2014-5-1
保利成都高端社区项目战略定位及物业发展建议
谨呈保利兴业（成都）有限公司
项目研究工作的阶段划分
第一阶段
项目整体定位及整体开发思路
2009/06/28
2009/08/20
第二阶段
终稿
第三阶段
营销战略
工作
最终成果
客户特性研究
竞争市场研究
大盘启动模式研究
普通高端消费者访谈
项目的优劣势分析和价值判断
成功案例借鉴
项目整体定位
规划设计建议
项目整体开发思路
启动区定位及启动策略
建筑单体建议
配套物业发展建议
大盘启动模式研究
竞争楼盘分析
消费者需求分析
已完成工作
2009/08/30
第二阶段工作
提交初步结论
第一阶段主要成果整体开发思路及启动区位置
达成启动区目标必须解决的问题启动区目标
启动区起价4000元/平米以上（均价约4500元/平米），成本利润率达到15％
目标市场4500元/平米楼盘具有的各项特征启动区目标分解（期望结果，R2）
均价4500元/平米
目标
内涵
1、低密度住宅产品
2、具有独特的优势资源
3、区域生活配套成熟
4、社区内规划、环境良好
5、良好教育配套设施
6、社区配套满足高品质生活需求R1，非期望结果
区域环境
启动位置
启动配套
区域规划为产业区
周边生活氛围淡薄
地块北面中部
容积率1.5左右
国际风情商业街
学校、幼儿园
会所
相对于成都其他高档楼盘，启动区容积率较高
启动区临近西延线，核心公园资源不能展示
区域内生活配套不足
启动区商业街仅能展示，不能形成商业氛围R1（非期望结果）与R2（期望结果）产生的矛盾
启动区容积率较高
核心资源不能展示
区域内配套不足
商业街仅能展示，不能形成商业氛围
低密度产品体现高档品质
独特的核心资源展示
区域生活配套成熟
社区内规划、环境良好
良好教育配套设施
社区配套满足高品质生活需求
现实
目标
Q1：高容积率与高端产品之间的矛盾
Q2：核心资源展示的矛盾
Q3：陌生区域与成熟配套之间的矛盾
本阶段核心解决的三大矛盾
问题的解决方案
启动模式及策略
配套物业发展建议
建筑单体物业发展建议大盘启动模式研究
大盘开发模式研究：大盘启动模式
华侨城·波托菲诺：108万m2 ，容积率，17年成熟社区
中心区·黄埔雅苑：47万m2 ，强势地段，强势地产商
南山后海·蔚蓝海岸：55万m2 ，滨海大道开通的最大获益者
二线关外·四季花城：53万m2 ，工薪白领的精神家园
参照系：《深圳销售龙虎榜》大盘启动模型
蔚蓝海岸
每期开发均值：18.3万㎡
每期套数均值：1667套
启动规模：8.4万㎡
启动配置：缺乏
“画饼”模式：描绘宏伟蓝图
启动模式
适用范围：
1、价格低开高走，有充分的上扬空间（郊区物业或市政规划有重大利好）
2、存在前提：早期地产营销不充分
同类项目：桃源居蔚蓝海岸的开发策略
时间轴
2004.11—2005.4
第一期
第二期
第三期
价格走势
20.3
25.9
分期规模
8.4
万M2
2005.5—2006.12
2007.5—2008.4
主力户型
70-120的2-3房
100-150的3-4房
100-200的3-5房
6600
6500
5300
首期缺乏配置
居住氛围不浓
项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量。

大盘的启动模型
黄埔雅苑
每期开发均值：11.98万m2
每期套数均价值：753套
启动规模：10.7万m2
启动配置：会所（售楼处）
“以点带面”
启动模式
波托菲诺
每期开发均值：11.98万m2
启动规模：7.1万m2
启动配置：会所（售楼处）
“以点带面”
启动模式
黄埔雅苑的开发策略
分期规模
主力户型
时间轴
2006.7
20071
2008.5
第一期
第二 期
第三期
第四期
价格走势
首期配置：会所
总规模47.9万，首期启动10.7万，以后各期开发规模基本近似，首期配置只有会所。配套和社区氛围不能充分展示，销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度加快。

万M2
107-126的3房
128-223的3-4房
120-130的3-4房
128-137的3-4房