怡龙枫景园商业定位及营销策略报告
谨呈：俊荣发展（深圳）有限公司
报告背景：俊荣、世联团队沟通后达成的共识
1、本项目商业部分不着急回现，租售比例根据市场而定；
2、俊荣已着手安排公司内部有关本项目商业操作的专业团队；
俊荣、世联团队于2009年9月9日就项目商业部分进行过一轮沟通，就目前商业操作的公司背景及开发商所关注的问题进行了探讨，达成了一些共识
3、依据住宅部分的工程进度和安排结合市场来规划本项目的
商业营销计划和节点；
本报告将在这些共识体系下进行，组织针对性的建议和策略安排。根据9月9日俊荣与世联团队的沟通会议归纳的相关问题；
是目前开发商最关心的问题；
也是开发商希望本报告能重点解决的系列问题；
俊荣团队希望本次报告解决的关键问题
1、市场调查的清晰完整度——对周边市场调查的完整完善
2、租售模式和比例的建议——按照市场常规操作给到建议
3、业态选择的建议——针对项目本体给到建议
4、产品划分及设计的建议——根据市场情况而定
5、营销安排及推售策略——结合工程进展及住宅状况而定整体发展战略和定位
业态定位和组合
产品设计及组合
营销及推售方案
从区域规划及布局来看，本项目商业能承担何种功能？
从项目整体来看商业起到什么作用？
从商业本身的运作模式来看，本项目商业的属性是什么？
选取的业态能解决什么样的问题？
选取业态组合的关键性战略是什么？
依据什么去进行业态定位？
租售的模式和比例是什么？
世联商业操作经验：不同阶段需要回答的关键问题
世联模型：商业项目发展的关键内容及关键问题
如何评价产品？
产品评价的依据是什么？
产品组合的原则是什么？
产品组合的依据在哪里？
产品的面积切割原则是什么？
如何分期、分批推售？
哪些铺位该留哪些铺位该卖？
怎么打开渠道？
怎么安排营销工作？
什么时候发售？
本项目商业规划基本已定，目前进入营销前期准备阶段。现阶段需要解决的重点是后三个问题。

项目现阶段需要重点解决的问题世联团队将就现阶段的关键问题组织报告并安排了相关工作流程
市场调研阶段
整体定位与
营销策略阶段
营销跟进阶段
与客户首次沟通
项目现场勘查
区域宏观背景研究
区域市场调查
周边商圈情况调查
周边社区情况调查
商业投资者问卷访谈
商业经营者问卷访谈
商业消费者问卷访谈
项目界定及客户目标分析
市场简析与问题结构化分析
核心问题的提出
针对核心问题的深入分析
参考案例借鉴
整体发展战略定位
整体业态的定位分析
项目营销策略制定
制定营销方案
制定推售方案
2009/9/12
2009/9/19
7个自然日
11个工作日
2009/9/30本报告所有市场数据来源于市场调查和相关客户访谈
1、如何看待本项目商业所承担的功能？
世联思考
A、区域规划的视角
B、周边商业的视角
C、项目本体的视角
有关整体发展战略和业态定位的关键性问题：
本项目的商业属性判断7
龙岗力图通过中高端集中mall的方式提升整个区域商业的档次，但粗放、密集带来了低效
愉园天虹
新亚洲商业
(岁宝百货)
世贸中心
龙兴国际
福临百货
五洲风情
人人购物
新龙岗商业中心
集银皮革
九州百货
玛泰哈利
国际茶都
昌盛百货
柏龙商业广场
龙岗商业步行街
龙岗整体商业现状
区域规划的视角
龙岗现有大型商业总计14-15个。大型集中商业多且分布密集；档次定位普遍往中高端方向：
中心城商圈的集中商业有4个；
深惠公路商圈的集中商业有4-5个；
龙岗镇商圈的集中商业有4-5个；
对一个镇区来说，集中商业集中的程度非常密集。且都是辐射龙岗镇，对区外的辐射很少。导致产能过剩。

老街商圈
大型商业5个
中心城商圈
大型商业4个
深惠路商圈
大型商业5个区域规划的视角
2002年至今
商业升级转型期
产业、经济的带动下产生商业经营形式的突破需求，蕴含商业升级转型的趋势
新型一体化mall主导
五洲风情、赛格电子、吉之岛为代表
1998-2001年
商业起步阶段
形成专业市场基点，传统百货经营旺盛，除了局部商业繁荣外，仍处于无序发展状态
传统百货/分散的专业市场主导
九洲百货、岁宝百货/家具专业市场
1998年以前
在这阶段以街铺形式为主，经营类型多为日常生活用品和五金店，呈现明显的工业特征
街铺主导
临街、住宅底商
2001-2002年
商业壮大期
通过大型超市的带动，形成了商圈氛围，中心城商圈成型，但仍缺乏主导型商圈
大型超市主导
天虹为代表
龙岗商业发展进程表：
2010年后
地铁开通
依托轨道交通产生新型商业形态
龙岗整体商业趋势
轨道交通及龙岗整体区域定位将进一步将龙岗商业往精细化、新形态、多元化方向发展
龙岗商业转型不管是出于政府意愿还是民间趋势，都将往更新的形态和多元化的方向尝试和发展。其中影响最大的是轨道交通的规划。

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