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上海大江创研企业花园项目策划方案(120页).rar

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更新时间:2018/10/12(发布于上海)

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文本描述
【主题结构】:市场分析项目定位推广案名建议
营销策略2
本案分析
中心城区办公物业高于住宅,与郊区相反
中邦MOHO
本 案
财富兴园
慧创国际
总部湾
亚太兴业城
浦江智谷
明申财富天地
钢 领
浦庆国际机电数码园
乾园
张江集电港
张江润和苑
西北
西南
东部
钢 谷
大业领地
名企公馆
国际光仪电园
泛工业地产项目分布于闵行、松江、浦东、嘉定、宝山和南汇六区
各项目均位于城市快速主干道附件,道路状况较好,行车便捷
公共交通配置落后,对企业普通员工上下班带来难题
分 布 特 征
典型项目分析
大业领地
中邦MOHO
总部湾
张江润和国际总部园
慧创国际
张江集电港
未来竞争激烈:同类工业项目已批土地中转型开发、供应弹性较大,预计隐性竞争更加激烈
工业类地产取得预售许可的有中邦MOHO、浦庆国际机电数码园、明申财富天地,大业领地,环球企业中心
通过对其他项目办理预售证的情况了解,各区预售政策不尽相同,但整体受大环境影响,今年工业类物业预售政策不仅没有松动,反而有收紧的趋势
均价集中在4200---5200元/平方米左右
通过市场对比,三层和三层以上的产品多配备独立电梯,以增加使用功能的便捷性。从塑造项目附加值的角度建议本案设电梯,并且因为一楼5.6-5.8米、标准层3.8米的层高,三楼、四楼已经相当于普通意义上的四楼、五楼
中心城区厂房改造项目市场分析
8号桥
智造局
2577创意大院
SVA越 界
10万平米综合创意产业园,引入office park概念,规划集“产业、商业、文化、娱乐”四位一体,意在形成完整产业价值链
在改造方面,造loft空间;搭建阳光顶棚大仓库式空间;同时改造大型展示平台,提供创意产业公共交流派对场所
小结
1、良好的项目形象:相对低密度花园式独栋/双拼商务楼
3、面积&总价:主力单套面积1000-2000㎡,总价500-1500万元
4、有别于住宅的销售策略:多数实景现房销售,分割成小套销售
2、完善的商务配套:商务中心、酒店、会所、商业等
5、较长的开发周期:建设周期和完成配套的周期较长
6、较长的销售周期:边缘性产品向主流产品的发展过程
7、较高的营销费用:周期长;客户跨区域、跨行业,不易捕捉
本 案 项 目 分 析
市中心区方向
高档别墅区
辰山植物园
松江新城
本案
佘山森林公园
欢乐谷
影视基地
松江工业区
松江大学城
九号线
外部资源与产业链
创研产业---《现代信息、现代制造业》基地
专为智慧企业“度身定制”的智慧空间,独立院落,自由组合
卖点解析:现代服务业的发展中,最关键的因素是人才。其中一些对商务成本较不敏感的产业(如金融业、总部经济等)及很多对商务成本较敏感的产业(如创新型中小科技企业,承接服务业外包的企业,以及文化、艺术等创意产业等)都是高新人才的集聚地。高端现代服务产业基地的特性将吸引各类智慧型企业落户,引领“智慧型经济”的发展
第一大卖点:园区概念
距离轨道交通9号线洞泾站1300米,在目前同类项目中离地铁的距离属于最短;
沈砖公路、嘉松公路;
沪杭高速、沪青平高速;
卖点解析:地铁交通可以大大缩短城市出行、通勤中遇到的“时间距离”,尤其人口日益膨胀的上海,而本案所具有的在其他同类项目中所不具备的“地铁概念”区隔性强、吸引力明显
第二大卖点:独有、立体交通
与市区等其它地区的办公物业类比,相对低端得单价,大大降低了入住企业商务成本
与区域周边住宅相比存在价差,预示未来的升值空间巨大
土地的稀缺与政策的收紧,进一步确立了本案项目的稀缺性
卖点解析:成本优势铸久了未来的升值空间,市区甲级写字楼的租金达到7—10元/平方米/天,同等面积条件下二到三年的租金就可以购买本案“产权”,价值优势明显
第三大卖点:成本优势与升值空间