克而瑞·研究中心，是易居中国旗下克而瑞信息集团的专业研发部门。组建十年以来，一直致力于对房地产行业各领域全面研究及企业专项课题的深入探索。迄今为止，我们已经连续五年成功发布中国房地产企业销售TOP50排行榜，引发业界热烈反响。研究半径不仅涵盖以日、周、月、年时间为线索的四大基础研究领域；还包括对宏观、市场、土地、企业战略、企业金融、营销等六大研发方向的深度拓展。每月研究成果出品超过百余份，规模以百万字计，为房地产企业、基金、券商、政府相关部门提供专业研究资料。关于CRIC研究中心此处为封面折页的裁剪线光阴半载，飞逝而过，房地产行业在“大悲—大喜”的跌宕中走过了上半年。市场整体延续去年的回暖走势，从低谷逐渐回升，尤其是3月祭出“国五条”后，在“末班车效应”刺激下，市场之疯狂似乎又让人“梦回”巅峰时代。整个行业呈现出“一冷四热”格局：调控政策遇冷、行业投资全面回暖、市场成交量回升、项目价格普涨、土地市场量价齐升。房企业绩更是耀眼夺目，万科、恒大、绿地等皆录得盆盈钵满，真可谓是一场房地产业盛筵。繁华背后，又不能无视房地产行业内、外部正在发生的变化，大至经济增长反复、新型城镇化推进、土地制度改革、中小城镇户籍放开、人口红利衰退，小到商业地产过度、融资渠道阻断、企业战略革新……凡此种种，不一而足，这些都或将犹如一次“革命”，让房地产企业乃至整个行业发生天翻地覆的变化。人不可能两次踏进同一条河流。房地产行业概莫能外，过往“黄金十年”的生存法则早已不适应新时代，以前的行为、规则需要不断地去改变、去突破。面对这些或外在、或内生，或喜、或忧的变化，房企应结合自身优劣势，从盈利模式、城市进入、开发模式、产品结构、融资拓展、管理架构等多方面强化“内功”，扬长补短、顺势而为。以变应变，方能气定神闲，企业也才能在一次次“蜕变”洗礼中成长！CRIC研究中心地产盛筵，变革潜行PREFACE序言07精彩晨会图说楼市2012年以来，房地产行业从低谷逐渐回升，甚至在今年3月“国五条”抛出后，在“末班车效应”带动下，企业业绩再获丰收。但从行业发展看，企业间竞争压力不断加大，不同规模企业间分化加剧，优胜劣汰趋势愈加明显。为进一步巩固提升行业地位，增强企业竞争力，各大房企均从自身实际出发，依据2013年市场形势，房企从盈利模式、城市选择、产品营销、产品结构和升级、开发模式、拓展融资、进驻海外市场等多方面对内部战略进行调整……本期关注微言堂15把脉市场142事实与观点研究预告关于研究中心更多4381企业地产檀变，企业之选房地产行业调控已历时十余载，土地、财税、信贷、甚至限购，政策不一而足，市场起起落落、周而复始。进入新十年，或外在或内生的变化正作用于房地产行业，最直观的表现是企业间竞争压力不断加大，不同规模企业间分化加剧。未来怎么办？是所有房企不得不直面的新课题，为进一步巩固提升行业地位，企业纷纷开始从多方面对内部战略进行调整。新形势下房企的“勇”与“谋”—盘点2013年房企战略方向受益楼市“意外”回暖，房企经营逐渐向好—房地产企业2013年一季报点评碧桂园，三大变革破瓶颈阳光城，开发与融资模式革新建业地产，“省域化”战略助推规模化研究 厘清土地权属，创新利益分配—对深圳小产权房和工业用地新“土地改革”的思考商业地产临变局，部分城市供需失衡，警惕过度投资—从用地看各线城市商业地产市场投资前景之变旅游地产，多形态发展中转型提升地产檀变，企业之选目录CONTENTSP81上半年“一冷四热”、下半年喜忧参半—2013年上半年全国房地产市场总结与展望众房企竞相拿地，二季度土地市场供需两旺版权声明本刊物内容为克而瑞（中国）信息集团所有，未经许可，不得转载！免责声明本刊中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本刊中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。出品单位：总 编：主 编：执行主编：责任编辑：撰 稿：设计总监：媒体支持：官方网站：新浪微博：邮件地址：联系电话：CRIC研究中心丁祖昱 张 燕孟音林波 杨 婕杨燕 杨科伟 崔琳李仙德杨晨青朱一鸣 沈晓玲马祺杨晶晶杨小贝 邱实李莹潘绍之马千里 许一星范宏华胡玲玲柳启慧张珺陈开朝何玮新浪乐居中房网 地产人网yanjiu.cric@CRIC研究research2@cric021-60867863021-608678852013年第二期总第六期Editorial Board编委会扫一扫加入研究微信帮，你也是房地产行业的百事通！007研究札记微言堂微言堂微言堂008研究札记微言堂009研究札记微言堂【聚焦】“末班车效应”让3、4月份的市场需求加速释放，存量房源快速去化，日光盘此起彼伏，全国多个城市、诸多项目重开涨价风潮。在“要买的都买了”之后，市场人士不免有些淡淡忧伤，未来的日子可能会很难过。可是，5月的房地产市场再次给大家带来了“惊喜”，市场成交不仅没有下滑而普遍出现了一定回升，特别是二线城市表现尤为突出；我们试图在此通过更加详实的数据、更直接的项目表现、更客观深入的分析来还原5月的“惊喜”。