规划中，怀柔被确定为生态涵养发展区； 城市性质：北京市东部发展带上的重点地区；是北京市国际交往中心的重要组成部分；是北京市生态环境保护带的重要组成部分和饮用水源地之一；重点发展旅游、会议、休闲、度假、影视文化、教育及研发等功能；平原地区适当发展科技含量高、无污染的都市型产业及现代制造业 怀柔的生态发展规划 庙城发展规划 规划方向：庙城组团将大力发展休闲娱乐业、时尚文化产业和现代物流业，成为怀柔区的对外形象窗口和休闲娱乐基地。 性质：门户经济、窗口经济; 片区发展规划 京承的开通的利好因素 交通时间缩短：京承高速预计06年10月通车，预计从市内至怀柔的车程时间综短至30分钟左右， 旅游人群增多：，交通时间缩短，周边旅游人群将有一定幅度的增多。 区域背景扫描结论 项目所在地为北京市区和远郊生态度假区的知名景区之间，怀柔区域中心边缘。 怀柔城市规划及项目的区域控规调整将提升区域生态形象认知，利于项目资源价值的挖掘。 京承高速开通将缩短市区至项目的通达时间，增加郊区旅游人员数量。 客户目标和约束条件 项目开发目标 启动实现快速的现金回流：商业项目预计2006年10月对外集中亮相，2007年全部建设完成，尽快实现2.3万平米商业的现金回流; 赢得知名度与美誉度：政府南大门，地区名片。希望获得市场认可，赢得一定知名度与美誉度。 建筑形式:主体工程已完成，可调整余地较小; 持有形式：项目主要用于对外销售，部分产仅自持，对保证形象统一提出较高要求。 项目约束条件