亨通公司愿景浣溪沙临街商铺商业规划建议书
一、结论：
“愿景·浣溪沙”商业部分应锁定临街商铺，进行切实可行的规划
二、分析：
（一）从天时、地利与人和上看
1、天时——市政规划
根据崇州城区新规划，整个崇阳镇一分为四，即：滨江文化风貌区（滨江区域）、历史文化区（市中心及其中心公园）、现代商贸区（杨祠街一带）及现代产业区（城南）。按照此规划，大型卖场、专业市场、步行街等业态均将集结于城市中心的繁华地带
2、地利——商业口岸
一方面，本案紧临蜀州南路与蜀南西路，拥有良好的临街展示面，具备形成临街商业的天然优势；而另一方面，本案属于市中心的边缘地带，不具备打造大型卖场、专业市场、步行街等的口岸条件。近邻本案的商铺多为一层临街商铺，呈现出“杂、多、乱、散” 的业态特点，侧重于家庭日用消费，无从显现“扎堆效应”；而一路之隔的本案对面为九龙超市分店，在一定程度上扮演了“拓荒者”与“头狼”角色
3、人和——消费群体
项目不是大型社区，而是中小型社区，依靠自身的造血功能难以支撑大体量商业；与此同时，周边主要消费人群以社区业主或准业主为主，而周边社区多为安置小区，外来流动人口与租赁户聚集于此，其消费力有失活跃
【小结】天时不如地利，地利不如人和。本案商业部分未能应天时，顺地利，集人和，其可变性不强，顺势而为之，乃权宜之计
（二）从商家资源上看
以退为进，如能适时引入诸如国美电器、苏宁电器、好又多等吸纳并云集人气的品牌商家，利用“羊群效应”将商业部分打造为崇州大型特色卖场或专业市场（内街），其可行性尚在考虑之中。而大型商家对口岸、交通、周边社区数量、人流量等方面的特定要求甚高，目前尚难满足。同时，“店大欺客”现象将导致招商成本昂贵
【小结】“求人不如求己”，从长计议，规划为临街商铺为最优选择方案
（三）从崇阳镇商业特点上看
综观崇阳镇商业，呈现如下特点：
主辅鲜明，大小结合：以沿街为市的临界小型商铺为主，辅以少量的大型专业市场或步行街（如新时代商城）
分布鲜明，点线结合：百货类商铺多布置于市中心，呈“点”状，而休闲娱乐、餐饮类商铺则沿江分布，多集于滨河路一带，呈“线”式
此外，消费客群已形成了习惯性的定向消费模式（如购物选择市中心，休闲娱乐选择滨河路等）。另成都周边的郊县城市，其大中型商场的“安营扎寨”有别于成都，对口岸要求甚高，多在人流如织的市中心形成，旨在以“消费圈层”迎合市民的传统性消费习惯。（崇州市区现状实际居住人口约为13万人）
（四）从本案商业部分与新时代商城的对比上看
商业口岸
外部交通
消费客群
市政规划
其它
新时代商城
处市中心醇熟商圈，拥崇州一流口岸资源
最便捷，可达性与可视性均为较好
来往人流量较多，周边客群其消费能力较高
市政规划区域
从规划设计、经营及管理等方面上看，该商城踏上了失败的不归之路（商铺空置率较高）
本案
市中心边缘地带，非黄金口岸
较为便捷，可达性与可视性均良好
来往人流量较少，周边客群其消费能力较低
市政规划的“擦边球”区域
【小结】从先天条件（口岸、交通及周边消费客群等）来看，本案相比新时代商城，处于劣势，属于“三非项目”（即非成熟商圈、非绝佳口岸、非大型社区）
【大结】
◎无论从项目内因上看，还是从项目外因上看，项目商业部分目前不具备规划为大型卖场或专业市场（内街）的条件，宜规划为临街商铺（临蜀州南路），旨在最大化地利用400米临街面
◎综合权衡“内街”“广场型商铺”“外临街商铺”，从经济效益、社会效益与环境效益上看，规划“外临街商铺”为明智之选
◎本案以住宅为主的中档社区，商铺则是社区溢价的凸显，且与住宅形成良性互补
三、建议：
未雨绸缪，从利于规划设计、营销等角度，就硬件打造特此建议如下：
方面
要求
层数
2层
类别
按家带店布置（一二层通过室内楼梯，进行上下联动）
层高
5.4米（净高，可设夹层）
设计
可参照愿景·学府新城商业设计（含有室内外过渡灰空间）
结构
框架结构
向雪松
2009年9月3日