保定生态园上谷广场前期策划方案报告2013年10月呈送北京永联恒泰商业管理顾问机构报告目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的研究.对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的市场研究、总体定位、以及度假式酒店、公寓提出相应的建议结合项目的特点，探索项目开发经营的可行方式对项目决策及其实施的优化提出建议。项目项目总体定位结合本案以生态园度假式酒店公寓为主导方向，提供可行性研究报告公寓市场分析酒店市场分析报告框架城市背景研究项目地块解析项目产品定位销售价格策略销售营销模式宏观环境分析竞争环境分析项目价值分析市场状况可能的客户可能的产品潜在客户分析地块简要概述城市背景研究城市总体概况保定市位于河北省中部面积、人口均居河北省前列交通便利2城市区域位置城市区位保定市位于河北省中部，地处京、津、石三角腹地，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。距北京140公里天津145公里石家庄125公里多条公路线路铁路线路经过交 通方 便城市区域位置经济发展基础--GDP走势初步核算，全年全市生产总值实现2720.9亿元，比上年增长10.5%，位居河北省第五名，随着保定发展潜力释放，其经济增长速度与方式将更加快速健康，相信未来保定市将保持这样的增长势头，经济的发展，生活水平及消费水平的提高，为本项目提供了有力支持。经济发展基础全年全社会固定资产投资完成1987.7亿元，比上年增长20.0%。全年社会消费品零售总额实现1174.3亿元，比上年增长15.3%。经济发展基础全年城市居民人支配收入19048元比上年增长12.6%全年农村居民人均纯收入7696元比上年增长15.6%全年居民消费价格指数（CPI）累计同比上涨3.5%，比2011年居民消费价格指数有所下跌经济发展基础全年全部财政收入完成311.3亿元，比上年增长17.1%。城乡居民储蓄存款余额达2664.4亿元，比年初增长16.4%。保定市08-12年人口数目是1119.44万人，其中常住人口1079.61万人市区人口为110万人，是河北省人口最多的城市之一，经济发展基础注：数据来源于保定市统计公报城市区域交通区 域 交 通快速交通体系的建立，尤其京石高铁的开通，对保定房地产市场的未来发展起到带动作用。城市未来发展保定市区交通以发展轻轨铁路、高速外环与高速公路、铁路枢纽为重点。保定市区为一中心三组团结构，适宜发展轻轨，都市区的轻轨路规划为“一环四放射”的布局形式。保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路连接形成围绕保定市区的高速外环路，并形成以市区为中心的高速公路枢纽。2015年，随着保霸、保大、京石和京郑客运专线的建成，保定市区将形成“京南”、“津西”、“石北”东西南北贯通的铁路枢纽，其中京石高铁的修建将带动该区域内各类服务业的提升，未来将形成跨越京石高速的东部新城区。轨道交通高速外环铁路枢纽城 市 发 展 规 划城市未来发展保定城市总体规划城市总体规划“一主三次”，形成以保定市为中心的经济板块和以定州、涿州、 “白沟·白洋淀温泉城”为次中心的副经济板块。按规划，到2020年，主次城市人口规模将占全市总人口22%以上；GDP将占全市55%以上中心城区整体规划。实施“北跨、南进、东拓、西优、中提“的空间战略。城市性质确定为国家级历史文化名城，京津冀城镇群中的重要城市，先进制造业及现代服务业基地。至2020年，中心城区城市人口180万人，建设用地规模180平方公里。保定中心城区规划保定城市规划突破行政区划界限强化了中心城市，提高了城市幅射力，拉大了城市框架城市未来发展北跨、南进、东拓、西优、中提”，拉大城市框架，提高幅射力城市发展战略