一、北京商业市场整体情况分析北京商业市场整体情况分析1. 商业物业交易量持续上涨，04、05年迅速增长，但销售价格略有下降。数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库（商业交易数据为预售交易）商业物业销售面积/金额25.961.269.310287.738.51030405060708020032004200520406080100120销售面积 (万m2)销售金额 (亿元)04年开始销售量和销售额均出现大幅度上升。主要原因在于供应与需求都产生放量，即开发商与投资购买者都转向价值量更高的商业物业，但同时经营风险也随之扩大。成交价格呈现下降的趋势，05年价格比04年价格下降7%。其原因很大程度上在于目前销售商业物业位置外移，本身价值偏低，同时在竞争和销售压力下开发商难以提升价格。商业物业成交均价（元/平米）122551191111069-5000500015000200320042005北京商业市场整体情况分析2. 商业物业成交套数上升，套均面积及总价下降，销售中小单元切割销售较多。数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库成交套数的增幅大大高于成交面积的增幅，说明市场交易中大单购买大幅下降，小单购买快速增加。商业物业成交套数1709481964061000200030004000500060007000200320042005套均总价和套均面积均较呈下降趋势。反映出开发商为尽快回笼资金，缩小销售单元，降低了商铺投资的门槛，但同时进一步扩大了业权不统一带来的经营风险。商业物业套均总价/面积22518215910812715250100150200250200320042005306090120150180套均总价 (万元/套)套均面积 (m2/套)北京商业市场整体情况分析3. 宣武区不属于商铺交易的热点区域，05年商铺成交面积22168平方米，销售单价为12624.78元/平方米，在内城四区中成交面积、销售单价均排名第三。图 不同区域商铺的交易情况100000200000300000400000500000东城区西城区崇文区宣武区朝阳区海淀区丰台区石景山区通州区门头沟区大兴区怀柔区昌平区开发区50001000015000200002004年销售面积2005年销售面积2004年销售单价2005年销售单价5000100001500020000250003000035000400004500050000东城区西城区崇文区宣武区5000100001500020000250003000035000400002004年销售面积2004年销售单价2005年销售面积2005年销售单价05年上市的大体量商业项目多为复合业态，且多集中在朝阳、海淀等成熟区域。05年，商铺交易的热点区域更加集中于朝阳、海淀、昌平和丰台区域。四区之和占商铺总成交面积的78%，而去年四区所占比例为70%。商铺成交面积排序（由多到少）：朝阳区、海淀、昌平、丰台；销售单价排序（由高到低）：朝阳、海淀、丰台、昌平（15017元/平米——5154元/平米）。数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库项目名称项目名称项目地址项目地址批准日期批准日期准许销售准许销售面积面积(m2)(m2)环线环线主要物业类主要物业类型型商业面商业面积积(m2)(m2)车位面车位面积积(m2)(m2)西环广场西直门综合交通枢纽2005-3-18222739.722－3西写字楼9187136224.46中国红街朝阳区工体东路东侧2005-4-3048536.232～3东写字楼9066.44健翔大厦朝阳区祁家豁子8号2005-5-2428134.213～4北写字楼243140德胜尚城西城区德外关厢2005-6-1966955.262～3西写字楼11561.396032.24瑞安大厦朝阳区东三环南路102号2005-6-2435552.123～4东写字楼31445.4902005-6-2677657.48写字楼9080.4811965.032005-10-167011.74公寓40878.898450.65北京华联望京购物中心朝阳区广顺北大街33号2005-8-2582633.984～5东北写字楼65700141982005-8-2876556.59写字楼190842005-12-1443727.92商业北京·国际海淀区中关村南大街18号2005-10-1498420.362～3西写字楼11027.4119033.73瑞都国际通州区九棵树48号院2005-10-2462774.435～东写字楼30020.185044.7朝外SOHO朝阳区关东店四巷2005-12-7136277.692～3东写字楼51128.6415841.47华贸中心朝阳区西大望路6号2005-12-28193940.323～4东写字楼29300.0140121.9港龙商业中心昌平区回龙观镇2005-4-2921296.645～北商业长青大厦朝阳区亮马桥路48号2005-6-2473421.253～4东商业望京国际商业中心朝阳区望京新城B区6-10号地B区2005-6-1123633.524～5东北商业9844425190锦绣大地物流港海淀区四季青乡龚村(阜石路69号)2005-8-27132455.544～5西商业37158北京海天中心海淀区羊坊店路18号2005-11-2574510.582～3西南商业8654.84大钟寺国际广场海淀区东升乡大钟寺现代商城2005-12-1691373.172～3西商业东方巴黎时代广场门头沟区双峪环岛东南角2005-11-18102092.365～西公寓53043.019755.863～4东韦伯国际发展中心朝阳区朝阳门外小庄6号3～4东CBD东都朝阳区北化项目西区地块05年上市销售的大体量商业项目北京商业市场整体情况分析小结：1.商业物业交易整体态势良好受整体市场环境的影响，本区域开发商业物业会有较好的市场前景2.交易热点区域为朝阳、海淀、昌平和丰台四区。大体量商业物业交易集中在热点区域，且业态复合3.商业物业销售过程中小单元切割销售的情况增多本项目所在宣武区并不是商业物业交易的热点区域，开发大体量的商业物业会有一定的风险市级商业中心对本区域影响分析10本项目王府井西单