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惠天地产转让时代金科置业股东权益价值评估报告(68页).rar

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更新时间:2018/10/9(发布于广东)

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文本描述
拟股权转让评估项目目录评估报告声明.. 1评估报告书正文.......... 51.委托方、被评估企业和委托方以外的其他评估报告使用者 .. 52.评估目的 . 73.评估对象和评估范围 ..... 84.价值类型和定义 . 95.评估基准日 ......... 96.评估依据 . 97.评估方法 ........... 118.评估程序实施过程和情况 ....... 159.评估假设 ........... 1610.评估结论 ......... 1711.特别事项说明 . 1812.评估报告使用限制说明 ......... 1913.评估报告日 ..... 19附 件 ......... 21拟股权转让评估项目评估机构:北京中天和资产评估有限公司地址:北京市西城区车公庄大街九号五栋大楼B1座评估报告第1页北京中天和资产评估有限公司BEIJINGZHONGTIANHE ASSETS APPRAISAL CO.,LTD 注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估企业(或者产权持有单位)申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性由被评估企业负责,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。拟股权转让评估项目评估机构:北京中天和资产评估有限公司地址:北京市西城区车公庄大街九号五栋大楼B1座评估报告第2页北京中天和资产评估有限公司BEIJINGZHONGTIANHE ASSETS APPRAISAL CO.,LTD 沈阳惠天房地产开发有限公司拟股权转让所涉及的 沈阳时代金科臵业有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告(摘要)中天和资产(辽宁)[2012]评字第90002号北京中天和资产评估有限公司接受沈阳惠天房地产开发有限公司委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用成本法,按照必要的评估程序,对沈阳惠天房地产开发有限公司拟股权转让所涉及的沈阳时代金科臵业有限公司股东全部权益在2012年08月31日(评估基准日)的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果简要介绍如下:一、评估目的:本次评估为沈阳惠天房地产开发有限公司拟股权转让所涉及的 沈阳时代金科臵业有限公司股东全部权益提供价值参考依据。二、评估对象和评估范围:根据本次评估的经济行为和本次的评估目的,委托方确定评估对象是沈阳时代金科臵业有限公司的股东全部权益。具体评估范围包括沈阳时代金科臵业有限公司的全部资产和负债,其中资产账面价值合计26,489.47万元,负债账面价值合计25,744.85万元。本次评估中的账面价值依据审定后的账面值确定。三、价值类型根据本次评估特定的目的和评估时所依据的市场条件及被评估资产的使拟股权转让评估项目评估机构:北京中天和资产评估有限公司地址:北京市西城区车公庄大街九号五栋大楼B1座评估报告第3页用状态,本次评估选择市场价值作为评估价值类型。四、评估基准日:2012年08月31日。五、评估方法:成本法。六、评估结论:委估的股东全部权益价值账面价值744.62万元,评估价值9,408.64万元。评估值与账面值相比,绝对增值额8,664.02万元,相对增值率1,163.55%。资 产 评 估 结 果 汇 总 表评估基准日2012年08月31日 金额单位:人民币万元项目序号账面价值 评估价值 增减值 增减率流动资产 1 26,310.50 34,971.59 8,661.09 32.92非流动资产 2 178.96 181.91 2.95 1.65固定资产 8 59.72 61.83 2.11 3.53资产总计 21 26,489.47 35,153.49 8,664.02 32.71流动负债 22 25,744.85 25,744.85 0.00 0.00非流动负债 23 0.00 0.00负债合计 24 25,744.85 25,744.85 0.00 0.00净资产(所有者权益) 25 744.62 9,408.64 8,664.02 1,163.55七、评估有效期:本评估结论的有效使用期限为一年,即评估目的在评估基准日后的一年内(即从2012年08月31日开始生效至2013年08月31日止失效)实现时,并无重大期后事项的,可以使用评估结论。超过一年,需重新进行资产评估。八、特别事项:本报告所称特别事项,是指在已确定评估结果的前提下,评估人员在评估过程中已发现可能影响评估结论,但非评估人员执业范围、执业水平和能力所能评定估算的有关事项。拟股权转让评估项目评估机构:北京中天和资产评估有限公司地址:北京市西城区车公庄大街九号五栋大楼B1座评估报告第4页(一)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场原则确定的现行价格,没有考虑承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件发生变化时,评估结论一般会失效。(二)由被评估企业管理层及其有关人员提供的所有资料,是编制本报告的基矗委托方及被评估企业应对其提供资料的真实性、全面性负责。