中央公园项目整体营销策略报告整体营销策略销售目标及分析Part 1·货值盘点市场竞争基本面分析具体销售节点及配合动作Part 2·Part 3·Part 4·Part 5·销售目标及分析Part 1·货值盘点1391399010513488881661239595123889393889593881231239588931399514216017717716014295139C2在售C12011年销售C3在售C5在售C6待售C4在售共计：128套/13936.48㎡二房：66套/5507.38㎡三房：64套/8469.10㎡共计：256套/23820.12㎡二房：191套/16522.04㎡三房：65套/7298.08㎡共计：128套/13936.48㎡二房：64套/5252.43㎡三房：32套/4127.13㎡四房：32套/4957.41㎡共计：256套/23820.12㎡二房：191套/16522.04㎡三房：65套/7298.08㎡共计：84套/17725㎡荣庭：28套/4620㎡跃庭：28套/6076㎡怡庭：28套/ 7028 ㎡共计：125套/13936.48㎡二房：25套/2235.70㎡三房：75套/10101.04㎡四房：25套/ 4137.26 ㎡别墅在售共计：125套/13936.48㎡二房：25套/2235.70㎡三房：75套/10101.04㎡四房：25套/ 4137.26 ㎡2011年总货量包括712套高层产品，20套别墅产品，总面积8.38万方2011目标完成情况（截止至12月23日）完成：营销认购4.74亿（高层）营销签约4.11亿（高层）+0.64亿（车位）=4.75亿，价格：小户型均价12000-13000元/平米，大户型均价15000-16000/平米品牌：华润置地品牌提升、中央公园形象升级、市场影响力提升二期剩余房源货值盘点C2在售C12011年销售C3在售C5在售C6待售C4在售别墅在售C7待售C8待售2012年总货量包括420套高层产品(C1-C8)，115套超高层产品（B1）和20套别墅产品B1待售B2待售B3待售2012年年度目标目标：营销签约是4.8亿 认购目标6个亿价格：C7，C8均价11000元/平米、B1超高层均价16000/平米品牌：华润置地、中央公园形象提升、市场影响力提升、品牌提升昂首成为市场上真正的第一集团的项目！该目标意味什么？如何解读？货值盘点Part 2·中央公园2012年可售货值盘点1.普宅产品：C7、C8共334套，按照均价1.1万元/平方米计算，可实现约4.15亿元。

2.大宅产品：B1共115套，按照均价1.6万元/平方米计算，可实现约3.96亿元。

3.二期库存产品：预计二期尾盘货值，别墅约8000万，高层约5000万，共1.3亿。

开发商目标项目现状实现6个亿目标，2012年12月前至少需去化60%的货量2012年全年销售6个亿（根据预售条件， 4月之前主要为二期清盘销售，4月销售C7、C8，B1产品预计10月能够首批入市）。

预计明年二期尾盘（别墅+高层）约1.3亿；C7、C8和B1产品约449套，8.68亿以上货量共9.98个亿销量解读——与目标实现6个亿相比，在货量可支撑的情况下，必须去化至少60%的货量来实现目标预售条件：2012年4月，C7，C8两栋达到预售条件；2012年10月，临汉江超高层B1产品达到预售条件。

4月5月6月10月2012年C7开盘C8开盘B1开盘总货值4.72个亿总货值3.96个亿12月C7、C8均价1.1万元/平方米，月均销售55套B1大平层均价1.6万元/平方米，月均销售20套二期高层清盘、超高层和别墅正常去化世联认为，二期高层清盘不是问题，别墅后期溢价空间及正常去化也不是问题！C7、C8、B1的高速去化才是关键！目标分解——6个亿目标实现必须依赖于：二期高层和C7、C8必须分别于4月前及4~9月内去化完毕，B1和别墅全年正常去化二期高层尾盘总货值0.5个亿1月