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厦门万科地产金色半岛整合营销推广竞标报告(158页).rar

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更新时间:2018/10/11(发布于福建)

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文本描述
万科金色半岛整合营销推广竞标报告本案核心问题:1、在岛内外一体化背景下,面临内外夹击的竞争环境,如何突破局势,抢占市场,实现短时间大体量的去化?2、目标客群对本案区域印象陌生或不佳,海居居住价值未受认可,如何重塑本案价值体系?开发商目标:实现短频快的发展战略,2010年完成10-12万㎡销售目标核心问题报告的逻辑思路目标与现实之间的问题与差距?目标客户及潜在客群问卷及访谈对本案的真实反映客户储备之于本案产品定位及优化建议问题1:我们的目标客群在哪?问题2:目标客群需要什么?回答:我们能做什么?如何做?整合营销推广项目整体开发策略客群的生活特征未来市场竞争局势海西经济圈已经上升到国家战略层级老牌工业经济区现状核心经济区规划新兴经济区福建省十届人大二次会议上,时任省长卢展工在《政府工作报告》中提出建设海峡西岸经济区战略构想。“十一五”规划把“支持海峡西岸和其他台商投资相对集中地区的经济发展”写进了“两岸关系”部分。福建省政府也出台了《海西经济区建设纲要》,提出加强基础设施,加快先进的制造业,推动产业升级,同时全方位地发展商贸与金融。国务院常务会议讨论并原则通过了《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》。在2006年~2009年的三年中,国家先后通过和原则性通过天津滨海新区、北部湾经济区、江苏沿海地区等新经济区规划,其中只有海峡西岸经济区的发展规划被上升为国家战略层级,海西经济区自一诞生就注定成为新时期中国经济谋求新增长的一个强力增长极。海西战略成型大事记城市未来发展厦门要发挥海西重要中心城市的集聚辐射作用,由海岛型城市向海湾型城市转变,而支撑该战略的岛内外一体化建设应势而生,未来厦门的主战场将转向岛外。岛外一体化建设重点打造4大片区,分别是集美新城、翔安新城、同安新城(环东海域)、海沧湾新城。在海西经济圈战略规划之下,厦门由海岛型城市向海湾型城市转变,岛外成为未来城市发展的重点区域城市未来发展集美作为岛内外一体化建设的首发区域,优先承接岛内的人口转移,为房地产市场发展提供良好的发展机遇城市未来发展海沧集美同安翔安海沧新市区杏林老城区集美老城区灌口城区厦门新站大学城杏林湾商务营运中心园博园海沧和翔安都拥有足够的规划纵深翔安整体规划图杏林具有一些约定俗成的观念——老工业区、城乡结合、相对孤立区域,所以区域价值需要更深入挖掘或者重塑在很多厦门岛内人的心目中,海沧和翔安的规划起点就比较高,从这一点“新区开发”的观念出发,未来的前景更惹人瞩目。而集美带着更多约定俗成观念的影子。杏林给我的感觉和同安一样,独立的乡镇城区一样,集美的重点工程建设很多,但很散,而翔安和海沧的规划起点本身就高。80后,港务控股,物色岛外购房区域中….面临的约束与尴尬局面2002年,三亚昌达在三亚湾开发的海景房小区”海景花园”,开盘价2280元/平方米起,半年内无人问津。但是在今天回顾,三亚海景房房价的这种几何增长,超过很多一线城市。在国内市场,尤其在北方城市的观念中,“海景房”其本身就是一种越来越少的稀缺资源。以下排序来自厦门业内和民众的真实看法,厦门海景房开发序列,如图所示——1、环岛路-五缘湾2、集美城区、海沧沿海3、马銮湾、杏林湾和环东海域本案处于海景房开发的第三序列,拥有稀缺资源的美好未来。一线海景房的传统稀缺性会随着城市化的扩张,势必逐步显现。价值重塑机遇海景是厦门的核心资源,但随着城市化进程,沿海区域逐步减少。本案位于新的黄金海岸沿线,面临着价值重塑、价值飞跃的绝佳机会发展条件相对成熟区域宏观上,地块位于厦门从海岛型城市向海湾型城市空间拓展的战略要地,是承接本岛人口疏散和对接厦门的桥头堡——天时与地利;中观和微观上,本案位于集美四大发展平台之杏林老城区成熟板块,并位于沿海第一线——人和与地利。地块解读本案位于厦门城市发展方向、是对接岛内的桥头堡,位于成熟的杏东片区。本案交通位置显赫,路网发达,整体通达性好交通位置:本案位于杏林老城区城市主干道杏东路与杏滨路交汇处,同时是对接杏林大桥的重要节点区域。对外交通网络:经由引桥本案达到杏林大桥不到一分钟车程,通过杏林大桥本案到达厦门岛内(高崎)仅需5分钟车程,而沿杏滨路南下经新阳大桥到达海沧也仅需5分种车程,此外,本案离规划中BRT成功大道专线(厦港-灌口工业区,预计2010年通车)仅2-3分钟车程,乘其可以快速来往岛内杏林两地。对内交通网络:通过杏东路到达杏林商业生活中心仅需2分钟车程,经由杏滨路到达园博园也仅需3分钟车程。基地内部交通:未来地块内部规划有四条干道,与杏东路延伸段相交汇,内部交通通达性好。地块解读BRT站点