(三)被评估企业现用的办公楼为租用办公楼。(四)被评估企业在评估基准日有1宗土地(沈北交字(2011)86号确认书)未办理土地使用权证,被评估企业承诺无产权瑕疵,并承担因产权瑕疵可能产生的一切后果。该宗土地所采用的相关数据依据被评估企业提供的拍卖成交确认书和国有建设用地使用权出让合同确定,如与将来办理的国有土地使用证土地不符,其评估值应做相应调整,且本次评估没有考虑办理土地使用权证书所发生的相关费用。(五)被评估企业在评估基准日的长期股权投资科目账面价值为900000元,本次评估是依据被评估企业提供的被投资企业评估基准日未审会计报表确定的,会计报表的真实性、完整性由被评估企业负责。(六)被评估企业的原材料科目账面价值为80,760元,现场勘查中未见实物,本次评估按账面值列示。(七)中证天通会计师事务所有限公司辽宁分公司因本次经济行为对拟转让的资产和负债进行了审计,并出具了中证天通特审 [2012]90016号《审计报告》,提请本评估报告使用者在阅读本报告时应参考上述《审计报告》一并阅读。九、评估报告提出日期:2012年11月5日。拟股权转让评估项目评估机构:北京中天和资产评估有限公司地址:北京市西城区车公庄大街九号五栋大楼B1座评估报告第5页北京中天和资产评估有限公司BEIJINGZHONGTIANHE ASSETS APPRAISAL CO.,LTD 沈阳惠天房地产开发有限公司拟股权转让所涉及的 沈阳时代金科臵业有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告中天和资产(辽宁)[2012]评字第90002号沈阳惠天房地产开发有限公司:北京中天和资产评估有限公司接受贵方委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用成本法,按照必要的评估程序,对沈阳惠天房地产开发有限公司拟转让股权所涉及的沈阳时代金科臵业有限公司股东全部权益在2012年08月31日(评估基准日)的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果报告如下:一、委托方、被评估企业和委托方以外的其他评估报告使用者(一)委托方基本情况:委托方名称:沈阳惠天房地产开发有限公司住所:和平区嘉兴街104号法定代表人:杨文刚注册资金:人民币壹仟万元公司类型:有限责任成立日期:1998年10月经营范围:房地产开发、集中供热工程开发、商品房销售。(二)被评估企业简介:1.基本情况被评估企业名称:沈阳时代金科臵业有限公司 拟股权转让评估项目评估机构:北京中天和资产评估有限公司地址:北京市西城区车公庄大街九号五栋大楼B1座评估报告第6页住所:沈阳市沈北新区兴明街34号法定代表人:孙连政注册资金:人民币壹仟万元公司类型:有限责任成立日期:2009年10月15日注册号:210137000008552经营范围:房地产开发,商品房销售。2.历史沿革及其他沈阳时代金科臵业有限公司是2009年10月15日系经沈阳市工商行政管理局核准登记的企业法人,注册资本1,000万元,公司类型为有限责任公司。2009年时代金科臵业有限公司出资5,100,000.00元,持有51%股权;浙江龙柏集团有限公司出资2,500,000.00元,持有25%股权;绍兴三峰水泥有限公司出资2,400,000.00元,持有24%股权。2011年5月25日沈阳时代金科臵业有限公司三方所有者与沈阳惠天房地产开发有限公司、沈阳城市公用集团有限公司、自然人张立平共同签定股权转让协议。以沈阳时代金科臵业有限公司2011年4月30日为基准日的经审计评估后的净资产为依据,确定股权转让价格为4,786万元,沈阳惠天房地产开发有限公司以2,440.86万元股权转让价格受让沈阳时代金科臵业有限公司51%股权;沈阳城市公用集团有限公司以2,249.42万元股权转让价格受让沈阳时代金科臵业有限公司47%股权;自然人张立平以95.72万元股权转让价格受让沈阳时代金科臵业有限公司2%股权。2011年11月18日,辽宁慧博欣和会计师事务所有限公司出具了辽宁慧博欣会验字[2011]040号验资报告。3.委托方的出资额、出资比例如下:截止评估基准日,股权结构如下:拟股权转让评估项目评估机构:北京中天和资产评估有限公司地址:北京市西城区车公庄大街九号五栋大楼B1座评估报告第7页股东名称 投资金额 百分比沈阳惠天房地产开发有限公司 5,100,000.00 51%沈阳城市公用集团有限公司 4,700,000.00 47%张立平 200,000.00 2%合计 10,000,000.00 100%4.被评估企业的经营情况介绍被评估企业近年财务状况 (万元)项目 2010年 2011年 2012年8月总资产 6,081.13 24,873.88 26,526.41净资产 994.81 930.33 781.56主营业务收入 0.00 0.00 0.00本年利润总额 -3.61 -134.48 -149.00本年净利润 -3.61 -134.48 -149.00企业2010年度财务报表由辽宁慧博欣和会计师事务所有限公司出具辽慧博欣和会师内审字[2011]第020号无保留意见审计报告,企业2011年度财务报表由利安达会计师事务所有限责任公司出具利安达审字[2012]1237-3-1号无保留意见审计报告, 2012年度财务报表由中证天通会计师事务所有限公司辽宁分公司出具中证天通特审 [2012]90016号,本次评估所引用的账面价值均为审计后的账面值。(三)委托方和被评估企业之间的关系委托方是被评估企业的股东,持有被评估企业51%的股权。(四)其他评估报告使用者根据委托方和评估机构在资产评估业务约定书中的约定,除委托方外本次评估报告的其他使用者为国有资产管理部门等国家法律、法规明确的评估报告使用者。二、评估目的