重庆协信江津双岛湖项目前期策划报告双岛湖从2006年7月至今全面的调查研究、深入讨论沟通、研究以及科学的方法论成为本报告重要、完善的支持系统引言此次研究成果旨在为双岛湖项目开发提供第三方建议和意见引言此次汇报内容来自重庆市规划局江津市规划局九龙坡规划局双福园区管委会协信集团世联地产顾问（深圳）有限公司精诚合作与集体智慧的叠加引言来自多视角的真实调查和理性的分析研究3000亩区域开发战略2600亩启动策略研究汇报内容效益风险分析项目目标分析竞争与项目形象区域开发价值研究区域发展与项目开发3000亩区域开发战略3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象区域开发价值研究项目目标A、实现项目3000亩的滚动开发B、通过3000亩的成功开发，提高区域影响力，带动区域的和谐发展项目目标分析区域发展与项目开发3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象区域开发价值研究目标分析C、通过区域打造与项目形象塑造提升项目的影响力，吸引目标消费人群A、通过规划安排和开发进程控制减小项目的不确定性，保证项目价值实现B、项目不能开发成常规大盘，必须为区域提供一定的城市配套和公共设施建设项目目标分析区域发展与项目开发—— 基于顾问咨询常用的R1，R2分析模型D、区域价值不清晰，区域形象需要定义，本项目定位与形象具有长期影响力3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象——如何实现价值保证区域持久开发，实现成功的区域开发，建立区域形象？项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究实现价值项目开发价值实现实现前提通过规划和设施配套，在政府满意和资金投入找到平衡区域发展的成熟度成功地实现是使项目获得持续的、稳定的现金回笼，保证项目后续开发首期成功开发有利于后期土地的开发和建立区域影响力；规划、配套等不但要有利于区域开发，实现土地增值。实现限制条件实现价值价值体现在房价、地价上，如何实现土地价值增值和房价提升市场增值品牌效应实现途径一级开发价值实现、二级开发价值实现、经营性物业持有价值实现二级开发开发产品选择实现时间项目分期与启动区策略选择；项目开发阶段与区域发展阶段的协调从而保证项目的可持续发展。3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究——作为大规模区域发展项目，实现的基本前提是通过前期项目的成功开发实现区域开发的连续性一、价值实现前提区域发展愿景，项目的可操作性；湖岸公共空间实现项目增值并赢得信任；弥补区域配套缺失，并从获得土地中得到回报；项目开发承担相应的城市功能；成功的关键是在成本控制与实力体现之间找到平衡点通过前期项目开发保证区域开发的连续性的基本条件是开发实力的体现。规划体现配套体现通过与政府共同成立相应的组织来来实现对土地的控制组织保障3000亩区域开发战略江津双岛湖项目——通过区域的全盘规划和各配套功能的整体性，保证后期用地的完整性1、规划体现各类配套在功能上构成有机整体在3000亩范围内规划酒店、公园、学校、医院等多种配套，在功能上有机互补。合理的开发次序让项目不可分割配套的实施安排在3000亩开发的不同阶段，贯穿项目的始终。公园可以在前期启动，但分期完成。多中心设置与主题分区多中心布置保证大规模项目开发的层次感，形成若干个人气的聚散点，形成区域吸引力。功能分区公共空间与私密空间分开，既保证私密物业价值的实现，又使公共活动空间价值得到体现，提升整个项目的价值。3竞争与项目形象项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究3000亩区域开发战略江津双岛湖项目——项目不能作为常规的大盘开发，应该为城市承担配套建设，促进区域和谐快速发展2、配套体现4竞争与项目形象项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究政府开发商地区经济发展财政收益社会效益政治成就经济回报品牌增值区域开发土地增值开发商最关注的是项目本身，而政府更重视区域价值成功的案例表明：开发商可以在前期主动承担城市配套设施建设，比如大型医院、国际学校等，突破常规的大盘开发，促进区域的和谐快速发展。通过建设区域配套保证区域开发的连续性，提升价值