五月的“惊喜”精彩晨会@CRIC李莹：@丁祖昱：@cric林波：5月房地产市场确实给大家带来了惊喜，市场成交不仅没有继续下滑而普遍出现了一定的回升，特别是二线城市表现更加突出；预测6月市场会继续保持平稳态势，淡季不淡，房企可以加快推盘抓住上半年最后一个月时间抓紧去化；6月影响市场唯一变数是房价上涨对中央的压力，大家应多关注三大媒体的论调！5月过尽6月已至，全国房地产市场热度不减，“国五条”对市场的影响基本宣告失效。市场方面，5月商品住宅成交量依然处于历史的相对高位；项目方面，涨价项目依然能够取得热销，热销项目档次呈现多元化分布；土地方面，房企拿地表现激进，地王项目层出不穷。总体来说，这是一个惊喜不断的5月。@CRIC杨晨青：数据显示，5月全国重点城市环比4月涨跌各半，相比2012年的月均水平，重点城市当前的成交绝对值仍然保持在相对高位，16个城市中有11个城市5月的成交量要高于去年月均值，可见市场在经历了3月的赶末班车的集中爆发后，4-5月处于阶段性回落，但是从绝对量上仍然位于历史的相对高位。研究札记从5月土地市场来看，重点城市成交量价齐升，同环比均上涨明显，同时，各线城市间冷热不均，北京、上海、广州、杭州等城市土地市场热度较高，而三、四线城市的表现并不突出。根据我们的数据，5月全国十大重点城市的土地成交总建筑面积为1624.32万平方米，同比上涨346%,，总金额为717.06亿元，同比上涨706%。CRIC数据显示，5月重点城市商品住宅消化周期持续下滑，其中北京、广州、深圳和南京4个城市当前的消化周期已经降至6个月的供求红线附近；此外5个重点城市中，除了天津的消化周期依然高达20个月以上，其余4个城市当前的库存仅能够维持7-11个月。@范宏华CRIC：理论上，在一个完全自由的市场中，价格由供需两方决定，在供应被人为拉低交易量仍然保持高位的情况下，价格将必然面临上涨的压力。但是实际情况却不一定如此，政府动用了行政手段将价格人为地限制在一定的区间内，而且从当前的情势来看，这样的政策并不会是一个短期行为。@CRIC潘绍之：@明志行直_马千里：一般情况下，消化周期不足6个月，市场呈现供不应求；12个月附近，市场供求基本平衡；18个月以上，市场出现供过于求。可见，当前绝大部分重点城市已经初步显现出供不应求的局面。之所以会形成当前这样的局面，一个非常重要的原因在于：各地方政府对于限价政策的严格执行限制了开发商项目的入市。典型城市如北京、广州，都在“国五条”之后出台了严格的限价措施。北京的限价政策最严格，经北京建委审批通过的预售证还得经分管副市长过目，两个关卡都通过以后才能申请到预售证；广州是继北京后第二个明确表示将对一手住房进行价格指导的城市，预售项目网上申报，价格必须接受国土房管部门指导，否则不予发放预售证。@CRIC李莹：只有当地方确保本年度的房价涨幅不会高于12%(2012年城镇人均可支配收入增幅为12.6%)，限价政策才有取消的可能，这一时间节点在近期到来的可能性几乎为零。由此我们预计，今年下半年重点城市供应不足的情况将持续存在，房价则将在限价令的压制下形成与之对冲的上行动力，政策允许范围内的涨价项目将越来越多地，降价项目则难觅其踪。【聚焦】消化周期持续缩短，重点城市面临涨价压力微言堂010研究札记微言堂011研究札记微言堂研究札记难产多年的房地产信托投资基金(REITs)近期有望落地，并可能采取公募形式。相关媒体从权威渠道获悉，证监会已经完成了推出REITs的可行性研究和准备工作，并将择机公开发布相关规则征求意见稿。在借鉴我国证券投资基金的发展经验和教训的基础上，结合其他国家和地区的REITs模式，监管层将对资产要求、结构设计、参与方的职责等方面进行监管。@CRIC沈晓玲：目前房市调控已取得阶段性成果。在房价稳定的前提下，接下来需要大幅提高市场供应量。此时推行REITs，可以有效提升房企的资金融通能力，时机把握很到位。其次，去年以来国内众多房企纷纷成功赴海外发债融资。这表明我国房企当前对资金的需求非常强烈，预示着我国REITs广阔的市场前景。最后，是基于减轻保障房财政投入的考量。我国保障房建设每年资金需求上万亿，如采用REITs形式，就可有效缓减地方财政压力。@CRIC朱一鸣：@CRIC陈开朝：所谓“REITs”，就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上证券资产的过程。但与一般的房地产投资基金不同，REITs更多的是公募形式的证券化投资，其票据定价跟股票类似，都是基于当期资产价值和未来收益。但与股票不同，REITs的大部分收益用于分红，且通常能获得政府税收优惠。发展REITs具有重要意义：房企有了除银行信贷、上市等常规途径之外的融资渠道。尤其是那些发展持有型经营物业的房地产开发商，利用REITs可以有效规避资金回收期长、资金沉淀量大等问题。@CRIC杨晶晶：我们对REITS的发展有三大建议：第一，建立完善的交易机制。在国内证券市场开辟REITs交易板块；对未上市REITs