时代地产玫瑰园项目市场及入市模式研究湖南中原事业一部Hunan.12.2010本报告核心解决问题：明晰时代地产首入长沙的机会与风险，做到有备无患针对时代地产首个项目发展模式的研究关于机会自我审视影响力上升城市功能升级报告背景城市发展背景以及阶段城市关于风险宏观以及调控面影响政策土地市场表现状况土地房地产市场发展现状市场价格走势以及健康程度价格需求构成以及稳定性需求区域内利好及其他机会区域市场特有的风险影响市场项目运营政策以及其市场影响运营项目区域内条件确实以及利空区域+开发模式借鉴寻找市场机会点突围竞争把握核心客户群项目战略以及打造地块分析一期回顾报告体系Analyze System报告背景1、长沙城市功能升级2、城市影响力上升长沙市场机遇分析入市风险提示项目入市研判物业发展以及配套打造方向长沙又称“星城”，湖南省省会，全省政治、经济、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中西部地区重要的中心城市。长沙市城区面积迅速扩张，长沙建成区面积年均增长25KM2。在政府搬迁、规划及产业的推动下，呈现单中心向多中心的大型城市发展趋势自2001年开始，长沙市政府、湖南省政府、长沙各区政府陆续向外搬迁，在规划、产业的同步推动下，长沙市正从传统的单中心升级为多中心发展的大型城市格局。此外还有围绕沿江风光带的滨江新城等。长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成长沙裂变，基于城市的功能升级，长沙由单核进入多核发展阶段目前新老中心的功能升级提上日程，以中心城区、河西、武广新城为代表的区域功能升级具备首发优势。老中心城市功能全面升级：以旧改为带动，建成新型住宅、高端商业、甲级写字楼为核心的城市综合体，中心旧区日渐形成国际化视野，城市功能得以升级新中心区功能升级：以河西、武广新城为代表的新中心“两翼齐飞”，商业扩大化、配套完善化、居住革新化促成区域升级武广新城大河西先导区中心城市中心区城市西拓进程的中心区域，其中以滨江新城、市府板块为功能升级的先导。主导项目：奥克斯:航母级商业驱动型城市综合体湘腾:商业驱动型城市综合体长株潭融城背景下，具有商务功能的交通枢纽型城市副中心。主导项目：万家城：超大规模高品质人居社区 ，大公园、大教育强调其良好的居住氛围及配套。金域华府：国际化规模住区湘腾城市广场万佳城以旧改为带动，以城市综合体发展为核心以大河西先导区、武广新城为代表“两翼”齐飞老城区新中心城市新老中心的功能升级在城市功能全面升级的背景下长沙的城市影响力正逐渐攀升！报告体系Analyze System报告背景1、长沙城市功能升级2、城市影响力上升长沙市场机遇分析入市风险提示项目入市研判物业发展以及配套打造方向长沙城市影响力急剧上升经济影响力城市GDP增长产业结构日趋优化长沙市工资水平房地产开发投资逐年递增政策影响力两型社会获批长株潭一体化3+5城市群建设规划规划影响力交通规划区域规划城市影响力长株潭两型社会获批，预示着长沙城市的发展已纳入全国视野，成为中部崛起战略的核心城市。07年12月7日国务院正式批准武汉城市圈和湖南长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好型”建设综合配套改革实验区长株潭城市群将成为中部崛起的重要发力点之一。探索以城市群的方式城市功能互补，增强，快速带动中部地区经济发展的新道路当前长株潭一体化逐步推动中，电力同网、移动通讯费用统一、交通一体化、规划、财政政策一体化政策影响力经济影响力规划影响力长株潭一体化启动，作为核心与主体，长沙的发展潜力及吸引力将进一步提升长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务功能的核心提供者长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙市，是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与东南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城市功能中心其中，长沙中心城区将作为长株潭主中心，定位城市商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的极核长沙——中心以配套与城市环境为核心竞争力湘潭、株洲——产业中心冶金、机电、新材料、轻纺等工业为主，经济实力雄厚但城市环境及配套相对落后向心力的产生政策影响力经济影响力规划影响力